Investir à Nice en LMNP : Guide complet pour naviguer dans la location saisonnière réglementée

Publié le 26 février 2024

Il existe de nombreux endroits dans le monde où vous pouvez faire des investissements intelligents (et donc rentables). Tout dépend du niveau de risque que vous êtes prêt à assumer.

En tout cas, Nice est particulièrement stable et fiable, mais le soleil a un prix. Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier dans notre belle ville de Nizza la Bella, nous allons examiner ensemble les contraintes à l'aune de la politique urbaine et des réglementations qui affectent les investisseurs.

Le paradoxe est le suivant : la location saisonnière représente une manne financière indispensable pour l’Office de Tourisme via la taxe de séjour collectée. Mais la mairie de Nice veut en limiter le nombre pour libérer des logements pour la location longue durée et ne pas faire de concurrence déloyale aux hôteliers.

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Panorama de Nice pour les investisseurs immobiliers en LMNP

Nice est belle, son soleil rayonne 225 jours par an et comme le chantait Charles Aznavour : "la misère est moins pénible au soleil". Son attractivité est extrêmement forte. Elle est classée au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 2021.

La région est dynamique, il y a de nombreuses offres d'emplois dans le tourisme, la restauration mais aussi dans les technologies et les services. Nice héberge quelques universités dont les résidences universitaires sont saturées d’une année sur l’autre. Et de nombreuses écoles de renommée nationale voire internationale.

Nous sommes donc en zone dite tendue. C’est-à-dire qu’il y a moins de logements disponibles à la location que de demandes.
Mais ce qui influence grandement le marché c’est la non disponibilité des logements : Nice se classe devant Paris avec 28% de logements non utilisés ou utilisés à d’autres fins que la location longue durée, contre 19% (source APUR).

Dans ce paysage il faut évidemment prendre en compte le fait que Nice est une ville balnéaire et beaucoup de logements sont en réalité des résidences secondaires.

Or, comme pour toute métropole, les défis sont nombreux : la ville s’agrandit, il faut créer toujours plus d’infrastructures pour accueillir les habitants, et même les touristes.

La ville moyenne qui vivait du saisonnier n’est plus. Nous sommes maintenant sur une attractivité annuelle sans discontinuer.


Bilan de la location saisonnière de 2014 à 2022 par Christian Estrosi

L'objectif principal est de faire en sorte que les résidents niçois soient prioritaires pour les locations, suivis des personnes de la région et enfin des touristes.
Le développement urbain est prévu dans le cadre des grands projets de la ville, mais les projets indépendants se font plus rares. Le foncier est de plus en plus difficile à trouver alors que les nouveaux arrivants post-pandémiques sont nombreux.

Plus récemment, la crise des coûts de construction, la hausse des taux d’intérêts et l’arrêt du Pinel font que la construction est en crise.
Ajouté à cela les nouvelles réglementations concernant le DPE qui impactent l’ancien ➡️ on a une belle crise du logement longue durée.

Si C. Estrosi a toujours tenté de limiter la location saisonnière, il n’en reste pas moins qu’elle est un garde-fou idéal pour contenir la surpopulation estivale.

Par exemple, en été 2022, les hôtels étaient pleins à 90%. Aussi, sans offre en meublés touristiques, les touristes seraient partis dans les villes voisines.

Ce statut hybride spécifique à Nice ne permet pas d’être trop jusqu’au-boutiste dans les restrictions et le contrôle.

D’ailleurs, deux associations se sont fédérées dont l'une, l'UPLT s'adresse exclusivement aux professionnels (agence de voyages et professionnels de l'immobilier) qui, ne l'oublions pas, ont le droit de vivre de cette activité. La deuxième est l'UNPLV (Union Nationale pour la Location de la Promotion de Vacances) ; ensemble elles s'organisent pour démontrer que la location meublée touristique est un mode d'hébergement alternatif parfaitement nécessaire et plébiscité par tous.

Que dit la loi sur les locations meublées touristiques à Nice ?

C’est une lente construction et même parfois une déconstruction.


À la loupe ! 🔎

2014 : instauration d'une autorisation temporaire de changement d'usage

  • sur 50% de la surface totale de l'immeuble.
  • Pour une durée maximale consécutive de 90 jours non renouvelable.
  • Pas plus de 3 autorisations par propriétaire, valables 3 ans, renouvelables 2 fois soit 9 ans au total.

2015 : simplification de la demande d'autorisation temporaire par CERFA

Pas d'autres évolutions pendant quelques années.


2017 : Nice rend l'inscription du meublé obligatoire en Mairie

Que l'on soit en résidence principale ou secondaire.
La Mairie délivre alors un numéro d'enregistrement, qui doit figurer sur toutes les annonces, papier ou numérique. Il faut créer un compte hébergeur en ligne et payer la taxe de séjour.
Et croyez bien que Airbnb, avant, c'était votre meilleur ami. Maintenant, c'est votre pire ennemi si vous ne respectez pas les règles : la mairie passe du temps à scruter les annonces : 5000€ d'amende sont en jeu !

2018 : distinction entre personne morale et personne physique

La situation ne s'améliorant pas, la ville cherche des manières de compenser le manque d'occupation disponible.

  • Une personne physique qui veut louer sa résidence principale doit certes déclarer en mairie pour obtenir son numéro, mais peut louer jusqu'à 120 jours par an (4 mois). Au delà, ce sera un changement d'usage à déclarer.
  • Une personne physique en résidence secondaire doit demander une autorisation de changement d'usage par foyer fiscal pour une durée de location de 6 ans maximum, sinon, cela se durcit encore.
  • S'il y a plusieurs logements en résidence secondaire : à partir du 2e logement, il va falloir compenser avec une surface équivalente vide.
  • Personne morale : la personne morale (SCI) devra systématiquement demander un changement d'usage du local d'habitation et compenser avec une surface vide.

➡️ Qu'est ce que la compensation ? (personne morale ou 2e logement en résidence secondaire)

La ville estime qu'à partir du moment où vous ne contribuez pas aux priorités de logement, voire même que vous soustrayez du logement locatif longue durée du marché, vous devez compenser par un autre bien qui, lui, servira à ce type d'habitation.
À partir du 2e logement saisonnier = 1 logement longue durée

Soit vous possédez un gros patrimoine et vous pouvez compenser sans acheter, soit vous pouvez acheter des droits de commercialité à un propriétaire dont le local n'est pas à usage d'habitation, et vous le transformez. (Valable uniquement dans l'ancien).

2021 : 1 autorisation de changement d'usage par foyer fiscal valable 1 an

Renouvelable 5 fois soit une durée de 6 ans maximum. Si le bien est issu d'une division, chaque division fera l'objet d'une autorisation (et donc d'une compensation).

2022 : le bail mixte

Il combine location étudiante et location saisonnière. Finalement la commune estime qu'effectivement l'offre touristique est nécessaire, et qu'on peut aussi aider les étudiants qui trouvent très peu à se loger au centre-ville.

2023 : C.Estrosi fait retirer toutes les boites à clé de Nice

Toutes les boîtes à clés utilisant l’espace public sont retirées. Comme les propriétaires n’ont généralement pas l’autorisation d’accrocher une boîte à clés en façade, ils utilisent le mobilier urbain : poteau, grille…
Pratique pour les hôtes et les invités, mais du tout du goût de la mairie.

2024 : Rejet par le tribunal administratif d’un arrêté pour limiter le location de tourisme meublée

Avant 2024, le propriétaire bailleur devait s’assurer que la location meublée touristique était autorisée dans l’immeuble par la copropriété. Si rien n’était mentionné, alors il fallait expressément fournir l’autorisation de la copro pour pouvoir louer.
Le tribunal a estimé qu’on portait atteinte à la liberté du propriétaire privé d’user de son logement comme il le souhaite.
Le maire ne décolère pas et n’a pas dit son dernier mot.

À venir et à surveiller en 2025

Le gouvernement n'exclut pas d'utiliser des mesures plus coercitives en entrant pour la première fois dans la sphère de la fiscalité. Il devrait donc prochainement s'attaquer à l'effet de niche fiscale et aux abattements.

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Distingo entre location saisonnière et bail en location meublée classique

La durée maximale d'un bail de location saisonnière est de 90 jours / an pour la même personne. Au-delà, on rentre dans le cadre d'un bail en location meublée classique d'une durée de 1 an.

Le bail mixte, une fausse bonne idée ?

Louer en meublé 9 à 10 mois de l'année à un étudiant grâce au bail étudiant (septembre à mai ou octobre à juin) et récupérer le bien pour faire du saisonnier l'été en courte durée, c'est loin d'être nouveau.



Pourquoi les propriétaires en LMNP aiment bien le bail étudiant ?

Parce que souvent les parents sont garants du loyer, ou la CAF en prend en charge une partie. Louer en meublé permet de louer 20% plus cher en moyenne, même à des étudiants.
Les investisseurs peuvent louer des toutes petites surfaces (10-15 m²), ce qui ne serait pas viable pour habiter à l'année. Les étudiants sont plus enclins à accepter des logements peu équipés et petits pour un temps limité.

À quoi sert le bail mixte instauré par la mairie ?

Il engage le propriétaire de l'appartement meublé à louer à loyer plafonné à l'étudiant :

✅ 500 € HC pour un T1

✅ 650 € HC pour un T2

✅ 800 € HC pour un T3

✅ 1.200 € HC pour un T4

Nous sommes sur une grille de loyers vraiment inférieurs au marché locatif en meublé à Nice.

En contrepartie, il y a des avantages puisque toutes les barrières restrictives sont levées concernant l'activité commerciale :

  • Plus de limitation du nombre d'autorisations.
  • Le propriétaire peut-être une personne morale ou personne physique.
  • Aucune compensation n'est exigée.


Bon à savoir
: l'étudiant doit être allocataire de la CAF.

Enfin, c'est la solution pour procéder en toute légalité, sachant que la ville a nommé des agents pour contrôler les annonces immobilières et notifier de sérieuses amendes aux réfractaires.

Les erreurs à ne pas commettre si vous souhaitez investir à Nice 

Cet article nous a été inspiré par un jeune client, qui n'avait pas connaissance de ces réglementations et qui, au fur et à mesure que nous analysions son projet et que nous lui expliquions sa faisabilité, avait le visage qui se décomposait petit à petit.
Voici ce que Thomas Vincent, notre Directeur au service transaction, lui a dit, et que nous incorporons dans cet article :

➡️Il faut toujours vérifier le règlement de copropriété pour savoir si la location saisonnière est permise ou non. De plus en plus de copros ne le permettent plus, à cause des nuisances notamment. En 2024 il n’est plus obligatoire de joindre l’autorisation écrite de la copro, mais il faut quand même en respecter les règles.

➡️Il ne faut pas calculer un crédit en le rentabilisant avec la location saisonnière sur 300 jours/an et pendant 10-20 ans ou plus. Votre banquier ne vous suivra pas puisque vous ne pouvez louer en saisonnier que 90 jours maximum.

À Nice, pour être sûr de pouvoir louer dans ses conditions, ou en bail étudiant + location saisonnière, on doit investir dans des quartiers prisés pour préserver au maximum la rentabilité. Donc investir plus lourdement.

Depuis Janvier 2022, les banques n’accordent plus de crédit à 110%, il faut avoir un apport.
Et avec la hausse des taux, la situation s’est dégradée en immobilier.

LMNP : toujours suivre l’actualité niçoise

Nice est une ville qui présente encore de nombreux avantages pour l'investissement immobilier, car on peut investir de très nombreuses façons. Il est important de bien vous renseigner sur les nouvelles réglementations et de vous assurer que votre projet est réalisable.

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