La législation en vigueur sur la durée et les conditions du renouvellement des baux commerciaux
La loi Pinel applicable depuis 2014 a posé quelques limites au bail commercial qui sont fixées dans le contrat de bail et desquelles on ne peut déroger.
Les obligations et les interdits du propriétaire bailleur
➡️ La loi Pinel interdit au propriétaire bailleur d'inclure une clause empêchant la résiliation anticipée du bail commercial (à 3 et 6 ans) par le locataire. C’est la fin du “bail ferme”.
➡️ En cas de résiliation du contrat de bail commercial au bout des 9 ans, le locataire jouissant de son droit au bail peut demander une indemnité d'éviction.
💡 Le propriétaire bailleur ne doit en revanche rien, en cas de construction dans l’immeuble, en cas de surélévation ou de reprise d'un local d'habitation dépendant du local commercial. Et évidemment en cas de manquement du locataire à ses obligations qu’une clause résolutoire établit explicitement dans le bail.
Les obligations de l’occupant du local commercial
Le droit au renouvellement du bail commercial ne s’applique que si le locataire :
- Est propriétaire de son fonds de commerce.
- Est toujours immatriculé au RCS pour le commerçant et au RNE pour l’artisan.
- Exploite lui-même le fonds de commerce durant les 3 dernières années avant l’expiration du bail. Si une cession du droit au bail a eu lieu, empêchant le locataire d’exercer dans son local, le droit au renouvellement ne s’applique pas. Par contre, en cas de cession du fonds de commerce, les années d’exercice du nouvel exploitant sont prises en compte.
Comment renouveler son bail commercial ?
C’est un des pièges les plus fréquents : louper le délai légal pour renouveler ou résilier son bail commercial.
Parfois, le locataire attend que le propriétaire fasse le nécessaire et c’est une erreur.
Tout d’abord, rien n’empêche, dans une relation bailleur-preneur, de se parler pour connaître les intentions mutuelles.
Ensuite, le locataire ET le propriétaire doivent remplir leurs obligations.
Que doit faire le bailleur ?
6 mois avant la fin du contrat de bail, c’est-à-dire 6 mois avant la date anniversaire des 9 ans de bail, il doit donner congé avec ou sans offre de renouvellement.
Dans la forme, il s’agit obligatoirement d’un acte formulé et remis par un commissaire de justice. (Le courrier RAR n’est plus permis).
Le propriétaire devra indiquer les motifs du refus s’il n’offre pas de renouvellement, et informer le locataire de ses options : demander une indemnité d’éviction dans un délai de 2 ans auprès du tribunal judiciaire ou contester le congé.
Que doit faire le locataire du local commercial ?
Dans les mêmes délais, c’est-à-dire 6 mois avant l’expiration du bail, il doit faire parvenir à son bailleur une lettre, soit avec accusé de réception, soit remise par commissaire de justice, indiquant l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du code de commerce : "dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent".
Le bailleur a 3 mois pour faire connaître sa décision.
❎ S’il accepte le renouvellement, il peut soit ne pas formuler de courrier et cela vaudra acceptation des conditions. S’il veut renégocier le loyer (sous certaines conditions), il doit le faire savoir par commissaire de justice.
❌ S’il refuse le renouvellement, il devra suivre la procédure que nous avons indiquée plus haut.Tout savoir sur la résiliation du bail commercial.
Bailleur : en cas de renouvellement du bail commercial, quoi réviser ?
L’ancien contrat de bail est caduque. Le bailleur a donné congé au locataire et établit un nouveau bail commercial ou un avenant au bail existant.
La loi Pinel oblige aujourd’hui à rédiger sur le contrat les mentions suivantes :
- La possibilité de la résiliation triennale.
- La répartition des charges locatives.
- Les modalités de la révision du loyer : quel est l’indice choisi pour son indexation, la fréquence de la révision (annuelle, triennale ou autre).
- Le droit de préférence ou droit de préemption du locataire en cas de vente des locaux.
En tous les cas, la période de renouvellement du bail permet des modifications si les facteurs de commercialité ont changé, si la surface de location a été modifiée, si le local est déspécialisé et si le loyer est révisé.
Tout savoir sur la révision du loyer.
Locataire : en cas de renouvellement du bail commercial, quoi négocier ?
Vous pouvez profiter de cette période de négociation pour faire valoir des améliorations que vous avez réalisées dans le local et obtenir des ouvertures d’activité.
➡️ Demander la déspécialisation du local et y permettre d’autres activités que celle initialement prévue (dans la mesure où cela respecte le règlement de copropriété du local hébergé dans un immeuble d’habitation).
➡️ Revoir le loyer si les facteurs de commercialité ont changé et vous portent préjudice.
➡️ Revoir les conditions de cession de droit au bail, ou de la cession du fonds de commerce. Il est d’ailleurs parfois nécessaire de déspécialiser le local pour trouver plus facilement un repreneur, si tel est le besoin.
Bon à savoir : le bail peut aussi être renouvelé aux conditions et aux clauses du contrat initial.
En cas de litige
En général le litige porte sur la révision du loyer, le montant et la répartition des charges locatives et des travaux, ou sur l’indemnité d’éviction.
Comment faire pour contester ?
➡️ Litige sur l’indemnité d’éviction : le montant est fixé en rapport avec le préjudice financier subi par la perte de la clientèle liée à l’arrêt de l’activité dans le local. Il peut aussi inclure les frais de déménagement, de licenciement du personnel ou autres charges annexes liées à l’éviction.
Le locataire peut contester par voie judiciaire auprès du Juge des loyers commerciaux. C’est possible pendant 2 ans. Le locataire peut continuer d’occuper les lieux pendant cette période, et doit alors verser une indemnité d’occupation à la place du loyer.
💡 Le propriétaire peut exercer son droit de repentir dans un délai de 15 jours après la fixation du montant de l’indemnité d’éviction. Il peut alors proposer un renouvellement du bail.
➡️ Litige sur le montant du loyer ou des charges locatives : le locataire peut demander la saisie de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux + la saisie du tribunal judiciaire.
💡 Le propriétaire ou le locataire peuvent chacun exercer un droit d’option qui permet de renoncer au renouvellement du bail si les accords entérinés ne conviennent pas à l’une des parties.
Dernier piège : tacite reconduction, tacite prolongation, ou prorogation tacite ?
On appelle tacite prolongation le fait que ni le bailleur, ni le locataire ne se sont manifestés à la fin de la validité du bail commercial. Il n’y a donc ni avenant au bail, ni nouveau contrat de location et le bail se prolonge en l’état pour une durée indéterminée.
👉 Les conséquences : le locataire n’est plus propriétaire du droit au bail. Ce qui peut l’empêcher de céder son fonds de commerce. La tacite prolongation au-delà de 12 ans de bail permet au bailleur de déplafonner le loyer de manière totalement libre.
👉 Rompre la tacite prolongation : il suffit à l’une des parties d’envoyer une demande de congé ou de renouvellement du bail avec un préavis de 6 mois.
La prorogation quant à elle ne peut être tacite. Elle est forcément évoquée par les parties avant l’expiration du contrat. Une tacite prorogation est donc un non sens.
La tacite reconduction initialement prévue dans les textes de loi a été remplacée par la tacite prolongation, arguant que la tacite reconduction marque la formation d'un nouveau bail alors que la tacite prolongation manifeste la poursuite du bail en cours (avec les conséquences évoquées plus haut).
Locataire ou bailleur d’un local commercial à Nice
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