Dans quels cas signer un bail commercial ?
L’article 1 du code du commerce nous apprend que le bail commercial est fait pour le commerçant défini par son activité d’acheter et de vendre.
C’est pourquoi un bail commercial est signé uniquement lorsque ces 2 conditions cumulées sont remplies :
- La désignation du local dans le bail est un local commercial (et non pas local professionnel par exemple)
- L'activité du preneur à bail est forcément une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ce qui se traduit par une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Registre des Métiers (RM).
Le bail commercial protège le commerçant.
Zoom sur l'activité commerciale, artisanale ou industrielle : les points d'identification pour être sûr à 100%
Voici 2 points qui déterminent exactement la nature d’une activité (et permettent de tirer des conclusions sur le type de bail à signer) :
- Le futur locataire va déclarer son chiffre d'affaires en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : logique !😉
- Le futur locataire s'est inscrit au RCS ou au RM.
Les activités éligibles sont par exemple :
➡️ Tenir un commerce de produits ou de marchandises,
➡️ Ouvrir un restaurant, un bar, un salon de thé,
➡️ Ouvrir un showroom, s'il y a un espace de vente.
Zoom sur le local commercial : de quels types d'emplacements s'agit-il ?
La dénomination local commercial correspond à plusieurs types de lieux. Contrairement aux idées reçues il ne s'agit pas uniquement du commerce de centre-ville.
Le local commercial peut donc être :
- Un local d'activités en zone urbaine, périurbaine,
- Un entrepôt s'il y a une autre activité que celle de stockage,
- Un commerce dans un immeuble d'habitation,
- Un commerce dans une zone commerciale ou industrielle.
💡 Rappel : c’est la nature de l’activité et la spécialisation du local qui déterminent s’il faut signer un bail commercial.
Les mentions obligatoires du contrat de bail commercial
Le bail commercial peut être rédigé par le bailleur, un agent immobilier maîtrisant le droit immobilier (ce qui est le cas chez Gestion Cassini), un avocat ou un notaire.
La rédaction ou au moins l’enregistrement du bail par un notaire sont obligatoires si la durée du bail commercial excède 12 ans ou si le bail concerne un débit de boissons.
Le bail commercial est régi par le code du commerce et non pas par le code civil (qui réglemente quant à lui le bail d'habitation et le bail professionnel).
Le code du commerce est plus strict, et le statut des baux commerciaux est d'ailleurs défini dans l'article L145-1 et les suivants, au cas où vous voudriez vous y plonger 🤿
Le bail commercial a également été réformé par la loi Pinel qui est applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 5 Novembre 2014. Autrement dit tous les baux commerciaux signés en 2023 sont concernés.
Durée du bail commercial : 3-6-9
Lors de la rédaction du bail commercial, on doit absolument mentionner la date de prise d'effet du bail et éventuellement la date de mise à disposition anticipée du local (en cas de travaux par exemple). Le preneur a bail jouit d'un droit au bail et d'un droit à son renouvellement, conclus pour une durée de 9 ans. Et ce droit au bail s'accompagne de nombreuses obligations pour le propriétaire bailleur.
Découvrez pourquoi on appelle ce bail le bail 3-6-9 👇
💡Définition simplissime : le locataire est tenu par des périodes de 3 ans pour sortir du bail. Le propriétaire, lui, ne peut le faire que tous les 9 ans.
Durée du bail commercial : les droits du locataire
À la fin de chaque période triennale (3 ans, 6 ans et 9 ans), le locataire a le droit de donner congé sans justification, en respectant à la lettre la procédure : envoyer par lettre recommandé avec AR son préavis au minimum 6 mois avant la date exacte de la fin de la période.
Cela s’appelle la résiliation triennale.
L'idéal étant de le faire par voie d'huissier pour éviter de se tromper de date.
Durée du bail commercial : Les droits du bailleur
La résiliation triennale est possible uniquement dans certains cas précis tels que :
- La démolition et la reconstruction ou la construction de l'immeuble existant.
- La surélévation de l'immeuble.
- La reprise de locaux d'habitation loués aux locaux commerciaux s'ils n'ont pas retrouvé leur usage d'habitation.
➕ À tout moment, la résiliation est possible en cas de manquement par le locataire à ses obligations (loyer impayé, comportement grave...) grâce à l’inclusion d’une clause résolutoire lors de la rédaction du bail.
Allez encore plus loin sur les notions de durée du bail commercial et les modalités de son renouvellement en lisant notre article qui liste les pièges à éviter.
Le loyer : paiement, révision et indexation
Après que les parties se soient mis d’accord sur un loyer, il faut définir à quel date il doit être réglé. Cela peut être en début de mois (à échoir), en fin de mois (échu). Cela peut être un règlement mensuel, trimestriel ou tout autre arrangement prévu dans le contrat de bail.
Le loyer est plafonné pendant la durée du bail et celle de son renouvellement, il peut ensuite être déplafonné et indexé. Tout ceci sera développé dans notre article Bien négocier son loyer.
En plus du loyer, d’autres frais sont à prévoir, et nous traitons tout ceci dans notre article sur les conditions financières du bail commercial.
La répartition des charges et des travaux
Le bail commercial est celui qui encadre le plus la répartition des charges et des travaux. Cela a été voulu dans la loi Pinel pour favoriser les preneurs à bail et leur donner une meilleure chance de réussir. Du coup, cette répartition n’est plus négociable. Et la loi Pinel met fin d’office au bail-triple-net et au bail d’investisseur dans lesquels la quasi totalité des charges incombaient au locataire.
FI-NI-TO !
Le propriétaire bailleur prend à sa charge :
- Les grosses réparations liées au bâtiment (article 606 du code civil).
- Les mêmes réparations liées à la vétusté et à la mise en conformité du bâtiment (sauf dérogation dans le bail).
- Les honoraires de gestion du bien loué.
- Les impôts, taxes et redevances liés au bien loué sauf dérogation dans le bail.
- L’ensemble des taxes, charges et impôts liés à des biens vacants dans le même ensemble ou imputables à d’autres locataires. ordre public. Dans la balance ? La taxe foncière et la TOM sont encore négociables, mais uniquement si c’est bien prévu dans le bail. Auquel cas on peut les imputer au locataire.
Le locataire prend à sa charge :
- Les dépenses des consommations en eau et énergétiques.
- Les frais des travaux d’entretien et les réparations des équipements et des revêtements.
- Honoraires du syndic si c’est prévu dans le bail.
- Les frais et charges de copropriété dont bénéficie le locataire (ascenseur, ménage, espaces verts….)
- Les travaux d’embellissement dont le montant est supérieur à une remise en l’état à l’identique.
- Les primes d’assurance.
Les annexes obligatoires du contrat de bail commercial
Elles offrent une protection des partis et une meilleure compréhension de l’environnement du local. Elles apportent une vision claire du volet financier et donc, aident à déterminer le potentiel succès de l’entreprise qui s’installe.
États des lieux d'entrée et de sortie
C'est une obligation amenée par la loi Pinel. Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être réalisés en présence des deux partis. Ainsi, ils sont contradictoires et amiables.
💡Le local est réputé être donné en bon état. En cas de litige post état des lieux, la charge de la preuve incombe au locataire ; c’est lui qui doit démontrer que le local ne peut être utilisé ou n’est pas en bon état.
État prévisionnels et récapitulatifs des travaux
Pinel dit : Le bailleur doit informer le locataire de tous les travaux qui ont été réalisés durant les 3 dernières années et de leur coût. Il doit aussi informer des travaux qui sont prévus sous 3 ans et de leur financement.
Le diagnostic de performance énergétique
Comme dans toutes les transactions immobilières, le DPE est un outil de négociation. Dans le cas d’une prise à bail, c’est un levier de négociation du loyer si les dépenses liées à la consommation d’énergie sont bien plus élevées que la normale.
Les diagnostics immobiliers obligatoires
Voici le listing complet des pièces demandées à la signature du bail et qui doivent être apportées par le propriétaire bailleur :
- Amiante : si le bâtiment a été construit avant 1997, il faut réaliser 2 diags amiante. Un pour les parties privatives à louer et l’autre pour les parties communes de la copropriété si elle existe.
- Plomb : pour les permis de construire délivré avant le 1er janvier 1949.
- L’ERP : état des risques et pollutions.
Les derniers documents annexes
Mais pas les moindres, car leur examen déterminera la faisabilité du projet !
- Le règlement de copropriété : qui peut limiter voire interdire l’activité.
- La liste des sinistres indemnisés par le passé.
- L’annexe environnementale : pour les locaux commerciaux de plus de 2000 m², dans le cadre de la loi climat et de la sobriété énergétique.
Ne partez pas de cet article sans avoir retenu ces points essentiels
Voici la substantifique moelle à connaître absolument avant d’aller plus loin :
La nature de l’activité du preneur à bail et la spécialisation du local mentionnée dans le bail définissent le type de bail à signer et le type de local à louer. Cela a des conséquences sur la rentabilité du local et de l’entreprise qui va l’occuper.
Chaque élément listé dans l’article est essentiel à la rédaction du bail pour assurer la protection du bailleur et du repreneur. Il ne faut en omettre aucun. Il faudra même rajouter des clauses.
Bon à savoir : la ville de Nice se réserve un droit de préemption dans le cadre de la sauvegarde du commerce artisanal et de son cœur de ville. La ville peut préempter des fonds de commerce, des baux commerciaux et des terrains à vocation commerciale.
Dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, l’ancien exploitant titulaire d’un permis de stationner en terrasse ou sur le domaine public ne peut transmettre ce permis ni le céder, ni le vendre. Le cédant devra même déclarer la reprise afin qu’on ne lui réclame pas de droit de voirie. Le repreneur devra demander une nouvelle autorisation.
