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Fiche acquéreur immobilier : la protection de l’acquéreur en 2022

Il fut un temps où les compromis de vente se signaient sur les capots des voitures. Où l’on achetait ce que l’on voyait, et aussi ce que l’on ne voyait pas. Le manque de référentiel et de textes de lois spécifiques à l’immobilier laissait pour seule protection à l’acquéreur le code civil.

En France, dès le début des années 2000 et aux vues des nouvelles normes sanitaires énergétiques, et du logement en général, le droit immobilier s’est paré d’une multitude de textes de lois pour protéger l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation.

Depuis, les législateurs se sont penchés sur la question du droit, et de la protection, et voici ce que ça donne…



Avant-vente : le droit à l’information avec les diagnostics immobiliers

Afin d’éviter les vices cachés et les surprises à l’après-vente, les diagnostics immobiliers informent l’acquéreur comme une fiche technique du bien. Le métier est encadré, et certains diagnostics sont opposables, engageant la responsabilité de l’expert qui les a réalisés. Les diagnostics doivent être réalisés au moment de la mise en vente et doivent pouvoir être présentés à tout moment. Un cran au-dessus dans la protection de l’acquéreur.

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Le premier diagnostic immobilier : la superficie loi Carrez en 1996

La loi Carrez définie le calcul de la superficie privative. Le diagnostic est obligatoire pour les immeubles en copropriété et pour les maisons en copropriété.

On comptabilise dorénavant dans la surface habitable :

  • Les surfaces dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1,80 m. ➡️ des combles d’une hauteur inférieure ne sont donc pas comptabilisées
  • Cas particulier : les placards ne sont comptabilisés uniquement dans le cas ou le niveau du sol à l’intérieur du placard est identique au reste de la pièce et sa hauteur supérieur à 1,80m

Sont exclus de la loi Carrez :

  • Véranda, loggia,
  • Sous-sol,
  • Cave,
  • Parking, garage,
  • Remise, réserve, jardin.

La loi Carrez ne peut s’appliquer que s’il y a au moins une pièce principale de 9 m2 au sol ou 20 m3 de volume. La loi Carrez ne peut s’appliquer que s’il y a au moins une pièce principale de 9 m2 au sol ou 20 m3 de volume. Les pièces inférieures à 7 m2 ne sont pas prises en compte dans le calcul. Si aucunes pièces du lot vendu ne dispose de cette superficie ou de ce volume minimum, en conséquence, aucun diagnostic ne peut être délivré et le bien est réputé inhabitable.


1997 et 1998 : le diagnostic plomb et le diagnostic amiante

Le diagnostic plomb concerne la peinture et non les canalisations comme le pensent souvent les acquéreurs. En effet, la peinture au plomb fréquemment utilisée avant les années 1950, peut provoquer en cas d’ingestion l'apparition d'une maladie nommée « saturnisme ». 

☣️ Le risque est d’autant plus élevé pour les enfants car cette peinture a un goût sucré.

Un diagnostic visant à informer l’acquéreur immobilier de sa présence devient alors obligatoire pour les constructions antérieures à 1949.


Concernant l’amiante, très utilisé pour ses propriétés fibreuses permettant une bonne isolation thermique, acoustique et une excellente résistance mécanique, fut interdit en 1997 après une lutte acharnée pour la reconnaissance des cancers liés aux fibres d’amiante. Dans la foulée, la création du diagnostic visant à déterminer sa présence et son état de conservation à un stade encore peu avancé, permet d'informer l’acquéreur des risques encourus.


1999 : l’état parasitaire

Les termites et autres insectes xylophages, autant de parasites qui pourraient parfaitement ne pas être remarqués au moment de la visite et qui pourtant peuvent rendre un bien impropre à l’habitation. Diagnostic ô combien utile avant de s’engager pour 25 ans.


2006 : le DPE devient obligatoire

En 1997, le protocole de Kyoto engage les acteurs économiques à réduire les gaz à effet de serre. Ce qui deviendra un véritable objectif au fur et à mesure que l’on découvre les enjeux climatiques. En 2005, la première réglementation thermique voit le jour (RT 2005). Il est donc parfaitement logique que les nouvelles normes de construction induisent une qualification des appartements d’avant et d’après.

En 2022, le DPE est devenu un levier de négociation de la vente immobilière et a été entièrement repensé pour en finir avec les passoires thermiques.


2006 toujours : l’état des risques miniers et technologiques

Devenu en 2013 l’ERP : l’état des risques et des pollutions, il vous informe des risques naturels de votre région (séisme, inondation, etc) et des risques technologiques (usines, pollutions etc) .


2007 : le diagnostic gaz

Présentant un risque réel de sécurité, le diagnostic gaz est obligatoire pour les installations datant de plus de 15 ans. S’additionne à cela la volonté de contrôler les dépenses énergétiques.

Cela permet aussi à l’acquéreur d’inclure des coûts de rénovation à son budget, et donc, de négocier éventuellement le prix de vente.


2009 : le diagnostic électricité

Là encore, un système électrique vétuste est dangereux et énergivore. C’est pourquoi les installations de plus de 15 ans doivent être expertisées et font l’objet d’un compte-rendu, sans obligation de mise aux normes.


2011 : diagnostic d’assainissement non collectif

Toujours pour protéger l’acquéreur d’une charge non prévue dans la vente, l’examen d’une fosse septique par le SPANK est obligatoire car la changer coûte entre 10 et 20K€.


Le pré-état daté : un état financier de la copropriété

Le pré-état daté informe l’acquéreur potentiel des charges et des dettes de la copropriété, et des procédures en cours à l’encontre d’autres copropriétaires.

Si de trop nombreux copropriétaires ne payent pas leurs charges, la copro en pâtirait et se dégraderait, impactant la valeur vénale du bien.

Le pré-état daté est demandé pour la signature du compromis de vente encore appelé contrat d’avant-vente.



La protection de l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente

Le compromis est en soi déjà protégé car il doit être rédigé soit par le notaire, soit par l’agent immobilier professionnel.

À cette occasion, tous les documents requis par la loi ALUR sont collectés :

  • L’identité des vendeurs et des acheteurs,
  • Le titre de propriété,
  • Le pré-état daté et les travaux à venir,
  • Le règlement de copropriété et ses modificatifs,
  • Les diagnostics immobiliers,
  • Les servitudes,
  • Les conditions suspensives (la réserve d’obtenir son crédit, par exemple).

Malheureusement il n’est pas rare que les acquéreurs découvrent ces documents au moment de la signature, et se les fassent expliquer en direct, ce qui ne permet pas une réflexion en bonne et due forme. C’est l’utilité de la loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain).

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La loi SRU et le délai de rétractation

Promulguée en 2000, la loi SRU instaure un délai de rétractation et donc de réflexion, obligatoire et non négociable à compter de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Ce délai, initialement fixé à 7 jours, est passé à 10 jours depuis la loi Macron de 2015.

10 jours ouvrés, à partir du lendemain de la réception du premier avis de passage de la poste pour un compromis envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception. Ou 10 jours ouvrés à partir du lendemain de sa remise en main propre.

Cette disposition est valable uniquement pour les acquéreurs non professionnels : un acheteur en SCI à vocation immobilière n’est pas soumis au délai de rétractation : la signature de la promesse de vente vaut achat et l’engage à des pénalités en cas de rupture du compromis. C’est pourquoi un dépôt de garantie doit être versé auprès du notaire dès la signature (en général entre 5% et 10% du montant de la vente). La clause pénale garantissant la bonne foi des parties sera également une protection supplémentaire et indispensable.

C’est ok, l’acquéreur s’est engagé. 🤗

➡️ Il doit maintenant faire sa demande de prêt auprès des organismes bancaires. Il est normalement protégé par sa condition suspensive d’obtention de prêt qui lui permettra de se dédire du contrat s’il ne l’obtient pas, sans devoir aucune indemnité.



La protection de l’acquéreur-emprunteur

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L’acquéreur porte son dossier pour examen et obtention du crédit bancaire :

  • Si la banque refuse le prêt et que la clause suspensive est bien rédigée dans le compromis, alors l’argent versé en dépôt de garantie lui sera entièrement restitué, et il ne devra aucune indemnité au vendeur.
  • Si la banque accepte le prêt, l’acquéreur est de nouveau protégé par la loi Scrivener qui lui accorde à nouveau un délai de réflexion de 10 jours pour accepter le contrat proposé par la banque. L’offre signée ne pourra donc être retournée à la banque qu’à compter du 11e jour après sa réception. S’il est avéré que le refus émane de l’acquéreur, il devra en revanche verser des indemnités au vendeur.


Signature de l’acte authentique : la divulgation des dernières informations

Il faut encore que l’acquéreur reste vigilant jusqu’au dernier moment, car une fois que toutes les conditions sont réunies, le notaire va faire la demande de l’état hypothécaire du bien. Où l’on peut découvrir que le bien est cédé pour partie à une banque, ou encore qu’il existe des privilèges à l’égard d’un tiers.

En cas d’hypothèque dite conventionnelle, c’est-à-dire dans le cas où la banque a posé une hypothèque sur le bien pour s’assurer que le prêt lui sera remboursé, on peut réaliser une levée d’hypothèque, uniquement par l’intermédiaire du notaire. Celui-ci, en cas de mise en vente, doit s’assurer que le prix de vente couvre bien le remboursement du prêt du vendeur, ses honoraires, les intérêts, et l’ensemble des frais.

Cela permettra de rembourser le prêt par anticipation et donc, de permettre à l’acquéreur de posséder le bien à 100%.

➡️ Que se passe-t-il si on ne peut pas lever l’hypothèque ?

On se retrouve normalement dans l'impossibilité de vendre. Toutefois, il y a 2 issues possibles :

  • Après négociation, la banque accepte de se rembourser partiellement avec un prix plus bas.

✔️ Exemple : Prix d'acquisition de 100 K€, une hypothèque de 120 K€ : ok de la banque et hypothèque levée.

  • Créer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France :

✔️ La banque établit un plan d'apurement soumis à l'acceptation de la banque.



Après-vente dans l’immobilier : les vices cachés, la garantie des vices cachés

C’est le code civil qui protège dans ce cas l’acquéreur. Il existe plusieurs cas de figure :

  • Le vendeur est non professionnel et de mauvaise foi : il a connaissance du vice et l’a dûment caché à l’acquéreur. Dans ce cas la clause de non garantie des vices cachés que le vendeur a le droit de faire inscrire au compromis ne s’applique pas et l’acquéreur peut lancer une procédure. Il obtiendra des dommages et intérêts ou une diminution du prix ou l’annulation pure et simple de la transaction.
  • Le vendeur est non professionnel et de bonne foi : dans ce cas il peut faire valoir la clause de non garantie des vices cachés et il est protégé.
  • Le vendeur professionnel : qu’il soit de bonne foi ou de mauvaise foi, il sera redevable de dommages et intérêts.


Qu’appelle-t-on en droit un vice caché ?

L’article 1641 du code civil prévoit que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

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Le vice caché ne veut pas dire qu’il a été sciemment dissimulé, mais qu’il n’était pas apparent au moment de la vente.

Il doit :

  • Diminuer ou rendre impropre le bien à l’habitation.
  • Ne pas être connu au moment de la vente.
  • Ne pas être apparent (évidemment).
  • L’acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance du vice avant la vente.


Les recours de l’acquéreur immobilier ou comment activer la garantie des vices cachés

L’acquéreur a deux ans à compter de la détection du vice pour formuler son recours auprès du Tribunal de Grande Instance. La difficulté réside à démontrer que le vendeur non professionnel avait connaissance du vice pour désactiver la clause de non garantie des vices cachés. Le Tribunal doit aussi statuer clairement sur le fait que le vice diminue l’usage du bien immobilier.


L’agence immobilière Gestion Cassini : l’intermédiaire qui vous protège

Gestion Cassini, si elle n’a pas de responsabilité au sens juridique du terme en cas de vices cachés, s’engage au quotidien pour préparer la vente de la façon la plus sérieuse : tous les documents ALUR sont en possession de l’agence, Thomas les analyse et explique tous les termes du compromis de vente au vendeur et à l’acquéreur. Il ajoute systématiquement une clause de bonne foi du vendeur, qui l’engage à communiquer tout les éléments et informations en sa possession. Il prépare le dossier notarié afin qu’aucun élément ne manque et ne soit découvert au moment de la signature. 

C’est l’un de nos engagements en transaction immobilière.

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