Définition et cadre légal des honoraires dans un bail commercial
Le bail commercial génère différents types d'honoraires et de frais qui sont encadrés par la loi Pinel de 2014 et le code du commerce. Ils peuvent concerner l’écriture du contrat, la gestion du bien, ou encore l'intermédiation lors de la location. Le bailleur et le locataire doivent prévoir ces frais pour éviter les mauvaises surprises.
Les différents types d'honoraires
Dans le cadre d'un bail commercial, plusieurs prestations donnent lieu à une tarification qui incombe soit au preneur soit bailleur :
Les honoraires de rédaction du bail, que vous passiez par un avocat, un notaire ou l'agence immobilière.
Les frais d'agence immobilière pour la mise en location du local.
Les taux de gestion locative si le bailleur délègue cette mission (qui ne font pas partie des honoraires de prise à bail, ces frais concernent exclusivement le bailleur).
Les frais juridiques en cas de litige ou de recours à un huissier.
Le cadre légal des honoraires
La loi Pinel de 2014 a encadré certains aspects du bail commercial, mais contrairement aux baux d'habitation, les honoraires restent librement négociables entre les parties. Conformément au code du commerce, le contrat offre une grande liberté dans la négociation de ces frais. Cependant, certaines règles s'appliquent obligatoirement :
L'état des lieux d'entrée et de sortie est à la charge du bailleur depuis 2014
Les honoraires de rédaction peuvent être partagés entre les parties
La répartition des charges doit être clairement stipulée dans le contrat
Le barème des honoraires doit respecter les dispositions légales
💡 Bon à savoir : Contrairement aux baux d'habitation encadrés par la loi Alur, le montant pour les baux commerciaux peut être exprimé TTC ou hors taxe selon les prestations et restent librement négociable. Vérifiez toujours si la TVA est comprise dans les tarifs annoncés par l'agence ou le cabinet.
Ces informations sont faciles à trouver sur notre site internet depuis la page d'accueil. Nous les avons fixés à 20% HT du loyer annuel hors charges, soit 24% TTC.
Ces derniers incluent la parution des annonces, le marketing sur toutes les plateformes, les visites, la rédaction du bail, le suivi administratif et la gestion client.
Les charges du locataire dans un bail commercial
Le preneur à bail doit prévoir différentes charges en plus du loyer annuel :
Dépôt de garantie : généralement égale à 3 mois de loyer.
Charges courantes et frais d'entretien du local.
Taxe foncière (uniquement si elle est stipulée dans le contrat, et il faut rester à jour car il est possible que la TF ne soit bientôt plus transférable au locataire).
Frais de réparation selon l'inventaire des travaux.
Attention : La répartition des charges entre bailleur et locataire doit être précise et non limitative dans le contrat de bail. Contrairement aux baux d'habitation, il n’y a pas de plafonnement (en résidentiel, on se réfère à un prix plafond au m² qui est fixé par rapport au zonage de la ville, l’état des lieux figure à part, toujours en €/m²).
Frais d'agence pour un bail commercial : montant et répartition
Les frais d'agence représentent souvent la dépense la plus importante lors de la signature d'un bail commercial. Leur montant et leur répartition varient selon les pratiques du marché et la négociation entre les parties. Il est essentiel de bien comprendre le barème des honoraires pour prévoir ces coûts.
Barème des honoraires d'agence
Pour ce contrat de location spécifique, ils sont généralement calculés selon un barème basé sur le loyer annuel hors charges. Voici les montants à prévoir :
Pour les très petites surfaces, un forfait minimum s'applique généralement.
Le barème évolue entre 15% et 30% du loyer annuel selon les agences ou le prestataire juridique.
Il peut être fixe ou encore dépendre de la surface, ou de la complexité du dossier.
➡️ Chez Gestion Cassini, notre barème est fixe. Il nous arrive de résoudre d'épineux problèmes de destination des locaux, jusqu'à parvenir à résolution complète. Le montant reste le même et le temps passé n’est pas facturé.
Répartition entre bailleur et locataire
Contrairement aux baux d'habitation encadrés par la loi Alur, la répartition des frais d'agence est totalement négociable dans un bail commercial. Plusieurs modalités sont possibles selon le type de location :
Charge du locataire uniquement :
C'est une pratique courante sur le marché immobilier, justifiée lorsque le preneur sollicite les services de l'agence qui détient alors le mandat en gestion. Dans ce cas, le montant intégral est à la charge du locataire.
Répartition partagée :
C'est une solution qui se négocie dans le cadre d'un arrangement entre les parties, en échange, par exemple, de travaux réalisés.
Charge du bailleur :
C'est une situation rare, sauf dans les zones peu tendues. L'idée est d'attirer les locataires potentiels avec une offre irrésistible. La dépense est alors assumée par le propriétaire.
Important : La répartition des honoraires de rédaction doit être convenue avant le début de la prestation et mentionnée dans le mandat ou la lettre de mission du professionnel.
L'offre commerciale Gestion Cassini : des honoraires totalement offerts
Il y a une troisième voie : la nôtre. Lorsque vous faites affaire avec Gestion Cassini, si nous ne trouvons pas de preneur à bail dans les 30 jours suivant la mise en commercialisation, nous offrons l’intégralité des honoraires, qui sont normalement à 100% à la charge du locataire.
Autrement dit 24% TTC du loyer annuel h.c., c'est cadeau, et c'est un dégrippant très efficace lorsque le marché est compliqué.
Les services inclus dans les honoraires
Les honos comprennent généralement un service complet :
La visite du local et la présentation aux candidats locataires
L'étude du dossier du preneur et la vérification des garanties
La négociation des conditions du bail entre les parties
L'accompagnement jusqu'à la signature de l'acte
La mise en relation avec les professionnels (avocat, notaire, artisans)
❗️ Attention : Certaines prestations peuvent faire l'objet d'honoraires complémentaires comme l'état des lieux détaillé ou la mise en place d'un inventaire spécifique des équipements du local.
Honoraires forfaitaires ou proportionnels
Les agences proposent différents modes de calcul des honoraires selon la nature du local et le montant du loyer annuel. Les honoraires forfaitaires correspondent à un montant fixe indépendant du loyer annuel, particulièrement adapté aux locaux de faible valeur locative, avec un prix négociable selon la prestation demandée par le locataire ou le bailleur.
À l'inverse, les honoraires proportionnels se calculent en pourcentage du loyer annuel hors charges selon un barème dégressif qui varie en fonction du montant du loyer. Cette méthode s'avère plus avantageuse pour les petits locaux commerciaux où le coût reste proportionnel à la valeur du bien.
Les honoraires de rédaction du bail commercial : avocat, notaire ou agence ?
L’écriture d'un bail commercial nécessite une expertise juridique compte tenu de la complexité du contrat et des enjeux financiers. Le choix entre avocat, notaire ou agence immobilière influence directement le coût de cette prestation. Chaque professionnel propose des tarifs différents selon son expertise et le niveau de service proposé.
Honoraires d'avocat pour l’écriture
Les avocats spécialisés en droit immobilier proposent leurs services pour la rédaction de baux commerciaux avec des prix qui varient selon plusieurs critères. Le forfait oscille entre 800€ et 2 000€ TTC selon la complexité du bail, avec un prix fixe pour un contrat standard et un prix supérieur pour les baux dérogatoires.
Alternativement, ils peuvent facturer au taux horaire, de 200€ à 400€ TTC de l'heure selon l'expertise du cabinet, permettant une facturation précise du temps passé sur le dossier avec un coût variable selon le temps passé à rédiger.
L'avocat apporte une expertise juridique pointue, particulièrement utile pour les baux dérogatoires ou atypiques, la rédaction de clauses spécifiques comme les clauses d'accession ou résolutoires, l'anticipation des litiges potentiels et le respect scrupuleux des dispositions du code du commerce.
Honoraires de notaire
Le notaire peut également intervenir dans la formulation d'un bail commercial, notamment lorsque le contrat doit être authentifié. Ses honoraires forfaitaires sont généralement supérieurs à ceux d'un avocat, mais il offre une prestation sécurisée avec garantie d'authenticité de l'acte. Son service complet inclut l'enregistrement et la conservation du bail, avec des tarifs réglementés pour certaines prestations spécifiques.
Honoraires d'agence immobilière
Les agences immobilières spécialisées dans l'immobilier professionnel proposent également ce service de rédaction de baux commerciaux. Leurs honoraires se situent généralement entre ceux des avocats et des notaires, avec des forfaits adaptés aux contrats standards. Cette solution présente l'avantage d'une prestation globale incluant la recherche du locataire, la négociation et la rédaction du bail, permettant un accompagnement complet du bailleur dans sa démarche de location commerciale.
De plus, l'agence ne facture pas au temps passé. C'est un forfait conclu à l'avance. S'il y a un dépassement (et c'est très rare), il s'agirait probablement d'un besoin externe en conseil juridique, qui pourrait être offert dans le cadre de sa mission.
Les frais annexes à prévoir
Au-delà des honoraires de rédaction, d'autres frais peuvent s'ajouter et doivent être pris en compte dans le budget global, particulièrement si le bail est rédigé chez un notaire :
Enregistrement du bail.
Copie exécutoire.
Assurance loyers impayés.
Frais administratifs liés à la signature.
Chez Gestion Cassini, seule la GLI s'ajoute, il n'y a pas de frais supplémentaires.
Points clés sur les honoraires du bail commercial
Les honoraires d'un bail commercial représentent un coût non négligeable qu'il faut prévoir dès la recherche de local. Pour éviter les mauvaises surprises, voici les points essentiels à retenir sur les frais à prévoir et leur répartition.
Leur montant à prévoir oscille entre 15 et 25% du loyer annuel, et sont négociables. Le rédacteur peut décider de greffer des frais annexes comme des honoraires de rédaction. Il faut prévoir le montant du dépôt de garantie pour le verser dès que l'acte prend effet. Les honoraires sont très généralement à la charge du locataire, mais peuvent être aussi pour moitié pris en charge par le bailleur, dans le cadre d'une négociation en fonction de l'état du marché immobilier d'entreprise.
Gestion Cassini offre les honoraires (soit 24% TTC du montant du loyer annuel pris hors charges), si le local n'est pas loué dans les 30 jours suivant la commercialisation.
À Nice, Gestion Cassini vous accompagne dans toutes vos démarches immobilières et vous conseille sur la gestion optimale de vos locaux commerciaux.
