Panorama de Nice pour les investisseurs immobiliers en LMNP
Nice est belle, en bord de mer, son soleil rayonne 225 jours par an. Son attractivité est extrêmement forte. Elle est classée au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 2021. La promenade des anglais a été rénovée ainsi que de nombreux quartiers du centre-ville.
La région est dynamique, l'emploi aussi, dans le tourisme, la restauration, les technologies et les services. Nice héberge quelques universités dont les résidences universitaires sont saturées d’une année sur l’autre. On dénombre des écoles de renommée nationale voire internationale.
Nous sommes donc en zone dite tendue . C’est-à-dire qu’il y a moins de logements disponibles à la location que de demandes.
Ce qui influence grandement le marché ici c’est la non disponibilité des logements : Nice se classe devant Paris avec 28% de logements non utilisés ou utilisés à d’autres fins que la location longue durée, contre 19% (source APUR).
Dans ce paysage, il faut évidemment prendre en compte le fait que Nice est une ville balnéaire et beaucoup de logements sont en réalité des résidences secondaires .
Comme dans toute métropole, les défis sont nombreux : la ville s’agrandit, il faut créer toujours plus d’infrastructures.
Nous sommes sur une attractivité annuelle continue . Ce qui offre de nombreuses possibilités pour louer en meublé ou en courte durée. 
Bilan de Christian Estrosi sur la location saisonnière de 2014 à 2022
L'objectif de l'actuel maire de Nice est de faire en sorte que les résidents niçois soient prioritaires pour les locations, suivis des personnes de la région et enfin des touristes.
Le logement niçois en crise
Le développement urbain est prévu dans le cadre des grands projets de la ville. Mais le foncier est de plus en plus rare alors que les nouveaux arrivants post pandémiques sont nombreux.
Plus récemment, la crise des coûts de construction , la hausse des taux d’intérêts et l’arrêt du Pinel sifflent la fin du jeu.
Ajouté à cela les nouvelles réglementations concernant le DPE qui impactent l’ancien
➡️ on a une belle crise du logement en longue durée.
Côté saisonnier, si C. Estrosi a toujours tenté de limiter l'offre, il n’en reste pas moins qu’elle est un garde-fou idéal pour contenir la surpopulation estivale.
Par exemple, en été 2022, les hôtels étaient pleins à 90%. Aussi, sans meublés de tourisme, les touristes seraient partis dans les villes voisines.
Ce statut hybride spécifique à Nice ne permet pas d’être trop jusqu’au-boutiste dans les restrictions et le contrôle.
La mairie fait un distinguo entre la location non professionnelle , qui octroie un complément de revenus aux propriétaires, et la location professionnelle qui relève d'une activité commerciale. C'est contre celle-ci que lutte le maire.
Si vous voulez connaître la différence, lisez notre article pour débuter votre activité de location saisonnière à Nice.
Que dit la loi sur les locations meublées touristiques à Nice ?
À la loupe ! 🔎
🗓️ 2014 : instauration d'une autorisation temporaire de changement d'usage.
🗓️ 2015 : simplification de la demande d'autorisation temporaire par CERFA.
Le loueur doit remplir le Cerfa 14004 en ligne (1) .
🗓️ 2017 : Nice rend l'inscription du meublé obligatoire.
Que l'on soit en résidence principale ou secondaire. La Mairie délivre alors un numéro d'enregistrement, qui doit figurer sur toutes les annonces, papier ou numérique. Il faut créer un compte hébergeur en ligne (2) et payer la taxe de séjour.
Sachez que la mairie passe du temps à scruter les annonces pour vérifier que vous respectez bien la réglementation : forte amende en jeu !
🗓️ 2018 : distinction entre personne morale et personne physique.
La situation ne s'améliorant pas, la ville cherche des manières de compenser le manque d'occupation disponible .
Une personne physique qui veut louer sa résidence principale doit toujours déclarer en mairie pour obtenir son numéro, mais peut louer jusqu'à 120 jours par an (4 mois). Au-delà, ce sera un changement d'usage à déclarer.
Une personne physique en résidence secondaire doit demander une autorisation de changement d'usage par foyer fiscal pour une durée de location de 6 ans maximum.
S'il y a plusieurs logements en résidence secondaire : à partir du 2e logement, il va falloir compenser avec une surface équivalente vide.
Personne morale : la personne morale (SCI) devra systématiquement demander un changement d'usage du local d'habitation et compenser avec une surface vide.
➡️ Qu'est ce que la compensation ? (personne morale ou 2e logement en résidence secondaire)
La ville estime qu'à partir du moment où vous ne contribuez pas aux priorités de logement, voire même que vous soustrayez du logement locatif longue durée du marché, vous devez compenser par un autre bien qui, lui, servira à ce type d'habitation.
À partir du 2e logement saisonnier = 1 logement longue durée
Soit vous possédez un gros patrimoine et vous pouvez compenser sans acheter, soit vous pouvez acheter des droits de commercialité à un propriétaire dont le local n'est pas à usage d'habitation, et vous le transformez. (Valable uniquement dans l'ancien).
🗓️ 2021 : 1 autorisation de changement d'usage par foyer fiscal valable 1 an
Renouvelable 5 fois soit une durée de 6 ans maximum . Si le bien est issu d'une division, chaque division fera l'objet d'une autorisation (et donc d'une compensation).
Lire la réglementation la plus à jour concernant l'autorisation de changement d'usage.
🗓️ 2022 : le bail mixte.
Il combine location étudiante et location saisonnière . Finalement la commune estime qu'effectivement l'offre touristique est nécessaire, et qu'on peut aussi aider les étudiants qui trouvent très peu à se loger au centre-ville. (cf le paragraphe plus bas).
🗓️ 2023 : C.Estrosi fait retirer toutes les boîtes à clé de Nice
Toutes les boîtes à clés utilisant l’espace public sont retirées. Comme les propriétaires n’ont généralement pas l’autorisation d’accrocher une boîte à clés en façade, ils utilisent le mobilier urbain : poteau, grille…
Pratique pour les hôtes et les invités, mais pas du tout du goût de la mairie. C'est donc la chasse dans le centre ville de Nice.
🗓️ 2024 : Rejet par le tribunal administratif d’un arrêté pour limiter le location de tourisme meublée.
Avant 2024, le propriétaire bailleur devait s’assurer que la location meublée touristique était autorisée dans l’immeuble par la copropriété. Si rien n’était mentionné, alors il fallait expressément fournir l’autorisation de la copropriété pour pouvoir louer.
Le tribunal a estimé qu’on portait atteinte à la liberté du propriétaire privé d’user de son logement comme il le souhaite. Aussi, il n'est plus nécessaire de demander l'autorisation.
Le maire ne décolère pas et n’a pas dit son dernier mot. (La loi Le Meur pourrait combler ses attentes).
Par ailleurs, un arrêt de la cour de cassation du 25 janvier 2024 rejette le recours à la clause d'habitation bourgeoise qui interdit toute activité commerciale et donc tout changement de destination d'un local à usage d'habitation dans ces immeubles. Elle juge que la location saisonnière n'est pas une activité commerciale (de type hôtelière) en l'absence de ces services :
Petit-déjeuner
Ménage
Fourniture de linges
Réception
Transferts
Il s'agit d'une jurisprudence. Cet arrêt pourrait ne pas s'appliquer dans toute la France. C'est le tribunal qui reste juge.
🗓️ 2024 : loi Le Meur dite loi anti Airbnb
Votée par l'Assemblée Nationale et adoptée par le Sénat, il faut maintenant compter avec. À notre avis, elle ne va pas gripper le marché locatif de courte durée. Mais cela dépendra beaucoup des dispositions prises en mairie de Nice.
Voici les changements :
Quand le loueur est déclaré en régime micro BIC, l'abattement sur les revenus est de 30%, au même titre que les loueurs en longue durée.
Un DPE devra être fourni : il faudra que les meublés de tourisme soient au minimum classés en D d'ici à 2034.
Il se pourrait que l'autorisation du syndic de copropriété soit à nouveau obligatoire pour tout changement d'usage (à confirmer).
Plus de pouvoir aux communes pour édicter les règles, sans recours à la préfecture.
Les mesures fiscales sont applicables en 2025 sans rétroactivité.
Découvrez aussi : tous les avantages qu'a un propriétaire à placer son bien en gestion locative / Combien coûtent les frais de gestion locative / Le comparatif des frais de gestion locative des agences immobilières de Nice
Le bail mixte, une fausse bonne idée ?
Louer en meublé 9 à 10 mois de l'année à un étudiant grâce au bail étudiant (septembre à mai ou octobre à juin) et récupérer le bien pour faire du saisonnier l'été en courte durée, c'est loin d'être nouveau.
À quoi sert le bail mixte instauré par la mairie ?
Il engage le propriétaire de l'appartement meublé à louer à loyer plafonné à l'étudiant :
✅ 500 € HC pour un T1
✅ 650 € HC pour un T2
✅ 800 € HC pour un T3
✅ 1.200 € HC pour un T4
Nous sommes sur une grille de loyers vraiment inférieurs au marché locatif en meublé à Nice .
En contrepartie, il y a des avantages puisque toutes les barrières restrictives sont levées concernant l'activité commerciale :
Plus de limitation du nombre d'autorisations.
Le propriétaire peut être une personne morale ou une personne physique.
Aucune compensation n'est exigée.
Bon à savoir : l'étudiant doit être allocataire de la CAF.
Enfin, c'est la solution pour procéder en toute légalité, sachant que la ville a nommé des agents pour contrôler les annonces immobilières et notifier de sérieuses amendes aux réfractaires.
Les erreurs à ne pas commettre si vous souhaitez investir à Nice
Cet article nous a été inspiré par un jeune client, qui n'avait pas connaissance de ces réglementations et qui, au fur et à mesure que nous analysions son projet et que nous lui expliquions sa faisabilité, avait le visage qui se décomposait petit à petit.
Voici ce que Thomas Vincent, notre Directeur au service transaction, lui a dit :
➡️Il faut toujours vérifier le règlement de copropriété pour savoir si la location saisonnière est permise ou non. De plus en plus de copros ne le permettent plus, à cause des nuisances notamment. Avec la loi Le Meur, cette obligation est remise à l'ordre du jour alors qu'elle avait cessé.
➡️Il ne faut pas calculer un crédit en le rentabilisant avec la location saisonnière sur 300 jours/an et pendant 10-20 ans ou plus. Votre banquier ne vous suivra pas puisque vous ne pouvez louer en saisonnier que 120 jours maximum.
À Nice, pour être sûr de pouvoir louer dans ses conditions, ou en bail étudiant + location saisonnière, on doit investir dans des quartiers prisés pour préserver au maximum la rentabilité. Donc investir plus lourdement.
Depuis Janvier 2022, les banques n’accordent plus de crédit à 110% , il faut avoir un apport.
Notre agence immobilière est particulièrement bien placée pour vous renseigner. Toutefois, nous restreignons notre activité de gestion locative à la seule mise en location de longue durée.
Notes :
1 Créer le CERFA en ligne sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14321
2 Créer un compte sur https://taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/metropole-nca
