Comparatif des honoraires des agences immobilières à Nice en 2022 - Màj 2023

Notre article de blog a fait bien des remous en 2022 lorsqu’il est sorti. Certaines agences ont appelé Éric, y compris une fédération bien connue de l’immobilier. La comparaison n’a pas plu à tout le monde. Pourtant, nous avons simplement compilé les informations disponibles. Nous avons fait le travail qui incombe habituellement aux clients. 

Effectivement dans le but de mettre en valeur notre avantage concurrentiel. 

Car affirmer que nous sommes les moins chers de Nice, cela requiert un peu plus qu’un slogan. Il faut des preuves. Pour cette mise à jour 2023 des barèmes de gestion locative, nous sommes restés sur les mêmes prestataires que l’année passée. Parce que le travail de recherche avait été très consciencieux et qu’il parait inutile de le renouveler. Si toutefois des nouveaux entrants s’étaient positionnés comme étant les moins chers de Nice, ils peuvent nous contacter pour intégrer notre comparateur de frais de gestion locative. 

Parmi les données les plus importantes : le taux de gestion. 

À noter que :

Taux de gestion sur les encaissements > Taux de gestion sur les loyers charges comprises > Taux de gestion sur les loyers hors charges

Autrement dit, le taux de gestion qui coûte le moins cher au propriétaire est celui qui s’applique sur les loyers uniquement, et hors charges. Cela donne déjà un bonne idée des ordres de prix.

🔎 N’hésitez pas à consulter l’article complet, qui établit un comparatif sur un cas concret en application des frais annoncés.

Le nouveau tableau comparatif des frais de gestion locative à Nice en 2023 (enquête sur les sites internet)

2022

Selon Seloger.com, ce sont pas moins de 380 agences immobilières qui peuplent le paysage niçois.

Parmi elles, toutes ne font pas de gestion et certaines ne font que de la gestion locative saisonnière.

D’après nos recherches, ce qui intéresse les propriétaires en quête de faire gérer leur bien à l’année, c’est de pouvoir comprendre et comparer les frais d’agence.

C’est pourquoi, nous nous sommes comparés :

📍 Aux enseignes nationales basées à Nice.

📍 À des agences indépendantes basées à Nice.

Et ce n’est pas un exercice facile, car nous ne sommes pas toujours en top position !

En quoi consiste réellement l’offre de gestion locative d’un bail classique ?

Les missions d'une agence de gestion locative

Nous avons réalisé la segmentation de l'offre pour mieux comparer les coûts que chaque fonction représente.  

La comparaison qui arrive, si elle tend à démontrer que Gestion Cassini est particulièrement bien positionnée, ne se veut pas à charge envers les confrères. Certaines agences font le choix de tarifer des services qui en effet, prennent du temps et sont légitimement facturables. De nombreuses variables sont à prendre en compte, que nous traiterons point par point. Toutefois, chaque agence est libre de sa politique de prix. 

Pour Éric Martin Il s’agit véritablement d’un choix : rendre la gestion accessible à tous, dans une démarche résolument centrée client.

Un propriétaire peut avoir une vision purement financière de la gestion, mais la qualité d'une agence et de sa relation client est primordiale. Avoir confiance en l'humain est déjà très bien, avoir confiance dans les procédures mises en place pour mener à bien les missions est tout aussi nécessaire.

Voici quelques points à vérifier pour bien choisir son agence

• ✅ Est-ce que les gestionnaires sont rémunérés sur le nombre d’heures de vacation qu’ils facturent ? Dans ce type d'agences, c'est la notion de rentabilité qui domine la relation client. (On se doute bien que cette information ne vous sera pas dévoilée facilement ! )
  
• ✅ Est-ce que l’agence utilise un outil informatique qui permet d’avoir une traçabilité de toutes les actions sur le bien sans limite de durée et sans être dépendant d’un gestionnaire en particulier ? (Si demain le gestionnaire n'est plus là, est-ce que le moindre échange est bien stocké autre part que sur une boite mail ?)
• ✅ Est-ce que les états des lieux sont sous-traités  ? Votre patrimoine est mieux suivi si la même personne réalise l'entrée et la sortie des locataires. Des informations se perdent lorsque ce suivi là n'est pas réalisé. Même avec des outils très pointus, si l'état des lieux n'est pas fait dans le souci du détail, les petits travaux s'accumulent sans jamais être réalisés, et c'est finalement le propriétaire qui finit par payer la facture.
• ✅ Est-ce que l’agence s’est digitalisée, de manière à faciliter les procédures administratives et financières (règlement des loyers, paiement des charges, numérisation systématique et stockage informatique...)

Les outils métiers sont à prendre en compte parce qu'ils facilitent votre vie de propriétaire bailleur.

La GLI (Garanties des Loyers Impayés) : quel impact a t-elle sur la relocation de votre bien ?

Si votre bien ne se reloue pas assez rapidement et que les mois défilent à vide, il y a 3 raisons possibles : soit votre loyer n'est plus au prix du marché, soit il y a des travaux à réaliser pour maintenir votre loyer, soit des dossiers locataires sont rejetés sans même que vous soyez au courant.

Une agence comme il faut ne proposera pas des dossiers inadaptés. Elle est capable de calculer la solvabilité du candidat, de vérifier ses documents et si tout est conforme. Comment dès lors, des dossiers déjà pré-contrôlés peuvent être refoulés par l'assurance ?

🔵Si la GLI est externe à l'agence : c’est donc l’assureur qui se charge de valider le dossier présenté.

Avantage : il se fie uniquement aux critères et n’a aucun parti pris dans la décision

Inconvénient : si un candidat est solvable mais qu'il n'entre pas dans le cadre des garanties (CDI, ancienneté...), l’assureur n’en dérogera pas et il faudra demander au propriétaire de suspendre sa GLI. Auquel cas, c'est lui seul qui portera le risque sur ses épaules. De plus, en cas d'impayés, une carence s'applique avant de toucher les indemnisations.

🔵 Si la GLI est sur fonds propres : c’est l’agence qui garantit les loyers sur ses fonds propres, donc c’est l’agence qui valide le dossier

Avantage : l’agence peut décider de maintenir la GLI pour des profils atypiques mais solvables. En cas d'impayés elle prend le relais immédiatement sans délais de carence.

Inconvénient : l’agence est directement partie prenante dans la décision puisqu'elle peut y laisser des plumes. Elle se comporte parfois bien plus drastiquement qu’un assureur et choisit le profil qui lui convient le mieux. Alors qu'avec un assureur externe, l'appartement aurait déjà retrouvé preneur.

Si de nombreux dossiers sont refusés, soit l'agence ne présente pas les bons profils, soit elle choisit le profil qui lui convient pour contrôler son risque. Vérifiez comment fonctionne votre agence, et si la vacance est trop longue, demandez à faire le point avec votre gestionnaire sur les dossiers présentés.

Chez Gestion Cassini, la GLI est externe.

La TVA sur la GLI est-elle applicable ?

Le diable est dans les détails.  Et nous souhaitons attirer l'attention des propriétaires sur ce point.

Les agences ont l'obligation d’afficher leur barème d’honoraires (mais le texte ne précise pas quels honoraires), ainsi que les frais de service. Et doivent également annoncer leurs tarifs TTC, en mentionnant la TVA applicable. Or, si vous réalisez le travail de fourmi que nous avons fait en enquêtant sur les sites de nos confrères, vous vous apercevrez que parfois, la GLI est mentionnée en HT avec une TVA de 20%.

La TVA ne s’applique pas sur les assurances !

Il existe une taxe sur les assurances de 9 %, et certaines garanties sont taxables, mais c'est l'assureur qui collecte et qui reverse à l'État, non l'agence. Aussi dès lors que vous lisez un taux HT c'est que l'agence marge ses prix et doit donc vous facturer la TVA sur la marge. Une GLI s'annonce TTC. 

Notre parti pris : la GLI la moins chère de Nice, avec les garanties les plus complètes, sans marge ni frais cachés.

Maintenant que vous savez tout sur le fonctionnement interne d'une agence, voici le tableau comparatif des frais d'agences à Nice : étude des sites internet de Janvier 2022.

Nous nous mettons à la place du propriétaire. Même avec un tableau comparatif, les frais d'agences immobilières sont difficiles à lire !

C'est pourquoi nous vous proposons un tableau d'étude de cas, dans lequel nous avons regroupé uniquement les agences pour lesquelles nous avions les informations (pour être parfaitement équitable).

La vie d'un appartement ressemble à ça :

Vous pouvez constater que sur les 19 agences référencées, il n'en reste plus que 8. Celles qui ont parfaitement renseigné leurs frais avec une grande transparence.

Le constat est sans équivoque

Les agences locales sont nettement moins chères que les grandes enseignes, sauf pour L'Adresse CEC (un réseau franchisé), libre de fixer ses honoraires.

Mais à quoi bon négocier des avantages déjà acquis chez d'autres ? Et pourquoi s'embêter à renégocier en permanence un taux horaire, une vacation, un archivage …?

C'est donc à vous, propriétaire, de savoir de quoi vous aurez besoin dans toute cette palette de prestations. Si vous visez la meilleure rentabilité, ou si vous avez besoin des outils vendus.

Nous vous avons dévoilé plus haut ce qu'un propriétaire est en droit d'attendre d'une agence en 2022 : les outils, la numérisation, la GLI, la relation client...

Les écarts constatés peuvent vous permettre de payer la taxe foncière. Ce n'est pas négligeable.

Faire gérer son bien en ligne vs par une agence physique.

Nous avons décortiqué les offres des brokers en ligne. Il en existe pléthore et elles sont quasiment toutes segmentées de manière à pouvoir proposer un prix d’appel, avec un minimum de prestations, jusqu’à des offres sur devis comprenant ce que proposent habituellement les agences physiques. C’est pourquoi nous ne pouvons proposer de tableau comparatif, il faudrait appeler l'inspecteur Gadget pour mener l'enquête ! 

Toutefois, le point commun des agences de gestion virtuelles, c’est que aucunes prestations physiques ne sont intégrées :

📍 déplacement du gestionnaire pour vérifier l’état du bien : néant.

📍 déplacement du gestionnaire pour faire un suivi de chantier : néant.

📍 négociation avec les artisans, élaboration des devis : néant, même si la mise en relation est proposée.

Une spécificité niçoise, c’est que nombre de nos propriétaires ne sont pas sur place. Ils ont réellement besoin de quelqu’un physiquement pour surveiller leurs affaires. Aussi n’ont-ils pas uniquement besoin d’une assistance administrative.

S'il y avait 3 questions à poser à une agence immobilière sur ses frais de gestion, et qui font toute la différence ?

1. 📍 Est-ce que le taux de gestion s'applique sur l'ensemble des encaissements ou juste sur le loyer hors charges ?
2. 📍 Quel est le barème exact des frais en cas de sinistre, d'aide à la déclaration, et le montant de l'heure de vacation ? Y compris les frais administratifs, courriers, archivage ...
3. 📍 Est-ce que la GLI est interne ou externe ?

Les réponses de Gestion Cassini :

🟢 Notre taux de gestion s'applique uniquement sur le loyer hors charges et non sur l'ensemble des encaissements.

🟢 Zéro frais administratifs. 85€ TTC la vacation en cas de sinistre. 50€ TTC/ lot pour l'aide à la déclaration.

🟢 Notre GLI est externe. Vous pouvez aussi souscrire à la PNO, et vos locataires peuvent souscrire à la MRH depuis notre site.

À vous de juger si les frais annoncés sont justifiés par des prestations qui vous sont utiles. Si vous n'en avez pas l'utilité, vous auriez intérêt à passer par une agence locale, et faire votre choix, à tarifs équivalents, en vous basant sur le contact que vous entretenez avec l'équipe.