Pourquoi les propriétaires passent par une agence immobilière pour la gestion locative ?

Agence immobilière en gestion locative : le bouclier du propriétaire bailleur

Si vous donnez un mandat à une agence immobilière pour gérer votre bien, vous engagez un intermédiaire responsable juridiquement qui vous doit un résultat professionnel.

Choisir une agence immobilière de gestion locative devrait reposer sur la vérification de quelques éléments qui donnent une très bonne idée de l'ancienneté et du professionnalisme de l'entreprise. Consultez notre comparatif des frais de gestion des agences immobilières de Nice.

La détention d'une carte professionnelle en gestion locative est une obligation

Il existe 2 cartes professionnelles immobilières : l'une pour la transaction (la carte T), l'autre pour la gestion locative (la carte G). C'est pourquoi on trouve des agences immobilières spécialisées uniquement en transaction, qui n'exercent pas la profession de gestionnaire.

Cette carte n'est délivrée que sous conditions, définies par la loi Hoguet :

• D'aptitude professionnelle.
• De détention d'une assurance professionnelle.
• De garantie financière : qui couvre l'ensemble des sommes qui transitent par l'agence de gestion locative.
• De se former en continu (avec vérification du nombres d'heures par an).

Avantage n°1 :

Toutes ces obligations garantissent au propriétaire bailleur que ses loyers sont sécurisés, même en cas de mauvaise gestion ou de malversation, par un organisme externe indépendant. Plus la garantie est élevée, plus le portefeuille de biens en gestion est important, ce qui est le signe que l'agence immobilière propose ce service de gestion locative depuis un certain temps, et que les propriétaires continuent de lui faire confiance.

Dans le cas de Gestion Cassini, la garantie financière est de 1,7M€. Et ce, uniquement pour le service gestion locative.

Bénéfice pour le propriétaire :

En gestion directe, un propriétaire rencontre des difficultés à suivre les nouvelles réglementations. Il en existe pour la gestion du locataire, du logement, du loyer. Et les lois évoluent très rapidement.

C'est cette professionnalisation de la gestion locative qui complexifie lourdement la tâche pour le particulier propriétaire, qui, en cas d'erreur, ne peut se retourner que contre lui-même.

Mettre une agence immobilière dans la boucle, c'est s'assurer de toujours rester dans le cadre juridique. Mais aussi de pouvoir être indemnisé en cas d'erreurs professionnelles durant le mandat de gestion locative.

➡️ Le propriétaire a le statut de mandant et à ce titre, il a des droits et l'administrateur de biens a des obligations.

Passer en pilote automatique pour la gestion administrative

La gestion locative englobe des missions de gestion administrative. Là encore, il existe des obligations auxquelles le propriétaire bailleur ne peut se soustraire.

• La rédaction du bail : télécharger un modèle de bail sur internet n'est pas la meilleure chose à faire, étant donné le peu de fiabilité juridique à fortiori des modèles gratuits.
• La délivrance des quittances de loyer : la régularité mensuelle est reine car le locataire a besoin de ses quittances pour diverses tâches administratives.
• La rédaction d'un état des lieux d'entrée et de sortie : obligatoire pour un bail commercial et un bail d'habitation. Il sert de preuve juridique en cas de contestation.
• La constitution d'un dépôt de garantie, encadré juridiquement.
• La commercialisation du logement : la rédaction et la diffusion d'une annonce de location. Le suivi téléphonique et la gestion des rendez-vous de visites.
• La gestion comptable générale : encaissements, aide à la déclaration...

Selon la situation géographique du logement, ou la durée de la location (louer à un étudiant pendant 9 mois), ces tâches administratives vont avoir lieu souvent.
Elles sont contraignantes, engageantes pour le propriétaire. Et ces démarches prennent du temps.

Avantage n°2 :

Le niveau d'implication du propriétaire est fonction du temps qu'il peut ou veut y consacrer. Certains propriétaires veulent entièrement déléguer toutes les missions, et ne s'occuper de rien. D'autres ont envie de valider un dossier locataire, et d'autres veulent participer à la rédaction de l'annonce. C'est un investissement personnalisé qui respecte le rôle de chacun.

D'autre part, les outils professionnels permettent d'automatiser certaines tâches comme l'envoi des quittances, la prise de rendez-vous...Ce qui est relativement inaccessible pour un particulier.

Bénéfice pour le propriétaire :

L'esprit léger et du temps libre pour vaquer à son quotidien. Moins de charge mentale, avec la possibilité de garder la main sur des décisions telles que le choix du locataire

Optimiser les revenus locatifs : une mission pour l'agence immobilière

Confier un bien pour le mettre en location, c'est tout d'abord une action économique : le parc locatif des bailleurs privés en France en 2023 représente 22.6% des logements contre 17.6% pour les bailleurs publics (source Insee).

Autrement dit les propriétaires bailleurs représentent le premier fournisseur de logements locatifs en France.

Mais c'est aussi une source de revenus. Parfois un complément de retraite, parfois l'unique source de revenus. Tous les propriétaires ne sont pas des investisseurs immobiliers, qui possèdent plusieurs logements et qui louent en meublé, en saisonnier...
La moitié sont des "petits propriétaires" qui doivent conserver une rentabilité, vitale pour eux. Au risque de mettre le bien en vente si les charges sont trop importantes.

Pour que le parc immobilier locatif ne soit pas grippé, il faut une politique du logement qui permette aux bailleurs de maintenir le patrimoine en location.

Or avec les mesures de la transition énergétique, évidemment souhaitables, mais très contraignantes financièrement, la crise du logement locatif s'accentue.

​Le rôle de l'agence immobilière est alors primordial pour aider les bailleurs à optimiser leurs revenus fonciers et donc, à maintenir le bon fonctionnement du parc locatif.

Comment ?

Limiter la vacance locative

Toutes les villes ne sont pas égales face à l'occupation d'un logement. Les zones rurales sont plus enclines à la vacance locative que les zones tendues. Les logements en zones tendues (Nice) peuvent connaître une vacance mais elle est remédiable. En zones très tendues (Paris par exemple), la vacances locative est inexistante.

Pour les zones rurales à tendues, la formule pour limiter la vacance locative est la même :

• L'estimation du loyer est une étape décisive : estimer un loyer de manière précise est une obligation. D'une part parce qu'à 50€ près, cela peut nuire à la commercialisation du logement. Mais aussi parce que le loyer, dans certaines zones, est encadré. Ce qui veut dire qu'une fois un loyer fixé, on ne peut pas l'augmenter à loisir dès que le locataire change. De plus, depuis 2022, l'étiquette énergétique joue aussi un rôle : on ne peut plus augmenter les loyers des biens en F ou G. Il faut donc trouver un bon compromis entre la loi du marché qui régule les prix en fonction de l'offre et la demande, et la vision financière à long terme pour arriver à générer du profit. Ces bénéfices servent de fonds de réserve pour maintenir le patrimoine en bon état.

L'expertise de l'agent immobilier et ses connaissances du marché local sont donc vitales pour déterminer le positionnement tarifaire à adopter.

• L'état général du bien : la gestion technique consiste à réaliser les travaux pour maintenir le bien en état. Puisque le loyer dépend également de l'état du bien, et que la recherche de locataire sera plus facile, on évite les écueils de la vacance locative et de la sous-optimisation des revenus. Mais aussi parce qu'un bien en bon état, c'est la garantie de conserver sa source de revenus le plus longtemps possible. L'administrateur de bien comprend quels sont les travaux indispensables et quels sont les travaux à anticiper. Il procure plusieurs devis, supervise la réalisation, coordonne les corps de métier et est présent à la livraison. Il gère aussi les sinistres de A à Z, y compris la relation avec le syndic et l'assurance.
  
  
  Avantage n°3 :
  
  Quel propriétaire est capable de valider la pose d'un tableau électrique, d'une douche ou d'une cuisine ? Qui n'apprécie pas de s'en remettre à une entreprise de confiance qui va garantir le bon résultat de la prestation ?
  
  L'expérience d'un professionnel de l'immobilier lui permet de faire profiter à ses clients d'un réseau d'artisans et de ses connaissances métier.
  
  Bénéfice pour le propriétaire :
  
  Il n'est pas obligé de se transformer en homme à tout faire ou en expert travaux pour pouvoir louer son bien.


Limiter le risque de loyer impayé

En période normale (hors crise), les loyers impayés sans indemnisations représentent une toute petite partie du quittancement total national : des sources comme la FNAIM ou les associations de propriétaires l'évaluent à 1%.
Car la majorité des impayés relèvent d'une situation de difficultés passagères du locataire. Avant même de déclencher la garantie des loyers impayés, la plupart des cas se résolvent à l'amiable.

Et dans les rares cas où la situation s'aggrave, et qu'il faut faire une procédure d'expulsion ou recouvrer les loyers, l'administrateur de bien représente son mandant dans toutes les procédures.

Par exemple, chez Gestion Cassini, Éric Martin a mandat pour se présenter au tribunal et défendre les intérêts du propriétaire. Diplômé en droit et lui-même propriétaire bailleur, sa mission la plus importante est de tout faire pour que les droits du propriétaire soient préservés.

📍 Pour rappel : le locataire n'est pas le client de l'agence. Le propriétaire l'est.

Mais avant d'en arriver là, il faut limiter les risques.

• Choisir le locataire : une agence immobilière traite des centaines voire des milliers de dossiers de candidats locataires. Là encore, l'expertise est un atout indéniable. Au premier coup d'œil, les "faux dossiers" sont éliminés. Un mauvais candidat peut falsifier facilement des documents tels que l'avis d'imposition, les fiches de paye, le contrat de travail. C'est pour cela qu'il faut systématiquement mener une enquête pour voir la cohérence des éléments. Des outils sont disponibles en ligne, mais l'agence immobilière va plus loin quand il y a un doute : la vérification téléphonique. Ce qu'un propriétaire ne peut pas faire car aucune entreprise ne lui communiquera des informations sur un salarié. Alors qu'à un gestionnaire locatif, oui. Le locataire passe donc, sans le savoir, différents tests de solvabilité avant même que son dossier ne soit proposé à l'assurance.
• Prendre une GLI : la garantie loyers impayés est activée sous certaines conditions de non paiement du loyer. C'est pour cela que l'assurance regarde aussi le dossier du locataire pour valider sa candidature. L'accès au logement est difficile pour un locataire, mais s'explique par sa protection juridique appelée droit au logement (DAL), qui s'applique dès qu'il entre dans les lieux. Les mauvais payeurs volontaires existent mais représentent une partie infime du parc.

Avantage n°4 :

Confier un bien, quand tout se passe bien, ressemble à une simple délégation de tâches qu'on ne veut pas réaliser soi-même, ou à un gain de temps uniquement. C'est dans l'adversité que l'on reconnaît le rôle majeur d'une agence immobilière. Tous les inconvénients ne reposent pas sur les seules épaules du propriétaire. Il y a une vraie prise en charge par des partenaires qui ont une approche méthodique, proposent des solutions juridiques et finissent par faire sortir de l'impasse les propriétaires.

Bénéfice pour le propriétaire :

Inutile de se transformer en avocat ou d’en payer un pour bénéficier d'une protection adaptée.

Choisir la bonne fiscalité

Une analyse individuelle de la fiscalité est nécessaire pour faire les bons choix fiscaux. À savoir que jusqu'à présent, les propriétaires bailleurs bénéficient d'un abattement sur leurs revenus fonciers. En vide comme en meublé.

Mais tout dépend du régime fiscal choisi. En régime réel, on peut déduire des charges et des frais de gestion locative, ainsi que certains travaux.

Il faut donc calculer le bénéfice pour chaque type de régime fiscal :

➡️ Plutôt l'abattement ou plutôt les frais réels ?

Ensuite, en location meublée ou en location saisonnière, le seuil de revenus définit si l'on doit se déclarer en LMNP (loueur meublé non professionnel) ou en LMP (loueur meublé professionnel).

En LMNP (maximum 23 000€/an), on peut aussi choisir le régime micro foncier ou le régime réel. On déclare ses revenus en BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

En LMP on a les mêmes avantages (et le régime réel est obligatoire à partir de 70 000€/an) mais on profite aussi du levier du déficit foncier sans limitation de durée ni de plafonnement de montant.

Avantage n°5 :

Difficile de penser qu'une simple mise en location amène à se poser des questions aussi diverses et fondamentales. Une agence immobilière doit aider le propriétaire à faire son choix en réalisant une estimation des revenus fonciers avant et après impôts.

Bénéfice pour le propriétaire :

Lorsqu'il n'y a qu'un seul bien à gérer, cela peut sembler facile de décider quelle est la fiscalité à exploiter. Mais une fois devant la feuille d'impôt, tout change. Particulièrement quand on choisit le régime réel. Le propriétaire n'est pas obligé de se transformer en expert comptable, puisque la mission de la gestion locative immobilière consiste à optimiser ses revenus et à l'aider à faire sa déclaration, notamment en lui fournissant tous les documents relatifs à la gestion, mais aussi en faisant en sorte que son patrimoine immobilier lui coûte le moins cher possible.

Booster son patrimoine avec la gestion locative professionnelle

Déléguer est un soulagement. Une des manières de retrouver sérénité et liberté (comme une après une bonne méditation). Le bailleur profite de compétences juridiques, administratives et fiscales, tout en limitant le risque locatif à son minimum.