Fixer le montant du loyer du local commercial : les critères décisifs
Le bailleur décide librement du montant de la location, pour la première fixation de prix de mise sur le marché. Ce qui n'empêche pas une éventuelle négociation.
Le bailleur prendra en compte les éléments suivants :
- Les caractéristiques physiques du local commercial : la superficie, la surface de vente, la surface des annexes, le linéaire de vitrine.
- L'état du local : les diagnostics permettent d'obtenir un avis relativement complet sur l'état du bien . Il faudra être vigilant sur l'état de la plomberie, de l'électricité, de l'isolation et de la performance énergétique dans son ensemble. Si le bien est un commerce ou une boutique situés en pied d'immeuble, il faut vérifier si des travaux sont prévus dans la copropriété, qui pourraient nuire à l'accessibilité du local pendant son exploitation.
- Les aménagements : brut ou aménagé, le preneur aura forcément quelques travaux d'aménagement à prévoir pour que le bien réponde aux besoins de son activité. Ceci fait l'office d'une négociation et de clauses spécifiques dans le contrat de bail (quid de la restitution du local).
- Les facteurs de commercialité : l'emplacement (visibilité, accessibilité, environnement), le flux piétonnier, le trafic routier, le stationnement, les commerces alentour, l'état des façades, la démographie du lieu, la concurrence.
- La destination du bien : si le local permet une activité tous commerces, il est donc déspécialisé ce qui vaut plus cher qu'un local spécialisé.
Quoiqu'il en soit, on ne le dira jamais assez mais l'emplacement est le critère le plus important pour la réussite d'un commerce ou d'une activité commerciale. Une adresse numéro 1 (comme la Place Masséna, le boulevard Victor Hugo ou Dubouchage à Nice) est bien entendu un critère de fixation du montant du loyer à la hausse.
Les différentes formes du loyer d'un local commercial
➡️ Le loyer peut être fixé en fonction de la valeur locative et il peut être payé par mensualités.
➡️ Enfin, le loyer peut être fixé par paliers. C'est le loyer progressif. Chaque année une augmentation définie à l'avance est prévue. L'avantage pour le preneur c'est que ses charges sont moins lourdes et il optimise donc ses chances de succès. Pour le bailleur, ce mécanisme lui permet lors du dernier palier, d'atteindre une valeur locative plus important que le prix du marché.
Le plafonnement du loyer existe depuis 1972
Pour éviter au locataire de subir des hausses de loyer injustifiées, le décret n°72-561 du 3 juillet 1972 précise que le loyer peut être révisé sous certaines conditions et en fonction d'un coefficient.
🤔 Comment ça marche ?
🔢 L'indice trimestriel qui sert de référence pour plafonner une éventuelle hausse de loyer, dépend de l'activité du preneur à bail.
L'ILC est l'indice des loyers commerciaux et il est choisi lorsque l'occupant du local est un artisan ou un commerçant. Autrement dit, il doit être inscrit soit au RNE soit au RCS.
L'ILAT est l'indice des loyers d'activités tertiaires autrement dit il est choisi lorsque l'activité du preneur est une activité de bureaux (pour laquelle on peut effectivement choisir un bail commercial plutôt qu'un bail professionnel) ou d'entrepôts logistiques.
Les indices sont revus tous les trimestres et publiés par l'INSEE.
🛡️ C'est une énorme protection pour le preneur à bail 🛡️
Comment indexer le loyer avec l'indice de référence et à quel moment ?
Tout devrait être précisé dans le contrat de bail mais ce n'est pas pour autant une obligation légale.
✅ Le propriétaire peut soit demander la révision triennale du loyer initial.
✅ Le propriétaire peut inscrire dans le contrat de bail une clause d'échelle mobile. Cette clause est contractée par les deux parties qui s'entendent :
- Sur la périodicité de la révision,
- Sur le choix de l'indice (sauf si l'activité du preneur dépend expressément de l'un des deux indices utilisés).
Cette clause, si elle n'est pas respectée par le preneur, donne le droit au bailleur de résilier le contrat, comme nous l'avons vu dans notre article sur la résiliation du bail commercial. En revanche, la clause est activée pour une hausse de loyer 📈 mais également pour une éventuelle révision à la baisse. Et elle est déclenchée de manière automatique.
🔺 Attention cependant, lors du renouvellement du bail et si le bilan de l'activité est mauvais, le loyer ne peut pas être plus bas que la valeur locative évaluée à ce moment précis.
Plafonnement : les exclusions parmi les baux commerciaux
On sort du déplafonnement à 12 ans, qu’on effectue au moment du renouvellement du bail, au bout de 9 ans pour :
- Les terrains nus.
- Les locaux à usage exclusif de bureaux.
- Les locaux monovalents (hôtel, cinéma...)
- Si le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans.
- Dès que le bail a atteint 12 ans.
- En cas de modification substantielle du local ou de l’environnement (facteurs de commercialité).
- En cas de déspécialisation totale.
Dans ces cas, le loyer est fixé en fonction de la valeur locative du local et n’est pas conditionné aux indices de référence.
Le déplafonnement du loyer : le cadre Pinel
Le déplafonnement s'effectue en dehors du cadre de la révision triennale et ne dépend plus de l'indice ILC ou de l'indice ILAT.
Le bailleur vient récupérer la valeur locative réelle de son local et cela veut dire que l'on va prendre en compte l'évolution des facteurs locaux de commercialité.
Cela est rendu possible dès lors que le bail excède une durée de vie de 12 ans (9 +3). Ce qui arrive lorsque le bail est renouvelé par tacite reconduction (un congé a été délivré par le propriétaire à expiration des 9 ans qui réédite un nouveau contrat de bail totalement similaire à l'initial). Le renouvellement indique le nouveau montant du loyer évalué par un expert ou un agent immobilier compétent et parvient par voie de commissaire de justice au preneur.
Évidemment cette période délicate est souvent source de conflits 🥊
🥊 Le preneur avisé évitera le renouvellement par tacite reconduction et fera connaître son intention de maintenir le plafonnement du loyer à l'aide des indices.
🥊 Ce que le bailleur pourra refuser.
S'ensuivront alors des tractations qui peuvent mener devant le Juge des loyers commerciaux ou devant le tribunal judiciaire.
Cependant, si les parties tombent d'accord, la loi Pinel continue de protéger le preneur d'une hausse trop importante qui pourrait nuire à ses affaires.
Il s'agit d'un effet de lissage prévu dans le Code de commerce à l'article L145-34 qui limite la hausse à 10% annuel. Donc c’est un peu encore une forme de plafonnement.
💡 Énormément de subtilités à connaître que l’agence Gestion Cassini se fait un plaisir de divulguer lorsqu’elle rédige elle-même le bail commercial d’un propriétaire bailleur.
Augmentation de la valeur locative : on ne fait pas n’importe quoi !
Comme nous l’avons vu, la révision triennale, conformément à l'indice de référence spécifié dans le bail, est le processus habituel pour ajuster le loyer. Mais les parties ont également la possibilité de convenir d'une clause d'échelle mobile pour une révision automatique du loyer à une date convenue.
Dans ce contexte, le déplafonnement du loyer doit être justifié par un changement significatif d’un élément déterminant de la valeur locative au cours de la durée du bail.
- Les caractéristiques du local : des modifications significatives (travaux avec augmentation de la surface par exemple) peuvent avoir un impact favorable sur la valeur locative.
- La destination des lieux : Une déspécialisation partielle pour des activités connexes ou une déspécialisation totale entraînent inévitablement une augmentation de la valeur locative : un déplafonnement du loyer peut se produire.
💡Bon à savoir : Ce déplafonnement est immédiat en cas de déspécialisation totale, mais il doit attendre la prochaine révision triennale en cas de déspécialisation partielle.
- Les obligations des parties : Les obligations financières et juridiques spécifiées dans le bail peuvent être modifiées lors du renouvellement du bail, ce qui peut avoir un impact sur le montant du loyer renouvelé.
- Les facteurs locaux de commercialité : une modification matérielle, locale ayant un impact sur l'activité commerciale peut également entraîner un déplafonnement.
🔺Chez Gestion Cassini on essaye de négocier à l’amiable une augmentation qui correspond aux volontés du bailleur et du locataire. La procédure en déplafonnement est très complexe pour prouver la modification des facteurs de commercialité.
Voici les étapes à suivre:
➡️ Il faut passer devant une commission administrative paritaire qui rend un avis sans valeur juridique.
➡️ Ensuite vient la nomination d’un expert judiciaire ce qui coûte dans les 3000 €. Il mettra environ un an pour rendre un rapport pas forcément favorable.
➡️ L’expertise se fait en 2 temps : Y a-t-il eu modification des facteurs locaux de commercialité ? Si oui, alors on effectue une mise à la valeur locative. Mais attention, elle peut être plus basse.
D’ailleurs, le locataire lui aussi peut demander une mise à la valeur locative et dans ce cas là, il suit la même procédure.
NOTRE SOLUTION :
Comme tout cela est long et coûteux, nous prenons les devants et nous nommons en amont un expert auprès des tribunaux qui va rendre un avis qui nous servira de jalon pour la négociation. Ce sera difficile à réfuter.
👉 Cas d'usage : c’est ce que nous avons fait pour le magasin Feu Vert, dans la rue de Roquebilière à Nice, quand, au terme des 12 ans, il a fallu déplafonner avec des modifications substantielles des facteurs de commercialité (les travaux du Carrefour Lingostière notamment).
Le paiement du loyer : quelles modalités de versement ?
Les deux parties se sont entendues sur la date du paiement et ses modalités de règlement dans le contrat de bail.
Le locataire peut s’en acquitter de 2 manières :
- Paiement à échoir : le loyer est payé pour le mois suivant.
- Paiement à terme échu : le loyer est payé à la fin du mois.
Ceci est important pour la trésorerie et le fonds de roulement du locataire.
De même, il peut être prévu un versement mensuel, trimestriel ou annuel.
Loyer du local commercial : l’essentiel
Le loyer est fixé librement et peut être négocié lors de la signature du bail commercial. Ensuite, il peut être révisé de manière triennale et sur la base d’une indexation sur l’ILC ou l’ILAT.
Pour rattraper la valeur locative dans le loyer, un déplafonnement du loyer est prévu à partir de 12 ans de bail ou de manière triennale si les conditions de la location ont évolué de manière significative.
Un dernier conseil : nous déconseillons de signer des baux tous commerces car le bailleur perd alors la maîtrise du locataire.
Vous savez tout ! 😉
