Résiliation versus non renouvellement : quelles conséquences ?
La résiliation du bail commercial est la cessation du contrat avant la fin de la période légale. Autrement dit, le bail commercial qui court légalement sur 9 ans, est résilié si la rupture est demandée avant la fin de cette période.
le non renouvellement du bail commercial a lieu à l’échéance du contrat de bail, soit au bout des 9 ans, lorsque par la volonté de l’une ou l’autre des parties, on veut y mettre un terme. Ainsi, le non renouvellement du contrat met fin à la tacite reconduction et à la tacite prolongation (qui ne sont pas les mêmes choses comme nous l’avons vu dans l’article sur le renouvellement du bail commercial).
La résiliation triennale du bail commercial
C’est l’avantage du locataire. Le contrat donne la possibilité à l’occupant du local commercial de résilier sans aucunes conséquences financières et sans avoir besoin de donner un quelconque motif de résiliation au propriétaire.
Cette résiliation est dite triennale puisqu’elle intervient tous les 3 ans, soit à 3 ans et 6 ans d’ancienneté du bail commercial.
Le préavis est de 6 mois avant la date anniversaire du bail, et peut être envoyé soit par courrier avec accusé de réception, soit par commissaire de justice. Il peut être délivré avant les 6 mois qui sont la date butoir. Mais si le délai n’est pas respecté, en revanche, le bail est prorogé pour 3 années supplémentaires.
Si réellement le locataire est dans l’incapacité de continuer à exploiter le local, il peut alors, si c’est prévu dans le contrat, céder son bail ou son fonds de commerce à un nouvel exploitant, ou sous-louer le local.
Tout savoir sur la durée du bail commercial.
Le propriétaire peut-il résilier son bail commercial ?
Oui, le propriétaire peut résilier son bail commercial à tout moment mais pour des raisons particulières.
Elles sont précisées dans la clause résolutoire inscrite au bail. Cette clause indique :
- L’effet de la résiliation par anticipation pour non-respect des conditions du bail par le locataire.
- Les causes du non-respect du bail : toutes les causes doivent être listées pour que puisse être constaté leur non respect par un juge. Entre autres causes, le non-paiement du loyer ou des travaux réalisés sans autorisation.
Le propriétaire a toutefois des obligations avant que ne s’exécute la clause résolutoire.
Il doit avertir et donner un commandement d’agir à son locataire qui obtient un délai d’un mois pour s’y conformer (payer s’il s’agit d’un impayé, par exemple).
➡️ Si le preneur agit dans cet intervalle, alors il n’y aura plus de résiliation possible.
➡️ Si le locataire n’agit pas dans cet intervalle, il peut alors demander la suspension de la clause résolutoire et demander un délai supplémentaire de 2 ans maximum (article L1343-5 du Code civil 🤿).
Le propriétaire bailleur peut également demander la résolution du bail auprès du tribunal judiciaire. On parle de résolution judiciaire.
👉 Les conditions de la résiliation triennale du bail commercial initiée par le propriétaire :
- Reconstruction d'un immeuble ou surélévation,
- Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l'usage d'habitation,
- Reprise d'une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire,
- Transformation à usage d'habitation d'un immeuble existant,
- Exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière.
Depuis la loi Macron de 2015, le propriétaire du local commercial doit dénoncer le bail exclusivement par voie de commissaire de justice.
Le non-renouvellement du bail commercial
Le non-renouvellement du bail commercial met fin à sa tacite prolongation, c’est-à-dire lorsque le bail se prolonge sans que ni le propriétaire bailleur, ni le locataire aient donné signe de vie.
Dans ce cas, le délai de 6 mois de préavis avant la date anniversaire n’étant pas respecté, il faut de toutes façons donner congé 6 mois à l’avance et il prendra donc effet à échéance des 6 mois et pour le dernier jour du trimestre civil. Ce qui peut augmenter le préavis de plusieurs semaines.
En revanche, la tacite reconduction est effectivement suivie d’un envoi de congé permettant la réédition d’un contrat de bail similaire à celui échu.
La question du droit au bail
Même en cas de respect de la date légale d’expiration du bail, le propriétaire doit justifier le non-renouvellement.
S’il ne le fait pas, il est redevable d’une indemnité d’éviction.
Le droit au bail donne effectivement un droit d’exploiter et d’occuper le local au locataire, comme le nom l’indique. Le propriétaire ne peut lui retirer ce droit sans l’indemniser.
Sauf pour les raisons qui sont les mêmes qu’en cas de résiliation à savoir :
- Manquement grave et légitime au respect du bail commercial (changement officieux de destination du local, non paiement du loyer, cessation d’exploitation du fonds de commerce, comportement violent envers le bailleur).
- Démolition de l’immeuble insalubre ou vétuste.
- Reprise d’un local d’habitation en annexe du local commercial.
- Construction ou reconstruction de l’immeuble.
Et comme dans le cas de la résiliation, le locataire jouit d’un droit de rectification après mise en demeure obligatoire, dans le mois suivant.
L’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement ou de résiliation triennale du bail commercial
Elle est prévue en cas de non renouvellement du bail (au bout de 9 ans donc) ou de résiliation du bail (sous les conditions énoncées plus haut) et prend en compte la perte du chiffre d’affaires dans l’exploitation du fonds de commerce, la valeur marchande du fonds, et tous les frais de déménagement et de réinstallation.
Le locataire a 2 ans pour en demander le versement à compter de la date de la notification du congé ou de la réception du refus de renouvellement du bail.
Si l’indemnité principale peut être fixée à l’amiable, il est préférable de faire appel à un expert. Un juge du tribunal judiciaire peut également être saisi.
(Plongez 🤿 dans le code du commerce L145-14 à 30 🫧)
Le calcul de l’indemnité d’éviction
L’indemnité principale correspond à une indemnité de remplacement si le fonds est perdu, ou à une indemnité de déplacement si le fonds peut être déplacé.
Des indemnités accessoires peuvent être fixées.
Pour calculer l’indemnité principale, on se base généralement sur le CA et la valeur marchande du fonds. On prendra en compte tous les frais liés à la mutation du fonds y compris les honoraires agence.
La fixation du montant peut être faite à l’amiable mais le plus souvent il faut faire appel à un expert et en dernier recours au tribunal judiciaire.
La résolution à l’amiable
Il est possible lorsque les deux parties s’entendent de résilier le bail commercial à tout moment, sans protocole particulier. Il faut par contre conserver une trace écrite de cet arrangement.
