La tokenisation immobilière : c'est quoi ?

Publié le 6 juin 2023

Il est temps de parler de la tokenisation immobilière. Parce que c’est un sujet qui parle à très peu de gens dans l’immobilier, alors que d’autres sont déjà totalement immergés.

Ce fossé, il faut le réduire pour que tout le monde, s’il ne souhaite pas forcément investir de cette manière, sache au moins que ça existe, que c’est possible.

Car cette technologie est là pour rester. Or les freins à l'adoption sont liés à la maturité d'une part (toutes les grandes mutations technologiques n’ont pas été adoptées du jour au lendemain). D'autre part les gouvernements n’ont pas réellement réussi à s’accorder sur la valeur du web 3 en termes de dangerosité pour le système. Donc cette technologie n’est pas vraiment portée à la connaissance de tous.

Pourtant, des pays entiers vivent et consomment non plus grâce à la monnaie papier et nationale, mais grâce à la cryptomonnaie. Défiance, intelligence, indépendance.

Cela nous donne envie de nous y intéresser. Et de faire le lien avec l'immobilier fractionné.

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Qu’est-ce que c’est la tokenisation immobilière ?

Prenons le modèle de la SCPI. Ce véhicule d’investissement va intégrer des actifs immobiliers dans sa structure, une société, qui se divisera donc en parts. Les investisseurs vont pouvoir acheter des parts de la SCPI et toucher des dividendes chaque année émanant du rendement des biens.


Avec la tokenisation, le véhicule de transport n’est plus une société qui se diviserait en parts, mais un ensemble juridique divisé en tokens. Aujourd’hui en France, il semble que le véhicule d’investissement le plus adapté pour éviter une fiscalité lourde soit la fiducie. Disons pour l’exemple donc, que vous pourriez obtenir des tokens (parts) d’un bien immobilier via une fiducie (équivalent : SCPI).

Vous toucheriez vos parts de rendement en tokens qui seraient convertibles en euros, en crypto ou que vous pourriez réinvestir dans d'autres projets.

Si cet énoncé suscite d'autres questions, alors revenons à nos tokens, nos jetons en français.

Vous allez comprendre...

Le token est le maillon qui rattache le bien physique à l’univers du Web3.

Soyons plus clair  🔍 

Un token est comme une pièce de monnaie. Ou un billet de banque. Le billet de banque est imprimé par la banque centrale grâce à une planche à billets qui est contrôlée et centralisée (puisque seule la banque centrale peut émettre la monnaie.) Alors que le token est produit de manière décentralisée.

Accrochez-vous : ça va devenir de plus en plus clair.

Le Web 3 décentralisé : l’après web 2 de Google

Le principe du Web3 c’est qu’il est décentralisé, c’est-à-dire qu’aucune instance officielle ne le régule ni le détient. Il appartient aux gens. Ce sont les gens qui le fabriquent et qui montent leurs projets dessus. À l’inverse du web 2 que vous connaissez et qui appartient à Facebook (Meta) et Google voire aux gouvernements à la demande. Toutes vos données sont numérisées et stockées dans des data centers sans que vous puissiez contrôler quoique ce soit.


L’idéologie Web3
, la grande idée qui anime la communauté, c’est donc que les données sont anonymes mais transparentes, inviolables, infalsifiables et que personne ne contrôle personne.

Quelques affaires tumultueuses nous rappellent toutefois que le Web3 est aussi un environnement qui peut vite se transformer en far west, car malheureusement les requins rôdent aussi dans ce bain là.

La création d’une cryptomonnaie

Donc notre outil financier pour réaliser des échanges monétaires dans le Web3, ce sont les plateformes décentralisées DeFi (FInance DÉcentralisée). Encore appelées des DEX “Decentralized Exchanges”, qui permettent aux utilisateurs d'échanger directement entre eux sans aucun contrôle sur les fonds.  En revanche, certaines exchanges sont centralisées (CEX) comme Binance ou la déchue FTX dont tout le monde a entendu parler puisque la plateforme a crashé et le créateur s'est enfui avec les millions (Au passage FTX avait financé le parti de Biden).

Le Far West on vous dit 🔫 

Tous les jours on fabrique des cryptomonnaies qui s’échangent sur ces plateformes.

La technologie utilisée est la blockchain. La blockchain est un registre de transactions, en forme de "blocs".


Chaque bloc est une transaction. La transaction est ensuite enregistrée par des gens qui passent leur journée à valider des transactions. Partout dans le monde, grâce à de simples ordinateurs mais assez puissants forcément.

Ces enregistrements forment une chaîne. Immuable car les blocs se superposent les uns sur les autres. Et vérifiables à tout moment dès que l’on possède le numéro de la transaction, ou le numéro du portefeuille. (Aucun nom, juste des numéros) 🫥😶‍🌫️ 

Cas d’usage : 

On pourrait imaginer que les actes notariés soient enregistrés sur la blockchain et qu’il n’y ait donc plus besoin de centraliser les actes chez le notaires. Ils seraient consultables par n’importe qui et infalsifiables.

D'ailleurs, on ne fait pas qu'imaginer, c'est carrément le futur des administrations et des intermédiaires.

Voilà ce qu’est la blockchain.



Plus une blockchain comporte de blocs, plus elle est forte et stable évidemment. 

N’importe qui peut créer une blockchain et une monnaie.

Le bitcoin 

La toute première cryptomonnaie créée est le Bitcoin. Vous pouvez donc acheter une petite partie d’un bitcoin (ou un en entier : 1 BTC vaut environ 25k€ cette année 2023). Vous l’achetez sur un exchange et vous recevez un numéro de transaction enregistré par quelqu’un dans le monde sur la blockchain. Il y a parfois un petit délai d’attente ce qui est normal, il faut que quelqu’un traite votre demande. Cette personne est bien évidemment payée pour le faire, en cryptomonnaie.

Convertir sa cryptomonnaie

La création de la valeur d’une crypto est purement spéculative. Elle varie donc selon son cours. Mais elle est convertible soit en euros, soit en stablecoins.

➡️ Si vous convertissez vos bitcoins en euros et que vous les mettez sur votre compte bancaire : hop ! Flat tax 30 %.

➡️ Par contre, si vous convertissez vos bitcoins en stablecoins (une monnaie qui a une réserve et qui est adossée au dollar), vous pouvez sortir vos cryptos si le cours dévisse et les protéger en stablecoins sans avoir à payer la flat tax.

💲 Bonus :  aujourd’hui, les exchanges éditent leur propre carte de paiement, qui fonctionnent à peu près partout. Vous pouvez donc vivre avec vos cryptos et vous passer complètement de la banque (et de plein d’autres choses….)

C’est l’autre effet kiss cool du Web3, se passer de tous les intermédiaires qui semblent aujourd’hui indispensables. On gagne sur le plan financier, on perd sur le plan sécurité puisque plus rien ni personne n’est garant de nos investissements ni de nos actifs.

🔥 Vous comprenez où est la révolution maintenant …🔥 

Les tokens pour tokeniser les biens immobiliers

N'importe qui peut monter un projet et décider de créer un token pour le financiariser. Bien sûr, vous comprenez bien que la valeur du token n'est jamais garantie, et qu'il ne faut donc pas investir dans des projets sans queue ni tête.

C'est toujours un pari de savoir si :

  • Le token va être viable
  • S'il va être cessible, ce qui veut dire qu'il faut créer un marché pour qu'il s'échange et se revende
  • Est-il possible de créer ce marché et qu'il soit suffisamment fluide...

Une première bulle a déjà éclaté concernant des tokens qui s'échangeaient sans qu'aucune valeur ne soit créée en retour. Depuis, on a mis en place des systèmes pour assurer aux investisseurs qu'ils pourront aller sur le marché et revendre leurs tokens. C'est pour cela que les porteurs de projet doivent maintenant déclarer le format de tokens qu'ils veulent créer (security tokens ou utility tokens) et se conformer aux critères de l'AMF.

Il faut un minimum de régulation.

C'est aussi pour cela que la tokenisation immobilière comporte des risques, mais qui nous paraissent maîtrisés car tout investisseur immobilier doit être capable d'accorder de la valeur à un projet immobilier sur la base de sa localisation, son état, l'endettement et la rentabilité. En cela, rien de neuf sous le soleil. Même si la rentabilité est prédictive.

Mais ce qui change c'est d'arriver à créer suffisamment d'engouement pour que de nombreux investisseurs participent.

En France, très peu de projets existent et généralement ils ne peuvent pas encore se financer en levant des fonds uniquement grâce à leurs tokens. Les startups utilisent donc encore le levier bancaire pour financer l'achat de biens. Mais cela changera.

D'autres exemples de tokens que vous connaissez sûrement 

On peut tokeniser des actifs immobiliers mais aussi de la dette, des produits financiers...Y compris de l'art.

Et nous passons donc aux actifs numériques

Un NFT, Non Fongible Token, à la différence d'un token immobilier qui est fongible, ne peut être remplacé. Il est unique et correspond en fait au certificat d'authenticité enregistré sur la blockchain.

Vous recevez votre objet d'art dans le monde physique ou virtuel, selon votre achat, mais votre NFT est enregistré sur la blockchain et vous êtes le seul à le posséder. Il pourra être consulté par des tiers s'ils ont un numéro de transaction ou de portefeuille. Mais il sera stocké chez vous.

En farfouillant sur le net nous apprenons que les écoles délivrent aujourd'hui leurs diplômes via un NFT afin qu'ils ne puissent être falsifiés.

Il y a beaucoup d'applications possibles.

Que se passe-t-il si je perds mes tokens et mes cryptos ?

Le détenteur d'un capital en cryptomonnaie ou en NFT, vous l'avez compris, est anonyme. C'est pour ça qu'il y a une phrase très connue dans le milieu du Web3 qui est :

"Not your keys, not your coins".

Autrement dit, pas ta clé, pas tes sous.

La seule manière de prouver qu'un actif numérique nous appartient est de détenir la clé sur laquelle on peut le stocker. Cela ressemble à une clé numérique qui est encodée avec 24 mots secrets.Toute personne qui se fait voler sa clé et sa Seed Phrase (sa série de mots secrets) a tout perdu.

Personne ne peut venir garantir des fonds. C'est le principe du Web 3 : plus de banques, plus d'intermédiaires, plus de sécurité, plus de preuve.

Les histoires sont légion sur les personnes qui avaient stocké du bitcoin sur des disques durs et qui se sont fait voler leur ordinateur.

C'est pour ça qu'on a créé cette clé, qui est appelée un "cold wallet" ou portefeuille froid.

Les actifs dorment sur le wallet et sont autant à l'abri que dans un coffre-fort.

Apprendre la langue pour comprendre le monde qui vient

la tokenisation immobilière est une technologie prometteuse pour l'industrie immobilière. Elle offre des avantages considérables, tels que l'accessibilité accrue pour les investisseurs, la réduction des coûts de transaction et la possibilité d'investir dans des biens immobiliers autrement inaccessibles. Toutefois, la réglementation et la conformité juridique, ainsi que la sécurité des données et la protection des investisseurs, restent des défis importants à relever. 

Malgré cela, la tendance à la tokenisation immobilière se poursuit et elle pourrait devenir une norme plus vite que prévu. Les acteurs immobiliers devraient suivre cette tendance de près et à exploiter son potentiel pour accroître leur efficacité et leur rentabilité.

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