Affirmer que nous sommes les moins chers de Nice , cela requiert un peu plus qu’un slogan. Il faut des preuves . Depuis 2022, nous comparons les mêmes agences immobilières en gestion locative à Nice:celles qui ont laissé leurs honoraires sur leur site internet. Le panorama n'évolue pas beaucoup, en tout cas rarement à la baisse.
Parmi les données les plus importantes :
- Le taux de gestion.
- Le taux de la GLI.
- Les autres frais en dehors de la gestion courante;
À noter que : Le taux de gestion qui coûte le moins cher au propriétaire est celui qui s’applique sur les loyers uniquement en hors charges. Ensuite, vient le taux de gestion appliqué sur le loyer charges comprises . Et enfin, le plus cher pour le bailleur : le taux de gestion appliqué sur les encaissements .
Le nouveau tableau comparatif des frais de gestion locative à Nice en 2024 (enquête sur les sites internet)
NOM | TAUX DE GESTION | GLI | HONOS LOC TTC | HONOS DIVERS | ÉTAT DES TARIFS |
| Gestion Cassini | 8.40 % TTC sur le loyer hors charges | 1.93% TTC | 13€/m² | ↘️ | |
| Palais Immobilier | Les honos en gestion ne sont plus mentionnés depuis 2023 | Plus mentionné | Plus mentionnés | Plus mentionnés | ❓ |
| Winter Immobilier | 7.2% TTC sur les encaissements | Non mentionné | 13€/m² | Sur devis | = |
| MIDEM immobilier | 7.02% TTC sur le loyer charges comprises | 3% TTC | 13€/m² | Non dispo en 2023 | |
| CITY Nice | 7.2% TTC sur le loyer charges comprises | Non mentionné | 13€/m² | Non dispo en 2023 | |
| CL Immo Nice | 8.40% TTC sur le loyer hors charges | 2.50% TTC | 13€/m² | Frais d'acte : 180€ TTC (rédaction du bail, état des lieux). | ↗️ |
| Roseland | 9% TTC sur les encaissements si reversement trimestriel / 10% TTC sur les encaissements si reversement mensuel | 2.45% TTC | 13€/m² | Sur demande | Non dispo en 2023 |
| Taboni | 8.40 TTC sur les encaissements | Plus mentionné | 13€/m² | Avenant au bail 120€TTC - Honos sur travaux d’entretient 5% TTC sur montant HC - Vacation horaire 120€ TTC - Gestion contentieux hors GLI 150€ - Fiche DPE 98€ TTC - Fourniture éléments déclaration revenus 85€ TTC. | = |
| La Chouette Immobilier | 7.2% TTC sur les encaissements | 2.30% TTC (autres garanties à d’autres barèmes) | 13€/m² en résidence principale avec un minimum perçu de 375€ + 75€ TTC | Aide à la déclaration 50€ TTC + frais administratifs mensuels 5€ TTC + honos de vacation 36€ TTC/30mn + rédaction avenant au bail 160€ TTC | Non dispo en 2023 |
| ORPI | A demandé son retrait du comparatif | A demandé son retrait du comparatif | A demandé son retrait du comparatif | A demandé son retrait du comparatif des taux de gestion locative à Nice ! | ↗️ |
| Century 21 (une des agences niçoises) | Entre 8 et 12% TTC en fonction du mandat de gestion sur les encaissements . | Non renseigné | 13€/m² | = | |
| Nestenn Nice Port Riquier | 8.40% TTC sur les encaissements | 3% TTC | 13€/m² + 50€ de frais d’entremise | Aide à la déclaration : 20€ | = |
| Stéphane Plaza Nice Centre Port | 8% TTC sur les encaissements | 3% TTC | 13€/m² | = | |
| Citya barème national | 8.40% TTC sur les encaissements | 3.20% TTC ou 5.60% TTC avec vacance locative | 13€/m² + 7.20% TTC du loyer annuel de frais d'entremise | Gestion technique (travaux) : de forfait à 30€ TTC jusqu'à 6% TTC du montant des travaux + frais de visite / Avenant au bail 10 € TTC/m² / Frais administratif 3,60€ TTC / Accès espace personnel 2,40€ TTC/mois /Vacation 129.60€ TTC / Déclaration de revenus fonciers 129.60€ TTC / Archivage dossier annuel 4€ TTC / Frais de renouvellement de bail 129€ TTC / Frais de contentieux de 18e à 234 € TTC + frais de diagnostics. | ↗️ |
| Foncia Nice | 8.40% TTC sur les encaissements + frais fixes de gestion 13€/mois/par bien | 3% TTC sur fonds propres | 13e/m² + honoraires d'entremise 6% du loyer annuel HC HT | Avenant au bail 150€ ttc - Déclaration TVA 25€/trim - Frais d'arrêté de compte locataire sortant 95€TTC - Transmission éléments déclaration revenus 150€ TTC - Suivi de travaux vacation horaire 110€/h - visite patrimoniale 149€ TTC - Visite 360° 50€ TTC | Certains frais ont augmenté en 2024, d'autres sont passés en pourcentage. Difficile d'établir une plus ou moins value. |
| L’Adresse CEC | 8.40% TTC sur les encaissements | 3.60 % TTC | 13€/m² + 2€/m² pour frais d’entremise | Aide à la déclaration 49€ TTC - Frais de réprésentation en AG : 190€ TTC. | ↗️ |
2022 - 2024 : panorama des agences immobilières en gestion locative à Nice
Selon Seloger.com , en 2022,ce sont pas moins de 380 agences immobilières qui peuplent le paysage niçois. En 2024, avec l'ajout des agents commerciaux, on dénombre environ 600 professionnels de l'immobilier à Nice.
Parmi toutes ces agences, toutes ne font pas de gestion locative et certaines ne font que de la gestion locative saisonnière.
D’après nos recherches, ce qui intéresse les propriétaires en quête de faire gérer leur bien à l’année, c’est de pouvoir comprendre et comparer les frais d’agence .
C’est pourquoi, nous nous sommes comparés :
- 📍 Aux enseignes nationales basées à Nice.
- 📍 À des agences indépendantes basées à Nice.
En quoi consiste réellement l’offre de gestion locative d’un bail classique ?
Les missions d'une agence de gestion locative
Nous avons réalisé la segmentation de l'offre pour mieux comparer les coûts que chaque fonction représente :
- Gestion administrative et financière.
- Gestion technique.
- Gestion des sinistres.
- Gestion commerciale.
Un propriétaire peut avoir une vision purement financière de la gestion, mais la qualité d'une agence et de sa relation client est primordiale. Trouver un gestionnaire rigoureux, dans une agence aux procédures bien rodées, c'est un véritable parcours du combattant pour le propriétaire bailleur.
C'est pourquoi combiner un avantage financier et une confiance solide, c'est un véritable luxe.
➡️ Pour Éric Martin Il s’agit véritablement d’un choix :rendre la gestion accessible à tous, dans une démarche résolument centrée client.
Voici quelques points à vérifier pour bien choisir son agence
- ✅ Est-ce que les gestionnaires sont rémunérés sur le nombre d’heures de vacation qu’ils facturent ? Dans ce type d'agences, c'est la notion de rentabilité qui dominela relation client. (On se doute bien que cette information ne vous sera pas dévoilée facilement !
- ✅ Est-ce que l’agence utilise un outil informatique qui permet d’avoir une traçabilité de toutes les actions sur le bien sans limite de durée et sans être dépendant d’un gestionnaire en particulier ? (Si demain le gestionnaire n'est plus là, est-ce que le moindre échange est bien stocké autre part que sur une boite mail ?)
- ✅ Est-ce que les états des lieux sont sous-traités ? Votre patrimoine est mieux suivi si la même personne réalise l'entrée et la sortie des locataires. Des informations se perdent lorsque ce suivi là n'est pas réalisé. Même avec des outils très pointus, si l'état des lieux n'est pas fait dans le souci du détail, les petits travaux s'accumulent sans jamais être réalisés, et c'est finalement le propriétaire qui finit par payer la facture.
- ✅ Est-ce que l’agence s’est digitalisée, de manière à faciliter les procédures administratives et financières (règlement des loyers, paiement des charges, numérisation systématique et stockage informatique...)
La GLI (Garanties des Loyers Impayés) : quel impact a t-elle sur la relocation de votre bien ?
Si votre bien ne se reloue pas assez rapidement et que les mois défilent à vide, il y a 3 raisons possibles : soit votre loyer n'est plus au prix du marché, soit il y a des travaux à réaliser pour maintenir votre loyer, soit des dossiers locataires sont rejetés sans même que vous soyez au courant.
La vacance locative est un phénomène qui s'explique. Et du côté du bailleur, si le logement est propre et au prix, alors le problème peut venir de l'agence immobilière.
L'agence de gestion locative ne va pas vous soumettre tous les mauvais dossiers qu'elle reçoit. Pourquoi vous déranger alors que vous lui déléguez cette mission ? Donc vous ne savez pas combien de dossiers ont été présentés.
La logique voudrait que les dossiers soient étudiés préalablement à toute visite.
Dans la réalité, ce n'est pas toujours possible;
Dans certaines villes très tendues, les candidats locataires ont l'habitude d'avoir un dossier prêt, voire même des lettres de recommandation pour obtenir le logement en pénurie.
À Nice, qui est pourtant une ville en zonetendue , les candidats sont réfractaires à communiquer leurs pièces personnelles alors même qu'ils n'ont pas visité le logement.
L' agent immobilier part donc souvent en visite sans savoir s'il va louer.
C'est une fois les dossiers reçus que les profils se dévoilent.
Une agence immobilière sérieusene proposera pas de dossiers inadaptés à l'assurance. Elle est capable de calculer la solvabilité du candidat, de vérifier ses documents et si tout est conforme;
Si les dossiers sont souvent rejetés, c'est donc soit parce que l'agence ne fait pas l'étude du dossier convenablement, soit parce que l'agence immobilière est partie prenante dans la transaction;
C'est-à-dire que sa GLI est sur fonds propres.
La GLI sur fonds propres est assez rare. Parce qu'elle suppose des garanties financières très lourdes au sein même de l'agence de gestion locative. Il faut pouvoir indemniser le propriétaire en cas de défaillance du locataire.
Vous comprenez mieux dans ce cas pourquoi l'agence peut agir comme un frein à la relocation.
➡️ Chez Gestion Cassini, la GLI est externe. Nous adoptons la stratégie adéquate pour éviter le risque de vacance locative.
Maintenant que vous savez tout sur le fonctionnement interne d'une agence, quelles leçons tirer de notre comparatif de frais de gestion locative à Nice en 2024 ?
La vie d'un appartement n'est pas linéaire. Il y a toujours un moment où il faut réaliser quelques travaux, remplacer un cumulus, se déplacer. C'est pourquoi il faut absolument prendre en compte l'ensemble des frais de gestion locative. Certes ils n'impacteront pas votre rentabilité tous les ans. Mais cela peut évidemment faire la différence sur une année difficile.
Le constat est sans équivoque
Les agences de gestion locative niçoises indépendantes et localessont nettement moins chères que les grandes enseignes y compris franchisées.
Les écarts constatés peuvent vous permettre de payer votre taxe foncière.
Bien sûr, vous pourriez négocier, et vous auriez probablement des remises;
Mais ne perdez pas de vue que quelques très rares agences n'en attendent pas tant de vous.
Faire gérer son bien en ligne vs par une agence physique.
Nous avons décortiqué les offres des brokers en ligne. Il en existe pléthore et elles sont quasiment toutes segmentées de manière à pouvoir proposer un prix d’appel, avec un minimum de prestations, jusqu’à des offres sur devis comprenant ce que proposent habituellement les agences physiques. C’est pourquoi nous ne pouvons proposer de tableau comparatif, il faudrait appeler l'inspecteur Gadget pour mener l'enquête!
Toutefois, le point commun des agences de gestion virtuelles, c’est que aucunes prestations physiques ne sont intégrées :
- 📍 déplacement du gestionnaire pour vérifier l’état du bien : néant .
- 📍 déplacement du gestionnaire pour faire un suivi de chantier : néant .
- 📍 négociation avec les artisans, élaboration des devis : néant, même si la mise en relation est proposée.
Une spécificité niçoise , c’est que nombre de nos propriétaires ne sont pas sur place. Ils ont réellement besoin de quelqu’un physiquement pour surveiller leurs affaires. Aussi n’ont-ils pas uniquement besoin d’une assistance administrative.
S'il y avait 3 questions à poser à une agence immobilière sur ses frais de gestion, et qui font toute la différence ?
- 📍 Est-ce que le taux de gestion s'applique sur l'ensemble des encaissements ou juste sur le loyer hors charges ?
- 📍Quel est le barème exact des frais en cas de sinistre, d'aide à la déclaration, et le montant de l'heure de vacation ? Y compris les frais administratifs, courriers, archivage ...
- 📍Est-ce que la GLI est interne ou externe ?
Les réponses de Gestion Cassini :
- 🟢 Notre taux de gestion s'applique uniquement sur le loyer hors charges et non sur l'ensemble des encaissements.
- 🟢 Zéro frais administratifs. 50€ TTC/ lot pour l'aide à la déclaration.
- 🟢 Notre GLI est externe. Vous pouvez aussi souscrire à la PNO ,et vos locataires peuvent souscrire à la MRH que nous proposons.
*PNO : assurance propriétaire non occupant (obligatoire)
* MRH : Multirisques habitation (obligatoire pour le locataire)
À vous de juger si les frais annoncés sont justifiés par des prestations qui vous sont utiles. Si vous n'en avez pas l'utilité, vous auriez intérêt à passer par une agence locale, et faire votre choix, à tarifs équivalents, en vous basant sur le contact que vous entretenez avec l'équipe.
Poursuivez votre lecture pour en savoir plus sur le coût de la gestion locative à Nice, y compris pour un local commercial .
