Panorama de Nice pour les investisseurs immobiliers en LMNP
Nice est belle, en bord de mer, son soleil rayonne 225 jours par an. Son attractivité est extrêmement forte. Elle est classée au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 2021. La Promenade des Anglais a été rénovée ainsi que de nombreux quartiers du centre-ville.
La région est dynamique, l’emploi aussi, dans le tourisme, la restauration, les technologies et les services. Nice héberge plusieurs universités dont les résidences sont saturées d’une année sur l’autre. On dénombre des écoles de renommée nationale voire internationale.
Nous sommes donc en zone dite tendue : il y a moins de logements disponibles à la location que de demandes. Ce qui influence grandement le marché ici, c’est la non disponibilité des logements : Nice se classe devant Paris avec 28 % de logements non utilisés ou affectés à d’autres fins que la location longue durée, contre 19 % (source APUR).
Dans ce paysage, beaucoup de logements sont en réalité des résidences secondaires. Nous sommes sur une attractivité annuelle continue, ce qui offre de nombreuses possibilités pour louer en meublé ou en courte durée.
Éric Ciotti aux commandes : un changement de cap annoncé
Élu maire de Nice en mars 2026, Éric Ciotti marque une rupture nette avec la politique conduite par son prédécesseur. Là où Christian Estrosi cherchait à freiner la location professionnelle, Ciotti entend instaurer un « moratoire réglementaire » pour mettre sur pause les nouvelles contraintes administratives, avec l’ambition de simplifier les obligations et de garantir un cadre « compréhensible, applicable et juridiquement solide ».
Un statut de « loueur occasionnel » est également annoncé, pour alléger les démarches des propriétaires avec des déclarations simplifiées en ligne. Les contrôles se concentreraient sur les abus professionnels avérés, pas sur les propriétaires de bonne foi.
Il faut toutefois attendre de voir ce qui sera effectivement mis en œuvre : la loi Le Meur et le nouveau règlement métropolitain de décembre 2025 restent en vigueur, et l’audit commandé par la mairie devra composer avec un cadre juridique national qu’une délibération locale ne peut pas effacer.
Ce qui ne change pas : le paradoxe niçois reste entier. La location saisonnière est une manne pour l’Office de Tourisme via la taxe de séjour, mais elle soustrait des logements à un marché résidentiel déjà sous tension extrême. La mairie a toujours fait un distinguo entre la location non professionnelle, qui octroie un complément de revenus aux propriétaires, et la location professionnelle qui relève d’une activité commerciale.
Bilan de Christian Estrosi sur la location saisonnière de 2014 à 2022
L'objectif de l'actuel maire de Nice est de faire en sorte que les résidents niçois soient prioritaires pour les locations, suivis des personnes de la région et enfin des touristes.
Le logement niçois en crise
Le développement urbain est prévu dans le cadre des grands projets de la ville. Mais le foncier est de plus en plus rare alors que les nouveaux arrivants post pandémiques sont nombreux.
Plus récemment, la crise des coûts de construction , la hausse des taux d’intérêts et l’arrêt du Pinel sifflent la fin du jeu.
Ajouté à cela les nouvelles réglementations concernant le DPE qui impactent l’ancien
➡️ on a une belle crise du logement en longue durée.
Côté saisonnier, si C. Estrosi a toujours tenté de limiter l'offre, il n’en reste pas moins qu’elle est un garde-fou idéal pour contenir la surpopulation estivale.
Par exemple, en été 2022, les hôtels étaient pleins à 90%. Aussi, sans meublés de tourisme, les touristes seraient partis dans les villes voisines.
Ce statut hybride spécifique à Nice ne permet pas d’être trop jusqu’au-boutiste dans les restrictions et le contrôle.
La mairie fait un distinguo entre la location non professionnelle , qui octroie un complément de revenus aux propriétaires, et la location professionnelle qui relève d'une activité commerciale. C'est contre celle-ci que lutte le maire.
Si vous voulez connaître la différence, lisez notre article pour débuter votre activité de location saisonnière à Nice.
Ce que dit la loi : l’historique réglementaire niçois
2014 : les premières autorisations temporaires de changement d’usage
Nice instaure une autorisation temporaire de changement d’usage pour encadrer la location meublée touristique. En 2015, la démarche est simplifiée via le formulaire Cerfa 14004 à remplir en ligne.
2017 : l’enregistrement obligatoire
Nice rend l’inscription du meublé obligatoire, que l’on soit en résidence principale ou secondaire. La mairie délivre un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur toutes les annonces, papier ou numérique. Il faut créer un compte hébergeur en ligne et payer la taxe de séjour. La mairie passe du temps à scruter les annonces pour vérifier la conformité : forte amende en jeu.
2018 : distinction entre personne morale et personne physique
La ville cherche des manières de compenser le manque de logements disponibles et affine les règles :
- Résidence principale (personne physique) : déclaration en mairie + numéro d’enregistrement obligatoire, location possible jusqu’à 120 jours par an.
- Résidence secondaire (personne physique) : autorisation de changement d’usage par foyer fiscal, durée de location de 6 ans maximum. Une seule autorisation sans compensation.
- Plusieurs logements en résidence secondaire : à partir du 2ème logement, une compensation avec une surface équivalente vide est exigée.
- Personne morale (SCI) : changement d’usage obligatoire avec compensation dès le 1er logement saisonnier.
Qu’est-ce que la compensation ? La ville estime qu’à partir du moment où vous soustrayez du logement locatif longue durée du marché, vous devez compenser par un autre bien qui, lui, servira à ce type d’habitation. Soit vous possédez un patrimoine permettant de compenser sans acheter, soit vous pouvez acquérir des droits de commercialité auprès d’un propriétaire dont le local n’est pas à usage d’habitation et le transformer (valable uniquement dans l’ancien).
2021 : autorisation d’un an, renouvelable 5 fois
L’autorisation de changement d’usage est valable 1 an, renouvelable 5 fois, soit une durée maximale de 6 ans. Si le bien est issu d’une division, chaque division fait l’objet d’une autorisation distincte (et donc d’une compensation).
2022 : le bail mixte étudiant + saisonnier
La commune instaure un bail mixte combinant location étudiante et location saisonnière. La ville reconnaît que l’offre touristique est nécessaire et qu’on peut simultanément aider les étudiants, très peu logés au centre-ville. Ce dispositif sera développé plus bas.
2023 : retrait des boîtes à clé
Toutes les boîtes à clé utilisant l’espace public sont retirées. Les propriétaires utilisaient couramment le mobilier urbain (poteaux, grilles) pour y accrocher leurs dispositifs d’accès autonome. La mairie chasse ces installations dans tout le centre-ville de Nice.
2024 : le tribunal administratif protège la liberté du propriétaire
Le tribunal administratif rejette un arrêté visant à limiter la location meublée touristique via l’autorisation obligatoire de la copropriété. Il estime qu’on portait atteinte à la liberté du propriétaire privé d’user de son logement comme il le souhaite.
Par ailleurs, un arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 rejette le recours à la clause d’habitation bourgeoise pour interdire la location saisonnière, jugeant qu’elle ne constitue pas une activité commerciale en l’absence de services hôteliers (petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge, réception, transferts). Il s’agit d’une jurisprudence : son application reste à l’appréciation du tribunal.
19 novembre 2024 : la loi Le Meur est promulguée
Adoptée par l’Assemblée nationale, la loi Le Meur introduit de nouvelles règles applicables à partir du 1er janvier 2025. Elle ne vise pas à interdire la location saisonnière, mais à mieux l’encadrer, en particulier dans les zones tendues comme Nice.
Fiscalité micro-BIC : une niche fiscale fortement rognée
- Meublés de tourisme non classés : plafond micro-BIC abaissé à 15 000 € (contre 77 700 €), abattement ramené à 30 % (contre 50 %). Au-delà du plafond, passage obligatoire au régime réel.
- Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : plafond 77 700 € (contre 188 700 €), abattement 50 % (contre 71 %). Ces nouvelles règles s’appliquent aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025.
DPE obligatoire
Tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage doivent attester d’un DPE classé au moins E dès 2028. D’ici le 1er janvier 2034, tous les meublés (anciens et nouveaux) devront être classés entre A et D. En cas de DPE d’une classe non autorisée, l’amende peut atteindre 5 000 €.
Copropriétés : une portée plus limitée qu’annoncée
Les règlements de copropriété existants peuvent être modifiés à la majorité des deux tiers pour interdire la location en meublé de tourisme, mais uniquement pour les règlements comportant une clause d’habitation bourgeoise (clause qui autorise l’habitation et les activités libérales mais interdit les activités commerciales). Un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 mars 2025 a précisé que seule une activité de nature commerciale peut faire l’objet d’une telle interdiction : la portée reste donc limitée en pratique.
Durée de location de la résidence principale
Les communes ont désormais la possibilité d’abaisser le plafond de 120 jours à 90 jours par an. Nice a fait usage de cette faculté dès le 1er janvier 2026.
Pouvoirs des maires renforcés
Les communes peuvent désormais définir des quotas de meublés touristiques dans leur plan local d’urbanisme, avec la possibilité de réserver certains secteurs exclusivement aux résidences principales. Cette faculté s’applique particulièrement aux zones comptant plus de 20 % de résidences secondaires — ce qui est le cas de Nice.
Février 2025 : réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP
La loi de finances pour 2025 aligne le régime des loueurs en meublé non professionnels sur celui des loueurs professionnels en matière de plus-value. Désormais, les amortissements déduits pendant la location devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Ce changement majeur réduit l’attractivité du régime réel LMNP pour les investisseurs qui envisagent de revendre à court ou moyen terme (moins de 15 ans). Une simulation personnalisée est indispensable avant de choisir votre régime fiscal.
Décembre 2025 / 2026 : quotas par quartier à Nice et procédure suspendue
Suite à la délibération du Conseil Métropolitain du 5 décembre 2025, Nice adopte un nouveau règlement des changements d’usage entré en vigueur le 1er janvier 2026. La grande nouveauté : des quotas d’autorisations sont instaurés dans quatre secteurs — Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville et Ouest — pour un total de 671 autorisations annuelles maximum. Les demandes ne peuvent être déposées qu’au mois de février de chaque année.
À noter : suite au recours introduit par les associations de professionnels de la location meublée touristique, la Métropole a suspendu l’ouverture du dépôt des dossiers dans les zones soumises à quotas jusqu’au 30 avril 2026, dans l’attente de la décision du Conseil d’État. Situation à suivre.
Résidence principale : 90 jours maximum depuis 2026
Depuis le 1er janvier 2026, la durée maximale de location d’une résidence principale à Nice est de 90 jours par an (au lieu de 120 jusqu’en 2025). En cas de dépassement, le propriétaire encourt une amende civile de 15 000 euros. Les plateformes comme Airbnb bloquent automatiquement les annonces au-delà du quota. Rappel : votre bien est considéré comme résidence principale si vous l’occupez au moins 8 mois par an.
Le bail mixte étudiant + saisonnier : une fausse bonne idée ?
Louer en meublé 9 à 10 mois de l’année à un étudiant grâce au bail étudiant (septembre à mai ou octobre à juin) et récupérer le bien pour faire de la location saisonnière l’été, c’est loin d’être nouveau. La mairie de Nice a institutionnalisé cette pratique via le dispositif de bail mixte.
Le dispositif bail mixte niçois
Il engage le propriétaire à louer à un loyer plafonné à l’étudiant (allocataire CAF). Les plafonds indicatifs définis par la mairie sont les suivants (vérifiez les montants en vigueur sur le site de la Métropole, ils sont révisés régulièrement) :
- 500 € HC pour un T1
- 650 € HC pour un T2
- 800 € HC pour un T3
- 1 200 € HC pour un T4
Nous sommes sur une grille de loyers vraiment inférieurs au marché locatif en meublé à Nice . En contrepartie, toutes les barrières restrictives concernant l’activité commerciale sont levées : plus de limitation du nombre d’autorisations, ouvert aux personnes morales comme aux personnes physiques, aucune compensation exigée.
Attention : la ville a nommé des agents pour contrôler les annonces immobilières et notifier de sérieuses amendes aux réfractaires. C’est la solution pour procéder en toute légalité si vous souhaitez combiner les deux types de location.
Plus de limitation du nombre d'autorisations.
Le propriétaire peut être une personne morale ou une personne physique.
Aucune compensation n'est exigée.
Bon à savoir : l'étudiant doit être allocataire de la CAF.
Enfin, c'est la solution pour procéder en toute légalité, sachant que la ville a nommé des agents pour contrôler les annonces immobilières et notifier de sérieuses amendes aux réfractaires.
Lire aussi : Tout savoir sur le taux d'imposition des revenus locatifs
Les erreurs à ne pas commettre si vous souhaitez investir à Nice
Vérifiez le règlement de copropriété. Avec la loi Le Meur, les copropriétés peuvent désormais voter une restriction à la majorité des deux tiers dans certaines configurations. Ce qui était une formalité peut maintenant devenir un vrai blocage.
Ne calculez pas votre rentabilité sur 300 jours de location saisonnière. Vous ne pouvez louer votre résidence principale que 90 jours par an à Nice depuis 2026. Dans les quartiers soumis à quotas, les nouvelles autorisations pour résidences secondaires sont contingentées et ne s’obtiennent qu’en février.
Revoyez votre calcul fiscal. Si vous êtes en micro-BIC avec un meublé non classé, votre abattement est passé de 50 % à 30 %, avec un plafond de revenus abaissé à 15 000 €. Au-delà, le régime réel s’impose — avec ses avantages (amortissement) et ses inconvénients (réintégration dans la plus-value à la revente depuis février 2025). Une simulation avant de vous lancer est indispensable.
N’empruntez pas en ne comptant que sur la location saisonnière. Votre banquier ne vous suivra pas sur une projection à 300 jours/an. Pour être sûr de pouvoir louer dans de bonnes conditions à Nice, on doit investir dans des quartiers prisés pour préserver au maximum la rentabilité — ce qui implique généralement des montants d’investissement plus élevés. Un apport est désormais exigé par les banques.
Depuis Janvier 2022, les banques n’accordent plus de crédit à 110% , il faut avoir un apport.
Faut-il encore investir en LMNP saisonnier à Nice ?
Investir à Nice en LMNP reste un choix défendable : la destination est solide, la demande touristique structurelle, et le nouveau maire annonce un assouplissement de la pression réglementaire. Mais la donne a changé.
La loi Le Meur a rogné l’avantage fiscal du micro-BIC pour les non classés. La réintégration des amortissements dans la plus-value a réduit l’attrait du régime réel pour les horizons courts. Les quotas par quartier rendent les nouvelles autorisations plus rares et plus incertaines. Et la limite de 90 jours pour les résidences principales ne laisse guère de marge pour les projets ambitieux.
Notre agence restreint son activité de gestion locative à la seule mise en location de longue durée. Mais elle reste à votre disposition pour analyser la faisabilité de votre projet et vous orienter vers les bons interlocuteurs.
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