Faut-il signer un bail pour une location de courte durée ?
Ce qui diffère d'un bail d'habitation en meublé, c'est l'absence de préavis pour quitter le logement. Il ne convient donc pas dans le cadre de l'accueil de personnes en vacances pour quelques nuits à quelques semaines.
Pour autant, il faut bien définir les termes du contrat. Voici ce que doit contenir votre contrat de bail :
L'identité des parties : le propriétaire s'il loue en direct, ou l'agence immobilière qui s'occupe de la gestion.
Le descriptif détaillé du logement.
Les dates exactes de la location.
Le montant du loyer.
Le dépôt de garantie.
Les conditions de résiliation.
Focus sur le descriptif détaillé du logement
Tout comme pour une location meublée, vous devez fournir des équipements obligatoires dont voici la liste :
Lit avec couverture (assurez-vous que vos locataires ont bien leurs draps, ou mentionnez dans la réservation le prix supplémentaire pour ce service).
Occultation des fenêtres (rideaux ou volets).
Plaques de cuisson.
Four ou four à micro-ondes.
Réfrigérateur et congélateur.
Vaisselle en nombre suffisant.
Ustensiles de cuisine.
Table.
Siège.
Étagères.
Luminaires.
Matériel pour le ménage.
Le descriptif doit être le plus exhaustif possible car il offre une garantie pour les deux parties. Le propriétaire ou l'agence immobilière peuvent s'appuyer dessus pour l'état des lieux d'entrée et le comparer à l'état des lieux de sortie. Il offre une garantie contractuelle au locataire de trouver tout ce qui y est mentionné.
Il faudra également inscrire la surface, le nombre de pièces, les annexes (piscine, garage...)
Focus sur la durée de la location en saisonnier
De 1 jour à 90 jours maximum (120 jours dans certaines villes pour une résidence principale). Si la durée de séjour excède cette période, le bail est requalifié en bail d'habitation meublé. Attention justement aux locataires qui font renouveler le bail au-delà de 90 jours et qui peuvent ainsi prétendre à une requalification. Il ne faut jamais reconduire le bail ou signer un nouveau bail courte durée avec le même locataire.
Focus sur le loyer et le dépôt de garantie
Pour estimer le loyer, le particulier devra observer la pratique des autres loueurs afin de s'aligner sur le marché. Pour un propriétaire qui passe par des plateformes comme Airbnb, un algorithme calcule le loyer en fonction des données disponibles. En agence immobilière, c'est l'agent immobilier qui s'entend avec le propriétaire sur une politique tarifaire émanant de son expertise terrain.
Le dépôt de garantie dépend du positionnement du logement sur son marché. En règle générale, on propose une caution en relation avec le niveau de prestation. La difficulté, quand on est un particulier, réside dans le fait de séquestrer une somme, en général par chèque. Ce qui est risqué car une opposition peut être faite (et croyez bien qu'elle se pratique). L'intermédiation est dans ce cas plus sécurisante car les locataires se plient plus facilement aux obligations.
Attention : cette somme ne correspond pas à l'acompte ou aux arrhes que le client verse pour la réservation.
Il s'agit d'une caution qui est restituée si l'état des lieux de sortie est conforme.
Les arrhes sont un pourcentage du montant total de la réservation, qui doivent figurer au contrat et remplir les termes des conditions de résiliation.
Les démarches administratives pour déclarer son activité
Si vous louez un appartement, vous devrez vérifier que le règlement de copropriété ne l'interdise pas. Depuis janvier 2024, un arrêté de la cour de cassation a validé que la location saisonnière n'est pas considérée comme une activité commerciale et qu’il ne s’agit donc pas d’un changement de destination du local d’habitation. Sauf si des prestations de type hôtelières sont fournies (4 conditions à réunir : réception, petit-déjeuner, linge de lit fourni et ménage régulier des locaux).
En revanche vous devrez déclarer votre activité auprès de la mairie afin qu'elle collecte la taxe de séjour. Et certaines villes comme Nice imposent une déclaration d'enregistrement.
Comment commercialiser un bien en location courte durée ?
Tout dépend si le propriétaire fait tout en direct ou s'il préfère s'adjoindre les services d'un professionnel.
Créer une annonce et louer son bien via les plateformes
Il existe bien sûr de nombreuses plateformes pour commercialiser son appartement ou sa villa : Airbnb, Booking, Abritel sont les plus connues. Chacune pratique des frais, et impose parfois le ménage et la location des draps et des serviettes.
Il vous faudra créer une annonce avec de très nombreuses photos, détaillant chaque pièce, les extérieurs, les aménagements, le plus précisément possible.
Vous pouvez aussi inclure des vidéos.
Pour apparaître sur les requêtes des utilisateurs, il faut être très présent sur chaque plateforme et répondre à tous les messages privés et aux avis laissés par les clients. Sinon l'algorithme vous lâchera. Il faut être actif.
Créer son propre site internet
Votre site internet va difficilement attirer du trafic car il vous faudrait mettre des sommes importantes pour qu'il soit référencé sur Google sur la première page des résultats. En revanche, vous pouvez parfaitement créer une fiche Google My Business pour y faire figurer votre site internet. Les clients pourront directement déposer un avis.
Vous pourrez vous doter d'un logiciel de réservation tel que superhote ou beds24 qui s'occupe de l'agenda et du revenue management grâce à un algorithme de prix. Vous aurez quand même toujours la main sur vos tarifs.
Intermédiation avec une agence immobilière ou une conciergerie
Les loueurs se rendent très vite compte de l'ampleur de la tâche et finissent souvent par déléguer. Il faut faire acte de présence à l'arrivée et au départ. Réaliser les états des lieux, s'occuper du ménage, de la comptabilité, des réservations, de la communication. Très vite, ils ressentent le besoin de s'entourer, soit d'une équipe d'intendance, soit de professionnels de l'immobilier. Rappelons qu'il s'agit bel et bien de gestion locative, un vrai métier.
La qualité du service est à ce prix. Car en la matière, la guerre des avis positifs n'est pas un mythe. Si vous êtes déclassé parce que votre logement n'est pas impeccable, vous subirez de la vacance locative.
Voir aussi : Comparatif des honoraires des agences immobilières à Nice en 2024.
Focus sur les assurances
Si le propriétaire est non occupant, il lui faudra contracter une assurance PNO. Il n’existe pas d’assurance spécifique pour la location meublée de tourisme. C’est donc l’assurance habitation qui fait office de couverture en cas de dégâts. Autant vous dire qu’elle doit être la plus élevée possible. C’est d’ailleurs pourquoi certaines plateformes proposent une couverture supplémentaire.
La fiscalité du meublé de tourisme : LMNP ou LMP ?
Vous passez en loueur meublé professionnel (LMP) dès lors que les revenus générés dépassent 23000€ et que les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal, qu'il s'agisse de salaires, des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux), des pensions et rentes viagères, des BNC (bénéfices non commerciaux), de la rémunération d'associé et de gérant.
Autrement, vous êtes un loueur meublé non professionnel (LMNP) et vous pouvez bénéficier d'un abattement sur l'impôt sur le revenu. Cet abattement a été revu à la suite de la validation de la loi Le Meur (dite anti-airbnb). Les LMNP auront désormais un abattement de 30%, comme les loueurs en longue durée (sauf meublé de tourisme classé). Toutefois, il ne s'applique que pour le régime micro BIC.
Donc ceux qui souhaitent se déclarer en régime réel peuvent encore totalement effacer l'impôt grâce à des travaux et des charges déductibles (dont les charges de gestion locative).
Lire aussi : Location saisonnière et réglementation : faut-il encore investir en LMNP à Nice ?
La location saisonnière de plus en plus complexe en zone tendue
La loi Le Meur apporte de nouvelles exigences quant aux locations en zone tendue, notamment en imposant un DPE dans certaines villes. Mais aussi en octroyant plus de pouvoir aux maires. C'est ce qu'attendait Christian Estrosi, fervent combattant de cette pratique. Entre les exigences propres à Nice et la nouvelle réglementation, peut-être qu'il y aura effectivement un grand retour de la location longue durée....Même si un appartement situé sur la promenade des anglais aura toujours sa place dans les petites annonces Airbnb.
