Le notaire et l’obligation de conseil
Vous avez probablement remarqué que votre notaire peut se substituer à une agence immobilière puisque les offices peuvent vendre un bien à la demande d'un propriétaire, notamment dans le cadre d'une succession.
Les notaires ont le droit de vendre des biens immobiliers depuis 1804, avec la mise en place du Code civil Napoléonien. C'est à cette époque que la profession notariale telle que nous la connaissons aujourd'hui a été formalisée en France. Leur rôle principal était et est toujours d'authentifier des actes juridiques pour les rendre opposables à tous.
Les notaires sont ainsi habilités à réaliser des actes de vente immobilière, des baux commerciaux, des contrats de mariage, des successions, entre autres domaines du droit. Depuis, la profession notariale a connu plusieurs réformes pour moderniser et adapter sa pratique à l'évolution de la société.
Toutefois, le cœur du métier, la rédaction, les recherches de droit, les recherches en filiation, sont des activités qui prennent énormément de temps.
C'est pour cette raison que le partenaire privilégié garantissant l'impartialité et l'engagement terrain nécessaire, c'est bel et bien l'agent immobilier.
Le notaire quant à lui est de très bon conseil s'agissant de la vision juridique du foncier : les servitudes, les procès en cours, les projets sur la voirie...
D'ailleurs, le notaire doit vous répondre gratuitement lors d'une consultation pour du conseil.
Le fichier Perval tombe dans le domaine public
À une époque, les notaires avaient un atout par rapport aux agences immo : le fichier Perval. Ce dernier compilait l'ensemble des ventes immobilières sur le territoire national, et permettait ainsi de pondérer les estimations immobilières avec précision et certitude.
Depuis, le fichier est devenu public, il s'appelle DVF : Demandes des Valeurs Foncières. Il faut compter un retard de 18 mois par rapport à la date de la demande.
L'agent immobilier est donc toujours incontournable puisqu'il se situe sur un marché de proximité, et d'actualité.
La loi Macron : ça change quoi ?
⚖️ La loi Macron a impacté le métier de notaire de manière irréversible. Le milieu souffrait d'un verrouillage de la fonction de notaire par les associés, la plupart faisant rédiger leurs actes par des notaires assistants salariés, qui voyaient leurs chances d'évoluer dépendre du bon vouloir d'autrui, à compétences égales. On ne pouvait donc devenir notaire à part entière qu'après avoir grimpé les échelons dans l'étude, ce qui restait à la discrétion des associés, et requérait d'être coopté par eux.
Le renouvellement de la fonction ne s'assurait pas convenablement et les offices notariales n'étaient pas suffisamment nombreuses pour répondre aux besoins de la population.
La loi Macron, c'est la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques du 6 août 2015. Elle est venue mettre un grand coup de pied dans la fourmilière !
Des notaires assistants ont été tirés au sort afin d'être habilités à ouvrir leur propre étude. Vous imaginez un peu les remous au sein de la profession !
➡️ Plus le besoin est grand, plus le nombre de notaires par tirage au sort augmente.
Ainsi ce sont plus de 700 nouveaux notaires qui ont pu s'implanter, parfois dans des régions reculées ou des départements où ce service n'était pas du tout représenté. Ce sont majoritairement des jeunes, et des femmes, qui ont pu saisir cette formidable opportunité.
Gagnant - gagnant ! (Enfin....pas pour les anciens !)
💡 À savoir : dans les zones contrôlées, exercer la profession en libéral n'est presque plus possible car la concentration d'offices notariales est à son maximum.
Frais de notaire et émoluments
Tout est réglementé dans la profession. Sauf une chose, et cela depuis le 1 mars 2016 : le montant des frais de transaction immobilière.
Qu'il s'agisse d'une vente aux enchères, d'une vente interactive, ou d'une recherche d'acquéreur, le montant des honoraires, à l'instar des agences immobilières, est libre.
C'est pour cela que les notaires voient leur intérêt à vendre une maison ou un appartement et à trouver des acquéreurs. Vous allez comprendre…
Combien gagne réellement un notaire ?
Les frais de notaire pour une acquisition dépendent de plusieurs facteurs, notamment le prix du bien immobilier, le type d'achat (neuf ou ancien), la région où se situe le bien, ainsi que le montant de l'emprunt le cas échéant.
Un raccourci : la calculette est ici!
Voici les étapes pour calculer les frais de notaire d'une acquisition dans l'ancien :
- Calculez la base des frais de notaire en multipliant le prix d'achat du bien immobilier par un taux fixé par la loi (le taux actuel est de 7 à 8%). Cela représente le montant des droits d’enregistrement. (Ils ne vont pas dans la poche du notaire 🤚)
- Ajoutez à la base des frais de notaire les émoluments du notaire, qui sont calculés sur une échelle proportionnelle en fonction du prix du bien immobilier. Ces émoluments varient en fonction de la valeur du bien et commencent à 3,870% pour les biens immobiliers de moins de 6 500 euros et diminuent progressivement pour les biens de plus de 60 000€ (taux à 0.799%). (Ça c'est ce que va toucher réellement le notaire).
- Ajoutez les frais annexes, tels que les frais de formalités et les taxes diverses. En effet il faut régler les frais de mutation, la TVA...
🤔 Finalement, le notaire touche beaucoup moins que ce qu'il vous demande. En réalité, c'est l'État qui collecte et le notaire qui fait l'intermédiaire.
Donc, il est intéressant pour lui de jouer les agents immobiliers !
Qui paie les frais de notaire s'il y a 2 notaires ?
La convention veut que ce soit le notaire de l'acquéreur qui rédige les actes, et donc le notaire de l'acquéreur qui encaisse les frais de notaire, qui sont ensuite répartis entre les études.
Il encaisse donc les taxes départementales et communales et le salaire du conservateur (qui est une contribution pour les hypothèques d'environ 1% du prix de vente).
C'est comme ça depuis toujours, mais c'est en train de changer. En effet, il n'est pas très logique que le notaire de l'acquéreur fasse tout ce travail, car au final, il ne fait que prendre connaissance en second des actes du vendeur. C'est bien le notaire du vendeur qui est en réalité, mieux informé.
Des discussions sont actuellement en cours dans ce sens (en 2023).
Les domaines d'intervention du notaire
Le notaire est donc compétent en droit immobilier, droit de la famille, en droit fiscal et en droit des sociétés.
Avoir votre propre notaire est une excellente chose. Tout au long de la vie, des événements surviennent et on a un jour ou l'autre besoin d'un bon notaire.
Un notaire compétent peut réellement vous protéger de nombreuses mésaventures. Tout comme un notaire incompétent peut vous faire prendre de mauvaises décisions.
Alors il est plutôt intelligent de ne pas attendre d'être devant le fait accompli pour découvrir un notaire pour la première fois. La chambre des notaires met à votre disposition un annuaire national à consulter.
Aller plus loin : comment se déroule une vente interactive ?.
