Le guide des éléments à vérifier à l'achat d'une maison
La liste est exhaustive et nous allons donc livrer ici tous les éléments à connaître, à vérifier et à obtenir pour que l'achat de votre villa se passe sans aucun accroc.
Le permis de construire
Il n'est pas toujours possible d'obtenir le permis de construire initial d'une demeure bâtie au siècle dernier. Même si le notaire est censé consigner tous les documents, parfois, le PC est égaré. En revanche pour une construction plus récente ou pour des modifications du bâti existant, il n'y a aucune raison pour que PC ne soit pas annexé.
✅ Pourquoi est-ce important ?
Grâce au permis de construire, on peut vérifier que les plans validés par les services de l'urbanisme correspondent bien à la réalité du terrain. Si ce n'est pas le cas, et nous y reviendrons, cela peut être source d’une renégociation.
La déclaration d'achèvement de travaux
Encore appelée Déclaration Attestant l’Achèvement et de Conformité des Travaux (DAACT), elle est à déclarer en mairie impérativement dès lors que les travaux qui ont fait l’objet d’une déclaration préalable sont finis ou dès que la maison entièrement neuve est habitable. Par exemple, pour une construction en RE2020 (c’est-à-dire construire sous la réglementation environnementale applicable en 2020) pourra faire l’objet d’une enquête par les services de l’urbanisme pour en vérifier la conformité.
Les services sont avertis par le dépôt de la DAACT et se déplacent dans les 3 mois après la déclaration d’achèvement des travaux, ou dans les 5 mois si le secteur est protégé ou à risque. Leur venue n’est pas systématique, d’autant que le certificat de conformité n’est plus obligatoire depuis 2007. En général, c’est le voisinage qui demande leur venue parce qu’il y a conflit.
Dans le cas où la maison à acquérir n’est pas conforme au permis de construire, des délais de prescription s’appliquent :
➡️ Les sanctions pénales sont prescrites dans les 6 ans après le dépôt de la DAACT et suivent le nouveau propriétaire du bien. Il s’agit d’une amende, de l'obligation de mise en conformité ou de la démolition.
➡️ Les sanctions civiles sont prescrites au bout de 10 ans pour les travaux réalisés jusqu’au 16/07/2006 et au bout de 2 ans pour les travaux réalisés à compter du 16/07/2006. Il s’agit d’une demande en dommages et intérêts, ou une demande de démolition ou de mise en conformité. Autrement dit, au bout de 10 ans si personne n’a constaté d’infraction, les voisins ou la mairie ne peuvent plus demander de modifier quoique ce soit. Cela s’applique par exemple pour une loggia non déclarée, un agrandissement de la surface habitable, la construction d’une piscine…
➡️ Les sanctions administratives sont imprescriptibles.
Les conséquences sont les suivantes :
🔺 Si l’acquéreur veut déposer un permis de construire modificatif alors que le premier ouvrage a été réalisé en non conformité, alors il faut d’abord conformiser l’existant pour ensuite déposer le nouveau PC.
Avec le risque élevé que l'existant ne puisse plus être conforme à un PLU modifié depuis la construction initiale.
🔺 Les constructions édifiées en violation des prescriptions contenues dans le permis de construire ne peuvent, en principe, être raccordées aux réseaux de distribution collective tels que : eau, gaz, électricité, téléphone.
🔺 En cas de sinistre de l’immeuble, il sera très difficile de reconstruire de plein droit à l’identique, sauf à prouver que l'immeuble a été édifié conformément aux prescriptions du permis de construire.
Le vide sanitaire
La maison est construite sur un vide sanitaire ? C’est tant mieux. En effet une maison directement construite sur une dalle de béton est moins bien isolée alors que posée sur un vide sanitaire, elle sera mieux ventilée, plus saine. Ceci dit, cela n’est en rien un élément obligatoire ou donnant lieu à une négociation. Il faut juste savoir que les remontées par capillarité seront plus fréquentes en cas de forte pluie.
Le système d’assainissement
L’idéal serait que la maison soit déjà raccordée au tout-à-l'égout mais très souvent dans l’arrière-pays niçois et dans les collines, les maisons sont encore vendues avec leur fosse septique.
✅ Que faire si la maison de vos rêves est en fosse septique ?
Le vendeur doit faire venir le SPANK pour vérifier la conformité de la fosse. Parfois, cette dernière n’a jamais été changée et comme le coût est d’environ 20.000 €, c’est un outil de négociation : soit le vendeur la change, soit vous faites revoir le prix de vente à la baisse. Mais avant de la changer, il faut vérifier attentivement la réglementation : est-ce qu’il y a une obligation de se raccorder au tout-à-l'égout ➡️ Si c’est le cas, le montant du raccordement sera fonction du nombre de mètres à creuser.
🔺 Il faut également faire attention à d’éventuelles servitudes de fluide si les canalisations passent sur le terrain d’un voisin ou inversement.
Acheter sa maison à Nice : de quoi dépend son prix ?
À la différence d’un bien immobilier en copropriété dont le prix dépend de la surface, ou du moins la surface sert d’étalon de référence pour fixer le prix, le calcul de la superficie d’une maison individuelle n’est pas obligatoire.
L’attestation de surface
Même si elle n’est pas obligatoire pour compléter le dossier Alur, Gestion Cassini vous conseille malgré tout de réaliser un mesurage. Pour savoir exactement ce que vous achetez et si ce que vous le vendeur annonce est vrai. Pourquoi découvrir dans 20 ans que votre maison fait 50m² de moins que prévu alors qu'il suffit de la mesurer avant l'achat. 🧐
🔺Attention : si la villa se situe dans un lotissement, et que vous vous portez acquéreur d’un lot (copropriété ou lotissement), le diagnostic devient alors obligatoire.
🔺🔺 Vigilance extrême sur les maisons vendues en Stemmer : vous achetez bien un lot mais le terrain sur lequel il se situe est en indivision avec les autres colotis. Donc vous partagez un terrain qui appartient à tout le monde, malgré les apparences (souvent les terrains sont clos, mais sans aucune valeur juridique ; le voisin peut venir faire son barbecue dans votre jardin clôturé !)
✅ Que faire ? Aujourd’hui le Stemmer n’est plus permis, mais il s’en vend encore.
L’idéal est de faire voter en AG la sortie de ce système, ce qui coûte cher puisqu’il faut faire borner chaque terrain, et établir tout cela devant notaire.
Dernières vérifications générales
Il faudra se soucier :
- des diagnostics habituels : électricité, gaz...
- Connaître la date de la dernière rénovation de la toiture.
- Connaître l’histoire de la maison en général, puisqu’à Nice et jusqu’à Antibes nous sommes en zone sismique 4 et que les zones inondables se font et se défont en fonction des maires en place aux différentes époques.
- Rechercher auprès de la mairie s’il y a des projets de construction sur les parcelles voisines, ou si la mairie prévoit de grands travaux urbains qui pourraient modifier définitivement le paysage que vous êtes en train d’acquérir.
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Définir l'enveloppe du budget rénovation, vérifier l'évolution de l'environnement immédiat et s'assurer de connaître parfaitement le bien que vous vous apprêtez à acquérir (sous le sol, sous le toit, derrière les murs), vous apporte les informations sur sa valeur.
Les prix fixés par le marché immobilier sont le 2e élément à connaître pour savoir quels critères définissent le prix de cette maison rêvée, à Nice et ses environs.
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L'agence immobilière vous protège
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Au fil du temps l'achat d'une villa sur la côte d'azur s'est complexifiée, pour le bien de l'acquéreur. Tous les documents relatifs au bien sont autant d'éléments qui garantissent la sécurité de votre investissement financier. Vous êtes libre de décider d'en faire des leviers de négociation, ou de passer outre, mais le savoir, c'est le pouvoir (de faire le bon choix).
