Pourquoi investir dans les dispositifs d'État de défiscalisation ?
Quels sont les objectifs de l'État :
Objectif n°1 : stimuler le marché immobilier et le marché de la construction.
Objectif n°2 : stimuler l'économie en faisant circuler l'épargne
Objectif n°3 : permettre aux populations moins aisées d'accéder au marché locatif
Quel est l'avantage offert aux particuliers qui rentrent dans le jeu :
Réduire leur impôt sur le revenu.
Défiscaliser dans le neuf
Le dispositif le plus utilisé : Le Pinel
Prendre 6.000 € de vos impôts paran pour les placer dans l'achat d'un appartement, finançable à 100 %, et recevoir des revenus sous forme de loyer, ça vous tente ?
Le principal dispositif de défiscalisation est la loi Pinel, qui permet environ à 60 000 investisseurs par an de défiscaliser. Et bonne nouvelle, il devait se terminer en 2021 mais il a finalement été prolongé jusqu'en 2024 sous le nom Pinel +.
Avec toutefois des modifications notables :
- les maisons ne peuvent plus faire partie du dispositif si le démarrage de la construction se fait après le 01 Janvier 2022 : seuls les biens en collectif seront éligibles.
- Le montant des déductions d'impôts devrait baisser pour les investissements réalisés en 2023 et 2024.
- Dans le cadre de la loi Energie Climat, il faudra non seulement investir dans du neuf, du collectif mais répondant aux critères énergétiques de la loi mise en application en 2020.
Pour rappel, le Pinel est possible uniquement sur des biens neufs, ou achetés en VEFA, c'est-à-dire sur plans, ou enfin achetés après une réhabilitation complète.
Il concerne uniquement certaines zones en France dont Nice, qui est considérée comme une zone tendue mais qui connait également une incroyable expansion dans la Vallée du Var.
Ces constructions neuves sont autant d'opportunités d'investir.
Quels sont les avantages fiscaux ?
Cet investissement se fait sur du moyen long-terme : vous vous engagez sur une période de 6, 9 ou 12 ans. La déduction d'impôt annoncée ci-dessous reste valable jusqu'en 2022, ensuite il semblerait que le taux chute.
Si vous choisissez l'option 6 ans, vous pouvez réduire vos impôts de 12 %.
Pour 9 ans, la réduction passe à 18 %.
Pour 12 ans, la réduction est de 21 %.
Dans la limite de 63.000 € de réduction sur toute la durée de l'investissement, pour un investissement maximal de 300.000 € (sur 1 ou 2 biens) et pour un achat jusqu'à 5.500 €/m² (le calcul de déduction ne portera pas au-delà de ces plafonds).
Autre avantage : on peut louer à quelqu'un de sa famille.
Les conditions du Pinel :
- les loyers sont plafonnés. À Nice, située en zone A du dispositif, le loyer max est de 12,59 €/m².
- Louer dans les 12 mois suivants l'acquisition.
- Le locataire est lui-même soumis à des plafonds de ressource (il ne doit pas gagner trop d'argent).
Comment investir dans un Pinel ?
Tous les promoteurs de programmes neufs ne proposent pas du Pinel. Parmi les plus gros, on retrouve la SAGEC, acteur incontournable dans les Alpes-Maritimes mais aussi Bouygues, Kauffman & Broad, Eiffage etc... et aussi des promoteurs plus petits qui commercialisent souvent leurs programmes via des agences immobilières partenaires.
La banque prête les fonds sous les mêmes conditions qu'un bien classique. On peut investir sans apport, être financé à 100 %, selon le profil de l'investisseur.
Ce qu'il ne faut pas faire :
L'investisseur ne se situe pas nécessairement dans une ville éligible (si vous habitez Nice, tout va bien !).
Il va donc s'engager dans une ville qu'il ne connait pas, sans savoir si l'immeuble va se louer facilement.
S'il n'est pas expert, et conseillé par le seul promoteur qui veut vendre à tout prix, il pourrait se retrouver avec un bien vide ou qui subit une vacance entre chaque locataire.
Il est vrai qu'à Nice, pour un studio neuf et selon la localisation, on est souvent au dessus de 100.000 €.
Pour un studio de 20 m², et après application du coefficient multiplicateur (une petite subtilité du Pinel), vous pourrez donc espérer louer 302.16 € hors charges : est-ce que cela sera suffisant pour rembourser le crédit ? Il ne s'agirait pas d'être attiré par la seule réduction d'impôts, mais de faire un calcul juste et cohérent. Il arrive que des investisseurs Pinel perdent de l'argent.
En espérant capter un loyer plus important, l'investisseur va acheter plus grand dans une ville qu'il ne connait pas, un logement qu'il n'a jamais vu.
Or même si le loyer est plafonné, il faut que le bien proposé reste attractif : bonne exposition, pas trop bruyant, bien relié à la ville.
Si ces critères ne sont pas réunis, on peut rester longtemps sans louer alors que le crédit continue de tourner.
Il faut donc être vigilant sur:
- la rentabilité réelle du logement
- les caractéristiques du logement et son emplacement.
L'agence de gestion locative Gestion Cassini : la partenaire idéale des investisseurs
Défiscaliser dans l'ancien
Le dispositif "Louer Mieux" de l'ANAH
Il n'est pas très connu, ce dispositif. Pourtant il permet de très gros avantages fiscaux !
De quoi s'agit-il ?
Donner l'accès au logement à une population sociale. Les loyers sont plafonnés sur 3 niveaux, chacun offrant un taux de réduction d'impôts.
Les conditions de l'ANAH :
- Tous les types de logement sont éligibles : neufs, anciens...
- Les loyers sont plafonnés selon 3 niveaux (nous parlerons de la zone de Nice, zone A) :
- intermédiaire : 13,04 €/m2
- "social" : 9,44 €/m2
- "très social": 7,35 €/m2 - Ne pas louer à quelqu'un de sa famille
- Le niveau de ressources des locataires est plafonné
- Il faut signer une convention avec l'ANAH : convention avec travaux ou sans travaux.
Les avantages fiscaux
Sont très intéressants : la réduction sur les revenus fonciers peut aller jusqu'à 85 %
À Nice, les logements conventionnés le sont généralement en loyers intermédiaires, la réduction sur les RF est alors de 30 %.
Encore faut-il louer.
Pour ce type de biens, les agences immobilières sont très sollicitées, particulièrement à Nice, par les associations d'aide au logement.
C'est très pratique et sans risque d'impayés, car c'est l'association qui règle tout : le loyer, les charges, et les travaux si le logement est dégradé.
Avec cette facilité, le logement peut être loué sans aucune vacance.
Pour en savoir plus : Valorisez votre bien avec Louer Mieux
Le LMNP : Logement Meublé Non Professionnel
À Nice, c'est un investissement très rentable. Car il y a une grande population étudiante, et aussi beaucoup d'hommes d'affaires qui sont mutés dans la région.
Que cherchent toutes ces personnes : un logement meublé pour une durée longue.
On trouve plus facilement de petites surfaces en meublé, que de grandes. Pour autant, les familles mutées sur la Côte d'Azur sont légion et cherchent dès le mois de mai un endroit où s'installer à la rentrée.
Ces populations sont intéressantes car souvent, les loyers sont financés soit par la CAF, soit par l'employeur. Les risques d'impayés sont donc moindres, mais de toutes façons, rien ne vous empêche de prendre la GLI.
Quels sont les avantages fiscaux ?
Il existe 2 régimes de déclaration des revenus : le Micro Bic et le régime Réel.
- Le Micro Bic :
SI les revenus locatifs n'excèdent pas 32.600 €, vous pouvez bénéficier de 50 % d'abattement. Mais comme on ne peut pas déduire les charges, ce n'est intéressant que si les charges n'excèdent pas 11.300 €.
Au delà, vous devez opter pour :
- Le régime réel :
Dès que les revenus locatifs sont supérieurs à 32.900 € ou si vous le demandez expressément. Avec ce modèle vous pouvez déduire entièrement tous les amortissements liés à l'investissement ainsi que les charges : taxe foncière, intérêts d'emprunt, charges de copro.
- On passe en LMP (meublé professionnel) au delà de 23.000 € TTC de revenus annuels
Le LMNP est plus intéressant que la location en logement seul.
Autre avantage : le bail ne dure qu'un an, donc il est beaucoup plus simple de récupérer son logement en cas de mise en vente par exemple.
Dans la limite de la législation en vigueur dans la ville, on peut réaliser un bail étudiant de 9 mois pour un étudiant, et louer ensuite en saisonnier pendant l'été.
Le LMNP CENSI-BOUVARD ou amortissement:
Il s'agit de la location en meublé avec services, comme les EPHAD, les résidences de tourisme ou étudiantes. Il y a donc comme son nom l'indique, un service associé au logement comme les repas, un encadrement spécifique... C'est une "résidence gérée".
Les conditions du dispositif :
- Investir pour une durée de 9 ans minimum.
- Au delà de 23.000 € annuel de revenus, on passe en LMP.
- Pas de plafond de ressources pour les locataires, pas de plafond de loyer.
Les avantages fiscaux :
- Une réduction d'impôt de 11% du prix de l'acquisition dans la limite de 300.000 €.
- Récupération de la TVA en régime réel simplifié de TVA.
- en amortissement, la TVA de 20% est remboursée et on peut amortir le mobilier (sur 5 à 10 ans) et l'immobilier (de 25 à 40 ans).
Les solutions sont nombreuses pour penser sa location de manière différente, et trouver des optimisations qui permettent de vivre l'investissement en connaisseur qui maîtrise les règles et qui prend sa fiscalité en main !
Et vous ne serez pas seul.e, c'est exactement la raison d'être de Gestion Cassini : devenir vos partenaires, votre équipe personnelle qui agit avec vous et pour vous.
