Le marché de la location d'appartements à Nice en longue durée : état des lieux
Nice fait partie des villes les plus tendues de France en matière de location, vous le savez déjà. La ville enregistre une demande locative soutenue portée par plusieurs facteurs : l'attractivité de la Côte d'Azur bien sûr, mais aussi la présence d'entreprises internationales, un tissu étudiant important et une population senior aisée.
Résultat ? Des délais de location courts, généralement moins de trois semaines pour un bien correctement positionné. Quand le prix est bon, ça part vite.
Sur le marché niçois des appartements en longue durée, les studios et les appartements 2 pièces représentent la majorité des transactions. Parce qu'il y a plus de turnover que sur les grandes surfaces. Et oui, les locataires savent que libérer un 3 pièces ou plus, c'est le risque de ne pas retrouver facilement d'équivalent.
Les petites surfaces sont particulièrement recherchés par les jeunes actifs, les étudiants et les personnes en mobilité professionnelle. Les 3 pièces et plus attirent évidemment les familles qui, dans un contexte de loyers élevés, peinent souvent à se loger et acceptent même une superficie moindre, pourvu qu'il y ait au moins 2 chambres.
Les quartiers centraux comme Nice centre-ville, la rue de France ou la Promenade des Anglais, ainsi que le secteur ouest affichent des prix de location premium, tandis que des secteurs comme Nice Nord ou Saint-Laurent-du-Var offrent des loyers plus abordables avec une demande toujours soutenue.
💡 La vraie question n'est donc pas de savoir si vous allez louer votre appartement, mais à quel prix et avec quelle stratégie vous allez maximiser votre rentabilité tout en limitant les risques.
Location meublée ou location vide : l'arbitrage stratégique
Cette décision conditionne l'ensemble de votre stratégie locative et impacte directement votre fiscalité, votre loyer, votre public cible et votre gestion quotidienne.
Location meublée longue durée : la flexibilité au service de la rentabilité
La location meublée présente des avantages indéniables, vous vous en doutez. Le loyer d'un appartement meublé peut être majoré de 10 à 20% par rapport à une location vide, ce qui compense largement l'investissement initial en mobilier et équipements.
À Nice, cette différence est encore plus marquée dans certains quartiers prisés où la demande de logements meublés dépasse largement l'offre.
Qui dit location meublée, dit aussi public spécifique : cadres en mission, expatriés, étudiants, personnes en reconversion professionnelle. Ces locataires acceptent généralement des loyers plus élevés en contrepartie d'un logement clé en main avec la cuisine équipée (il y a une liste d'éléments obligatoires), si possible un électroménager complet (le lave-linge est particulièrement apprécié) et prêt à habiter.
Le turnover est plus fréquent qu'en location vide, ce qui peut être un avantage si vous souhaitez réviser régulièrement vos loyers à la hausse dans un marché dynamique. En tout cas pour le bail étudiant ou le bail mobilité qui ne suivent pas les mêmes indexations que les baux d'une durée supérieure.
La fiscalité constitue l'autre grand atout du meublé. En régime réel, vous pouvez amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit considérablement votre base imposable pendant de nombreuses années.
Même en micro-BIC avec l'abattement forfaitaire de 50%, vous êtes généralement plus avantagé qu'en location vide, encore pour un moment. (Attention, les 50% sont passés à 30% pour les meublés de tourisme non classés).
➡️ Attention toutefois depuis février 2025 : les amortissements déduits devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Ce changement majeur modifie l'équation pour les propriétaires qui envisagent de revendre à moyen terme. On en reparle plus bas dans la partie fiscalité.
Location vide : la stabilité et la simplicité
La location vide séduit les propriétaires qui privilégient la stabilité avant tout. Le bail de trois ans (renouvelable) limite le turnover et donc les périodes de vacance locative. Les locataires en location vide s'installent généralement pour plusieurs années, particulièrement les familles et les retraités. Moins de déménagements, moins d'états des lieux, moins de stress.
L'entretien est moins contraignant puisque vous n'avez pas à gérer le mobilier et l'électroménager. Les réparations locatives sont clairement définies et les locataires sont plus enclins à prendre soin d'un logement qu'ils considèrent comme leur véritable domicile. C'est quand même plus reposant.
La fiscalité est moins avantageuse qu'en meublé, c'est un fait. Mais le régime réel permet de créer du déficit foncier déductible de votre revenu global, particulièrement intéressant si vous réalisez des travaux importants.
Et bonne nouvelle : le dispositif temporaire jusqu'au 31 décembre 2025 double même le plafond à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique. Autant en profiter tant que ça dure.
Quel type de location pour quel appartement ?
Un studio meublé ou un appartement 1 pièce se prête davantage à la location meublée longue durée, surtout s'il est bien situé (centre ville, proche gare, quartiers d'affaires). Le public cible recherche la praticité et accepte de payer le supplément pour un logement équipé et fonctionnel.
Un appartement 2 pièces offre plus de flexibilité : meublé, il attire les jeunes couples ou les professionnels en mobilité ; vide, il convient aux couples qui s'installent durablement. Le balcon ou la terrasse deviennent des arguments décisifs sur ce segment.
Un appartement 3 pièces ou plus trouve généralement mieux preneur en location vide, particulièrement dans les quartiers résidentiels où les familles recherchent la stabilité avec un bail long.
Cependant, un grand appartement meublé haut de gamme avec terrasse, vue mer et parking peut séduire une clientèle internationale fortunée prête à payer des loyers premium charges comprises. Et ils sont aussi recherchés par les professionnels en mutation qui se déplacent avec toute leur famille et dont l'entreprise paye le loyer.
Les différents baux en longue durée : choisir selon votre stratégie
Le bail vide classique : trois ans de sécurité
Le bail loi 1989 pour location vide s'étend sur trois ans minimum (six ans si vous êtes une personne morale). Cette durée peut sembler contraignante, mais elle offre une vraie visibilité sur vos revenus locatifs.
Le préavis est de trois mois pour le locataire en zone non tendue comme dans certaines villes limitrophes de Nice, mais est de 1 mois en zone tendue donc à Nice. En général, le bien reloué durant la période de préavis.
Ce type de bail convient particulièrement aux propriétaires qui souhaitent une gestion tranquille, sans turnover fréquent. L'augmentation du loyer n'est possible qu'une fois par an, selon l'indice de référence des loyers (IRL).
Le bail meublé : un an renouvelable
Le bail meublé traditionnel pour la location d'un appartement à Nice court sur un an renouvelable tacitement.
Cette durée réduite vous offre plus de souplesse pour ajuster votre loyer ou récupérer votre bien si nécessaire. Le préavis n'est que d'un mois pour le locataire, ce qui accélère le turnover mais nécessite aussi une plus grande réactivité de votre part ou de la part de l'agence pour la remise en location.
Comme il s'agit généralement de biens destinés aux étudiants, il faut aussi attendre les derniers résultats de Parcoursup, parfois en juillet, mais après c'est une saturation de la demande donc aucun souci à se faire.
Ce bail long d'un an est idéal pour les studios et appartements 2 pièces dans des quartiers dynamiques où la demande de location meublée est constante. Vous pouvez réviser le loyer à chaque nouvel entrant en fonction du marché, contrairement au bail vide où les augmentations sont limitées par l'IRL.
Le bail mobilité : de un à dix mois
Créé pour répondre aux besoins de mobilité professionnelle, ce bail ultra-court de un à dix mois non renouvelable cible les missions temporaires, les stages, les formations. Vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie, mais vous pouvez exiger une caution solidaire.
Attention toutefois à ne pas en signer pour de la location saisonnière, qui est limitée à 120 jours par an dans la ville de Nice.
Ce type de bail fonctionne particulièrement bien près des pôles d'activité (Arenas, Sophia-Antipolis accessible en transport) ou des campus universitaires. Le loyer peut être positionné plus haut qu'en bail meublé classique car vous offrez une flexibilité maximale.
Le bail étudiant : neuf mois fixes
Spécifiquement conçu pour les étudiants, ce bail court de septembre à juin (ou octobre à juillet) sans reconduction automatique. Il nécessite des garants solides ou la garantie Visale. Visale est proposée par l'État en cas d'absence de garants physiques.
Les loyers sont ainsi garantis quoiqu'il arrive. À Nice, ville universitaire avec plusieurs campus, ce type de bail est adapté aux studios et deux pièces situés près des facultés ou bien desservis par les transports.
Le risque principal est la vacance pendant l'été, sauf si vous basculez temporairement en location saisonnière, ce qui nécessite une gestion plus active.
La colocation est particulièrement appréciée, ce qui permet de louer beaucoup plus facilement un 4 ou 5 pièces meublé. La charge étant qu'il faut tenir les comptes pour les départs et les entrants et rédiger plus régulièrement des baux. Une agence immobilière fait cela très bien.
Fixer le bon loyer pour votre appartement : méthodologie et réalité du marché niçois
Déterminer le prix de location optimal, c'est tout un art. Trop élevé, vous rallongez les délais de location et augmentez le risque de vacance.
Trop bas, vous perdez de la rentabilité pour rien. La question des charges comprises ou non dans le loyer doit également être clarifiée dès l'annonce, histoire d'éviter les mauvaises surprises aux candidats locataires.
Particulièrement en meublé, les locataires apprécient que toutes les charges, y compris internet, soient incluses dans le loyer. L'information est très importante et évite la déception une fois le bail signé.
La méthode comparative : votre premier indicateur
Première étape : consultez les annonces en ligne pour des appartements à louer à Nice similaires au vôtre. Même quartier, même typologie, même standing. Notez les prix au mètre carré pratiqués et calculez un loyer moyen.
Cette petite étude vous donne une fourchette de marché, avec un prix min et un prix max à ne pas dépasser sous peine de vous retrouver hors jeu.
Attention aux pièges : les annonces fantômes ou les biens qui restent en ligne pendant des mois sont surévalués et ne reflètent pas le marché réel. Concentrez-vous sur les biens récemment loués.
Les facteurs de modulation du loyer
Au-delà du quartier et de la surface, plusieurs éléments influencent le prix de location acceptable sur le marché niçois.
- L'étage et l'exposition jouent considérablement. Un dernier étage avec terrasse et vue mer peut justifier un supplément de 15 à 25% par rapport à un rez-de-chaussée sombre. Un balcon ou une terrasse ajoute de la valeur, surtout dans les petites surfaces où l'espace extérieur est rare. Un ascenseur devient indispensable au-delà du deuxième étage, particulièrement pour la location à des seniors.
- L'état général du bien et la qualité des équipements sont déterminants pour fixer le loyer. Une cuisine équipée moderne, une salle de bain rénovée, des menuiseries en bon état justifient un loyer plus élevé. À l'inverse, un bien dans son jus nécessitera une décote, sauf si vous ciblez spécifiquement des locataires prêts à réaliser des travaux en échange d'un loyer modéré.
- La climatisation devient quasi obligatoire à Nice où les étés sont caniculaires. Un appartement sans climatisation subit une décote significative ou des délais de location allongés en période estivale.
- La performance énergétique impacte désormais directement la commercialisation. Un DPE classé F ou G devient difficile à louer et nécessite une décote importante. À l'inverse, un bien classé A, B ou C se loue plus rapidement et justifie un supplément, les locataires intégrant dans leur calcul les économies d'énergie futures.
- Le parking constitue un atout majeur pour louer à Nice où la pression sur le stationnement est intense. Un emplacement de parking privatif peut ajouter 80 à 150 € au loyer mensuel selon le quartier.
Prix de marché par typologie
Pour vous donner une idée du loyer moyen pratiqué selon les typologies d'appartements à Nice : (attention cependant, il s'agit d'une estimation qui ne prend pas en compte si les charges sont collectives ou individuelles)
Studio meublé (20-25m²) : à partir de 600€ et jusqu'à environ 750€ selon le quartier et l'état général. Appartement 1 pièce vide (20-25m²) : à partir de 550€ jusqu'à 700€
Appartement 2 pièces meublé (35-45m²) : de 750€ à 1100€. Appartement 2 pièces vide (35-45m²) : de 650€ à 850€.
Appartement 3 pièces meublé (60-75m²) : de 1500€ à 2200€. Appartement 3 pièces vide : de 1100€ à 1700€.
Appartement 4 pièces et plus : minimum 1800€ et maximum selon prestations et localisation.
Ces fourchettes varient généralement en fonction des caractéristiques complémentaires : cave, stationnement, garage....
Analyse des quartiers de Nice : où louer selon votre profil de locataire
Nice se divise en plusieurs zones aux profils locatifs très différents. Chaque quartier attire un public spécifique et offre des niveaux de rentabilité variables pour la location d'appartements.
Le Vieux Nice et le centre ville : prestige et animation
Le Vieux Nice et ses alentours directs, c'est le charme de l'ancien dans un quartier piéton animé. Il séduit une clientèle aisée, souvent internationale. En longue durée, vous ciblerez plutôt des cadres supérieurs, des retraités aisés ou des expatriés qui veulent profiter de l'ambiance unique du quartier.
La rue de France et la Promenade des Anglais ? Des appartements avec vue mer très recherchés, évidemment. Un appartement meublé avec balcon et vue mer sur la Promenade se loue à des tarifs premium toute l'année. Mais attention, la concurrence avec la location saisonnière reste forte dans ce secteur.
Le revers de la médaille : l'état des immeubles anciens nécessite souvent des travaux, et les contraintes de copropriété peuvent être lourdes. Sans parler du parking qui est quasi inexistant, ce qui limite l'attractivité pour certains profils de locataires.
Difficile de convaincre une famille avec enfants sans place de stationnement. Vous pouvez y palier grâce à l'offre de parking public avec abonnement mensuel.
Le quartier des Musiciens : le triangle d'or résidentiel
Situé entre le boulevard Victor Hugo et l'avenue des Fleurs, ce quartier bourgeois offre de beaux appartements dans des immeubles haussmanniens avec ascenseur. La demande est forte pour les grandes surfaces (appartements 3 pièces et plus) de la part de familles aisées. Les loyers sont très élevés mais la clientèle est stable et solvable.
La rentabilité brute est légèrement inférieure aux quartiers populaires, mais le risque d'impayé est très faible et la vacance locative quasi nulle.
Libération et le nord de Nice : dynamisme et renouvellement urbain
Le secteur Libération et Nice Nord attirent une population jeune et active, avec un bon équilibre entre commerces, transports et espaces verts. Les prix de location sont plus accessibles qu'au centre ville tout en restant attractifs. Le quartier bénéficie d'importants projets de renouvellement urbain qui devraient tirer les valeurs vers le haut.
Ce secteur convient parfaitement aux studios meublés et appartements 2 pièces ciblant les jeunes actifs et les étudiants. Le turnover est modéré et la demande constante pour louer un appartement dans ce secteur en développement.
La Madeleine et Thiers : proximité gare et mixité
Ces quartiers proches de la gare Nice Ville offrent une excellente desserte en transports. La Madeleine est un quartier où il vaut mieux miser sur le bas Madeleine, le haut Madeleine est très compliqué en termes de qualité de vie. La Madeleine est le seul quartier qui ne prend pas de valeur dans le temps. Thiers est populaire mais bénéficie d'une demande locative forte.
Les studios et petites surfaces meublées se louent très facilement près de la gare, prisés par les personnes en mobilité professionnelle. Les loyers restent contenus par rapport au centre, ce qui offre une rentabilité brute intéressante.
Le Mont Boron et la Corniche : résidentiel haut de gamme
Le Mont Boron offre un cadre résidentiel exceptionnel avec vue panoramique sur la baie des Anges. Les appartements sont spacieux, souvent avec terrasse, parking et espaces verts. Cette zone attire une clientèle aisée recherchant le calme et la nature tout en restant proche du centre ville.
Les loyers sont élevés mais proportionnels au standing. La demande se concentre sur les appartements 3 pièces et plus avec vue mer, terrasse et parking. Le public cible : cadres supérieurs, retraités fortunés, familles aisées.
Saint-Laurent-du-Var : alternative abordable aux portes de Nice
Limitrophe de Nice, Saint-Laurent-du-Var offre une alternative intéressante avec des loyers inférieurs de 15 à 25% pour des prestations comparables. La ville dispose de tous les commerces, d'une plage et d'une bonne desserte vers Nice.
Ce secteur convient particulièrement aux familles qui cherchent de l'espace pour un budget maîtrisé. Les appartements 3 pièces et plus avec balcon ou terrasse s'y louent bien. La proximité de l'aéroport peut être un atout pour certains profils de locataires en mobilité internationale.
D'autres villes limitrophes sont agréables à vivre et sont localisées à bonne distance de Nice : Carros, Saint-Martin-du-Var ou et à l'est Contes, où la demande explose, Blausasc...
Les quartiers périphériques : rentabilité et espace
Saint-Maurice, Pasteur, ou encore Fabron offrent des appartements plus spacieux à des prix plus abordables. Ces quartiers résidentiels attirent principalement des familles qui recherchent de l'espace et la tranquillité tout en restant bien desservis par les transports.
La rentabilité brute y est souvent supérieure aux quartiers centraux pour la location d'appartements, mais le turnover peut être plus important si le bien n'est pas bien situé par rapport aux commodités et aux transports.
➡️On peut aussi vous louer un logement qui peut servir de pied-à-terre ou de résidence secondaire.
Si vous signez un bail en résidence secondaire, les limitations du bail classique ne s'appliquent plus.
Les équipements qui font la différence pour louer un appartement en longue durée
Contrairement à la location saisonnière où le moindre détail compte, la location longue durée d'un appartement nécessite un équipement fonctionnel et durable plutôt que luxueux. Pas la peine de mettre une machine à café Nespresso dernier cri, mais attention à ne pas sous-équiper non plus. Il faut trouver le bon équilibre.
Les indispensables en location d'appartement meublé
Au-delà des 11 éléments obligatoires (literie, électroménager de base, vaisselle, table, chaises, rangements, éclairage, rideaux ou volets), certains équipements sont devenus quasiment incontournables sur le marché niçois si vous voulez louer rapidement.
Le lave-linge n'est pas légalement obligatoire mais franchement, son absence pénalise fortement la commercialisation. Rares sont les candidats locataires qui acceptent de se rendre à la laverie à notre époque. Si vous ne pouvez vraiment pas l'intégrer dans l'appartement faute de place, une buanderie commune en copropriété peut faire l'affaire, à condition qu'elle soit propre et fonctionnelle.
Le lave-vaisselle fait la différence pour les appartements 2 pièces et plus. Dans un studio où la place manque, il reste optionnel mais constitue un vrai argument de confort apprécié par les candidats.
La cuisine équipée complète avec four, plaques de cuisson, réfrigérateur et rangements suffisants est devenue la norme. Une cuisine indépendante bien agencée valorise davantage qu'une kitchenette sommaire dans une pièce principale. C'est un fait.
La connexion internet fibre ? Devenue un critère déterminant pour louer un appartement, particulièrement depuis l'essor du télétravail. Un logement sans fibre subit une décote ou des délais de location allongés. Vérifiez l'éligibilité de votre immeuble et faites installer une box si nécessaire. C'est un petit investissement qui se rentabilise vite.
La qualité plutôt que la quantité
Privilégiez du mobilier sobre, solide et facilement remplaçable pour votre location d'appartement meublé. Un lit de qualité avec un bon matelas est plus important qu'un canapé haut de gamme. La literie se change tous les cinq à sept ans en location avec turnover modéré, autant investir dans du durable.
Pour l'électroménager, les marques milieu de gamme offrent un bon compromis entre fiabilité et prix de remplacement. Évitez l'entrée de gamme qui casse rapidement, mais inutile de viser le très haut de gamme qui sera mal entretenu.
Les rangements sont essentiels dans les petites surfaces comme les studios meublés ou les appartements 1 pièce. Des placards intégrés ou des étagères murales aident les locataires à s'organiser et évitent l'accumulation de meubles personnels qui encombrent l'espace.
Les équipements extérieurs et confort : de vrais atouts différenciants
Un balcon ou une terrasse, même modeste, valorise considérablement un appartement à Nice où le climat permet d'en profiter une grande partie de l'année. Équipez-le d'un petit salon de jardin basique, les locataires apporteront le reste selon leurs goûts. Une terrasse bon état avec vue dégagée justifie un supplément de loyer.
La climatisation est devenue quasi indispensable à Nice pour louer rapidement. Les étés caniculaires rendent cet équipement déterminant dans le choix du locataire.
L'ascenseur fait partie des critères essentiels au-delà du deuxième étage, particulièrement pour attirer les familles avec enfants ou les seniors. Un appartement dernier étage sans ascenseur subit une décote malgré la vue, qui n'est d'ailleurs pas toujours au rendez-vous.
Le parking privé constitue un argument décisif pour de nombreux locataires à Nice. Si vous possédez un emplacement ou une place de parking, n'hésitez pas à le valoriser dans le loyer plutôt mais vous pouvez aussi le louer séparément. Comptez 80 à 150 € supplémentaires par mois selon le quartier.
Une cave ou un cellier, fréquents dans les immeubles anciens, c'est un espace de stockage précieux dans les petites surfaces et constituent un vrai plus pour louer votre appartement.
Gestion en direct ou gestion déléguée : le choix du propriétaire bailleur
Gérer soi-même sa location d'appartement peut sembler économique sur le papier, mais le temps investi et les risques encourus doivent être mis en balance avec le coût d'une gestion professionnelle par une agence immobilière.
La gestion en direct : pour quel propriétaire ?
La gestion en direct de votre appartement à louer est envisageable si vous réunissez plusieurs conditions : disponibilité pour les visites, les états des lieux d'entrée et de sortie, les relances de loyer ; proximité géographique du bien pour intervenir rapidement en cas d'urgence ; connaissances juridiques actualisées sur les baux, les congés, les révisions de loyer ; réseau d'artisans fiables pour les réparations ; capacité à gérer les conflits et les situations délicates avec diplomatie.
Si vous possédez un seul appartement et que vous habitez Nice, la gestion directe peut fonctionner. Mais dès que vous cumulez plusieurs biens ou que vous résidez loin de votre investissement, la délégation à une agence devient rapidement nécessaire.
Voir aussi : Biens en location dans le quartier Cimiez
La gestion déléguée par une agence immobilière : investissement ou dépense ?
Les frais de gestion se situent généralement entre 7 et 9% HT des loyers hors charges pour une gestion complète par une agence immobilière.
L'agence se charge de la commercialisation avec photos professionnelles, visite 3D, diffusion large sur les plateformes pertinentes. Elle gère les visites, l’état des lieux d’entrée, sélectionne les dossiers selon des critères stricts, vérifie l'authenticité des documents pour sécuriser la location. Elle rédige le bail meublé ou le bail vide conformément à la législation en vigueur, réalise les états des lieux contradictoires détaillés, perçoit les loyers et le dépôt de garantie.
Pendant toute la durée de la location, l'agence encaisse les loyers charges comprises ou hors charges, émet les quittances, gère les relances en cas de retard, révise annuellement le loyer selon l'IRL. Elle coordonne les interventions techniques, chiffre les travaux nécessaires, représente le propriétaire en assemblée générale de copropriété. En cas de litige, elle assure la médiation puis la représentation devant le tribunal si nécessaire.
À la sortie du locataire, elle organise l'état des lieux de sortie, gère la restitution du dépôt de garantie en appliquant la grille de vétusté, relance le nouveau cycle de commercialisation sans délai pour remettre l'appartement en location.
En tout cas, c’est tout ce que fait Gestion Cassini qui a toutes les garanties financières pour encaisser vos loyers.
💡 En régime réel, les honoraires de gestion sont déductibles fiscalement, ce qui réduit leur coût réel de 30 à 45% selon votre tranche marginale d'imposition.
Le calcul de rentabilité réel
Prenons l'exemple d'un deux pièces loué 950 € par mois en gestion déléguée à 8% HT.
Frais de gestion annuels : 950 € × 12 × 8% × 1,20 = 1 094 € TTC soit 91 € par mois.
Ce montant vous économise environ 15 heures de travail par mois en gestion directe : visites, relances, coordination artisans, gestion administrative. Si vous valorisez votre temps à 30 € de l'heure, le calcul devient rapidement favorable à la délégation.
Sans compter le risque d'erreur juridique qui peut vous coûter bien plus cher : un congé mal rédigé, une révision de loyer illégale, une retenue abusive sur le dépôt de garantie peuvent entraîner des contentieux longs et coûteux.
Optimisation fiscale : les régimes adaptés aux appartements
La fiscalité des revenus locatifs impacte directement votre rentabilité nette. Choisir le bon régime selon votre situation permet d'économiser des milliers d'euros chaque année.
Location vide : micro-foncier ou régime réel ?
Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € annuels. Au-dessus, vous serez directement enregistré au régime réel. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30% et vous êtes imposé sur 70% des loyers perçus. Ce régime convient si vos charges réelles sont faibles : pas de travaux importants, pas d'emprunt ou emprunt remboursé, frais de gestion limités.
Le régime réel devient intéressant dès que vos charges dépassent les 30% d'abattement du micro-foncier. Vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien et d'amélioration, les primes d'assurance, la taxe foncière, les frais de gestion, les provisions de copropriété. Si vos charges excèdent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2025).
Location meublée : micro-BIC ou régime réel ?
En micro-BIC, l'abattement de 50% s'applique jusqu'à 77 700 € de revenus annuels pour la location meublée classique. Vous êtes imposé sur seulement la moitié de vos loyers, ce qui est généralement plus avantageux que le micro-foncier.
Le régime réel en LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier, ce qui peut neutraliser totalement l'imposition pendant de nombreuses années.
Attention cependant depuis février 2025 : les amortissements déduits devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Ce changement modifie l'équation pour les détentions de moins de 15 ans. Le régime réel nécessite un expert-comptable (600 à 1 800 € par an) mais permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles.
La simulation personnalisée : indispensable
Votre situation patrimoniale, votre tranche marginale d'imposition, votre horizon de détention, vos projets de travaux, tous ces éléments influencent le choix optimal. Une simulation avec un conseiller immobilier est indispensable avant de vous engager dans un régime fiscal pour trois ans.
On récapitule ?
Louer un appartement à Nice en longue durée offre une rentabilité intéressante dans un marché tendu, à condition de déployer la bonne stratégie selon votre bien. Que ce soit un studio meublé dans le Vieux Nice, un appartement 2 pièces avec balcon à Libération ou un appartement 3 pièces avec vue mer sur la Promenade des Anglais, chaque choix impacte votre rentabilité, votre fiscalité et votre charge de gestion.
Les points clés à retenir pour réussir votre location d'appartement :
- Étudiez finement le marché local de Nice avant de fixer votre loyer,
- Ne sous-estimez pas l'importance des équipements (climatisation, ascenseur, parking) et de l'état général du bien,
- Choisissez le type de bail (bail meublé, bail vide, bail mobilité) adapté à votre public cible et à votre appartement,
- Optimisez votre fiscalité en fonction de votre situation patrimoniale et de vos revenus,
- Évaluez objectivement l'intérêt de la gestion déléguée à une agence immobilière.
Le marché de la location d'appartements à Nice évolue constamment avec de nouvelles réglementations, des projets urbains qui transforment les quartiers, des attentes locatives qui changent. S'entourer de professionnels qui connaissent ces subtilités du marché niçois vous permet de sécuriser votre investissement et d'en maximiser la rentabilité, pour toutes les typologies d'appartements : du studio au grand appartement familial.
Gestion Cassini accompagne depuis 30 ans les propriétaires bailleurs niçois dans la gestion de leurs appartements en longue durée. Notre expertise locale et notre connaissance fine du marché de la location à Nice vous garantissent une location optimisée et sécurisée.
Contactez notre agence pour valoriser votre bien immobilier.
Voir ensuite : Nos annonces de maisons meublées à louer à Nice
