Nous n'allons pas rentrer dans la complexité du calcul car il existe de nombreux critères à prendre en compte en fonction d'éléments propres à chaque vente, et parce qu'il existe aussi une calculette qui permet d'estimer son montant.
Même chez Gestion Cassini nous l'utilisons pour répondre à nos clients.
La voici : Simulateur de plus-value
Ce qu'il faut savoir :
La plus-value est imposable, au titre de l'impôt sur les revenus. Elle est soumise aux prélèvements sociaux que sont la CSG-CRDS. Elle est de 36.2% hors abattement, en 2021, dès que le prix de vente est supérieur de 15 000€.
Et cela s'applique pour tous les domiciliés en France, sur des biens en France et à l'étranger. Y compris si le bien appartient à une SCI (non soumise à l'IS)
Mettons tout de suite fin au suspens et annonçons le cas le plus probable d'imposition :
📍 la revente de la résidence secondaire, quand la durée de détention est inférieure à 30 ans : à Nice, il n'est pas rare de posséder une résidence secondaire, généralement un appartement dans le centre-ville ou une maison dans les hauteurs (avec une jolie vue mer) que l'on a acquis il y a moins de 30 ans. Si vous la revendez, vous serez imposé sur la plus-value. Si vous en avez hérité et souhaitez revendre, vous serez également imposé sur la base de la valeur déclarée lors de la succession. Vous bénéficiez d'abattement à partir de 6 ans de détention.
Les cas d'exonération sont nombreux. Traitons les principaux :
📍 la résidence principale : en cas de revente, quel que soit le montant de la plus-value, vous ne la paierez pas. Vous règlerez simplement les frais de notaire.
📍 Si c'est la première fois que vous revendez un logement, même en résidence secondaire
Un logement a été bâti sur un terrain appartenant à votre famille, il s'est maintenu dans votre famille au titre de résidence secondaire et vous le revendez pour la première fois, vous êtes exonéré.
📍 une durée de détention de plus de 30 ans. Les abattements s'appliquent dès la 6e année de détention. A partir de 22 ans, vous ne payez plus que les prélèvements sociaux. À 30 ans, vous ne payez plus rien.
📍 Si vous achetez votre résidence principale avec le montant de la revente de la résidence secondaire imposée au titre de la plus-value ; il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (ni en SCI) durant les 4 dernières années et acheter donc, en résidence principale, même dans un pays de l'UE, pour être exonéré.
Exemple : Si vous avez hérité d'un bien, mais que vous-même êtes locataire, alors ce bien est considéré comme une résidence secondaire. Vous pouvez être totalement exonéré en achetant votre première résidence principale avec les sommes issues de sa revente.
Faire baisser le montant de l'imposition :
📍 Les travaux : d'amélioration, de construction, d'agrandissement et en règle générale, les travaux qui ne concernent pas les réparations et les rénovations locatives. Et s'ils n'ont pas déjà fait l'objet d'un crédit d'impôt ou d'un autre dispositif d'allègement fiscal, comme par exemple les améliorations énergétiques.
Ainsi vous pouvez additionner le montant des travaux (uniquement sur facture et réalisés par un professionnel) à votre prix d'achat initial pour réduire le montant de la plus-value immobilière.
Les propriétaires détenant un bien depuis moins de 10 ans mais au delà de 5 ans profitent quand même d'un forfait de 15% même sans avoir réalisé de travaux. Et sans obligation de fournir des justificatifs.
Le cas particulier : les résidents hors de France mais dans l'UE
Ils sont exonérés totalement jusqu'à 150 000 € net imposable si :
📍 Ils ont été fiscalement résidents 2 ans au moins avant le déclenchement de la mise en vente
📍 Si la vente est faite dans les 10 ans (si le bien est loué) ou dès que le bien est libre, à partir du 1er janvier précédent la vente.
Et si les non-résidents sont hors UE mais cotisent à un régime maladie autre que le régime français, dans SCHENGEN et même en Suisse, alors :
📍 Ils sont exonérés des prélèvements sociaux "franco-français" que sont la CSG et la CRDS, s'ils cotisent à un autre système de santé, mais pas du prélèvement de solidarité qui s'élève à 7.2%. Ils seront donc imposés à hauteur de 26.2%
Cela est valable à l'heure où nous écrivons en 2021, et certains de ces aménagements remontent seulement à 2019. La situation est susceptible d'évoluer.
Alors, comment créer de la plus-value ?
La réponse est somme toute assez simple.
Partant du principe que le neuf est au maximum de son prix dès lors que vous l'achetez, en VEFA ou juste après la construction, il parait difficile de réaliser une plus-value dans les quelques années à venir. Car le neuf "vieillit" dès le premier jour de son occupation et perd donc de sa valeur. De même, des délais trop courts de revente ne permettent pas de bénéficier du levier de l'inflation. Si les prix n'augmentent pas mécaniquement, la valeur de votre bien non plus. Aussi, le coût d'achat du neuf est élevé, et si vous revendez à l'excès, le marché ne vous suivra pas.
Alors que dans l'ancien, un immeuble ou un bien acheté lorsque la valeur de la monnaie est plus faible qu'aujourd'hui, prend mécaniquement de la valeur. Nous parlons en décennies, pas en quelques années.
Et il peut également prendre de la valeur grâce aux aménagements et aux améliorations que vous allez apporter.
Autre petite astuce : la construction. En effet l'acquisition d'un terrain ajouté au coût d'une construction permet de réaliser une jolie plus-value à la revente dès lors que vous y avez habité 6 mois minimum. Cela vous permet de justifier le bien comme une résidence principale, et donc, de ne pas être imposé au moment de la revente.
Voilà pourquoi si vous voulez réaliser de belles plus-values, il faut soit revendre un bien acheté il y a une dizaine d'années voire plus, soit acheter dans l'ancien et réhabiliter les lieux. Le neuf ne constitue pas un actif intéressant pour cela, il est par contre rentable pour faire de la défiscalisation, rentrer dans votre patrimoine jusqu'à lui aussi devenir un actif "ancien".
Que peut faire Gestion Cassini pour vous ?
🟢 Déterminer la valeur vénale pour calculer la plus-value immobilière
Au sein de notre agence, Thomas VINCENT est expert immobilier. C'est-à-dire qu'il est habilité à réaliser des expertises afin de déterminer la valeur vénale de votre bien. Au delà d'une estimation de valeur, qui peut également suffire dans le cas d'un dossier simple, l'expertise est régie par la charte européenne des experts immobiliers. Elle suit un protocole très strict et est restituée sous forme de rapport. Elle peut être très utile lorsqu'une succession ne se passe pas bien, et qu'il faut trancher la question de la valeur d'un bien. Une estimation peut être remise en cause assez facilement, il suffit de trouver deux ou trois agences complaisantes qui aillent dans le sens du demandeur, alors qu'une expertise s'appuie sur tellement d'éléments de preuves qu'il est difficile de la dénier.
🟢 Optimiser et valoriser les ressources disponibles pour les propriétaires français, UE et hors UE
Chez Gestion Cassini, nous avons de nombreux propriétaires italiens, quelques-uns aux Etats-Unis et parfois même dans les DROM-COM (anciens DOM-TOM). Chaque cas est particulier et certaines affaires nécessitent le concours de notaires ou d'avocats fiscalistes.
Car nous tenons à accompagner nos clients au plus près de la réalité de la vente, et, s'ils n'ont pas de contacts en France Métropolitaine, c'est sans hésiter que nous faisons l'intermédiation avec les personnes compétentes. La transaction de votre bien est un travail d'équipe avec les notaires, mais aussi les courtiers, et parfois, les avocats.
Si vous êtes particulièrement féru de droit fiscal, nous vous invitons à consulter le site des notaires : www.notaires.fr
