Combien coûtent les frais de gestion locative : les astuces pour comparer les tarifs

À quoi correspondent réellement les frais de gestion locative ?

Les frais de gestion ne sont pas régulés. Chaque agence immobilière applique donc son taux de gestion et facture tous les services qu'elle juge nécessaire. Ce qui est régulé en revanche, concernant l'habitation, ce sont les frais de mise en location. Et les frais de mise en location ne sont pas compris dans les frais de gestion. Ils ne surviennent que lorsqu'il y a un changement de locataire.

Le taux de gestion

Il s'agit d'un taux qui peut s'appliquer à des niveaux variables. La vigilance commence dès cette étape lors d'une étude de marché. Non seulement le taux est variable, mais en plus Il y a 3 façons de l'appliquer.

Nous les dévoilons, de la moins chère à la plus onéreuse pour le propriétaire.

• Le taux de gestion appliqué sur le loyer hors chargesC'est la gestion la plus rentable pour le propriétaire. En effet, la base de calcul est le loyer seul donc le taux s'applique sur le montant le plus bas possible.
  • ➡️ Pour un loyer de 1000€ et un taux de gestion de 7% HT (soit 8.40% TTC), le coût de la gestion représente 80.40€/mois.
• Le taux de gestion appliqué sur le loyer charges comprises
• La base de calcul est plus élevée puisqu'elle comprend maintenant le loyer principal augmenté des charges (qui varient fortement d'un bien à un autre et pour lequel la régularisation annuelle doit aussi être prise en compte)
  • ➡️ Pour un loyer de 1000€, des charges de 200€ et un taux de gestion de 8.40 %TTC, le coût de la gestion représente maintenant 100.8€.
• Le taux de gestion appliqué sur les encaissements
• C'est le paiement le plus lourd pour le propriétaire. Car il prend en compte non seulement le loyer principal, les charges, mais aussi d'autres taxes afférentes au bien (taxe d'ordure ménagère, taxe foncière...)
  • ➡️ Pour un loyer de 1000€, des charges de 200€ et des encaissements de 100€ avec un taux de gestion de 8.40% TTC, le coût de la gestion représente 109.2€

In fine, il peut y avoir un différentiel de 30% entre le premier mode de perception et le troisième. Ça coûte cher de ne pas y faire attention.

Coût du taux de gestion sur les encaissements > Coût du taux de gestion sur les loyers charges comprises > Coût du Taux de gestion sur les loyers hors charges

Gestion Cassini applique son taux de gestion sur la formule la moins onéreuse c'est-à-dire sur le loyer hors charges. Aussi bien pour la gestion locative d'un bien à usage d'habitation que d'un local commercial ou à usage de bureaux.

Les frais divers de gestion locative

La gestion locative correspond à toutes les opérations de maintenance sur votre patrimoine. Cela inclut d'éventuelles visites patrimoniales d'un gestionnaire, ainsi que la gestion des sinistres (dégât des eaux par exemple).

L'agence immobilière va coordonner les différents corps d'artisans pour réaliser des travaux.

Elle peut aussi s'occuper d'acheter du mobilier ou des appareils électroménagers et les faire installer dans votre villa ou votre appartement.

L'agence a aussi des missions comptable et administrative, puisqu'elle est chargée d'envoyer les loyers à la date convenue dans le bail et d'en percevoir les revenus, en pointant les montants. Elle se charge ensuite d'envoyer les quittances au locataire.

Enfin, l'agence immobilière assiste son propriétaire bailleur dans la déclaration de ses revenus locatifs, et dans sa déclaration de TVA si nécessaire.

Normalement, le taux de gestion est censé couvrir toutes ces activités.

Cependant, certains établissements peuvent compter :

• Des déplacements ponctuels ou vacations.
• Des frais sur travaux ou gestion technique (il s'agit en général d'un pourcentage prélevé sur le montant HT des travaux réalisés).
• Des frais de dossier de contentieux.
• Des frais de dossier de sinistre.
• Des frais d'avenant au bail, ou de renouvellement de bail.
• Des frais d'envoi de courrier.
• Des frais d'aide à la déclaration.
• Des frais de fourniture des éléments comptables.

Chaque offre de service est différente.

Sachez que vous devez être en capacité de connaître les honoraires exacts de la gérance directement depuis le site internet de l'agence immobilière.

La loi exige même que vous puissiez y accéder en maximum 2 clics.

Gestion Cassini compte uniquement des frais de 50€ TTC/lot pour l'aide à la déclaration pour les résidents français et 150€ TTC/lot pour les non résidents français.

Notre grille tarifaire est claire, simple et transparente.

La mission de gestion locative de l'agence immobilière

Pour résumer, voici un tableau qui reflète exactement les missions pour lesquelles vous donnez un mandat de gestion à l'agence immobilière :

Déléguer l'ensemble de ces tâches représente le prix de l'offre de gestion.

Il survient inévitablement des événements pendant la durée d'une location. Calculer le coût de ces événements imprévisibles est difficile et le rendement de votre investissement varie alors.

C'est pourquoi l'offre de Gestion Cassini est une garantie pour le propriétaire de pouvoir compter sur les loyers encaissés, sans autre commission que le seul taux de gestion.

La Garantie des Loyers Impayés (GLI)

Il est tout à fait recommandé de faire appel à la garantie des loyers impayés pour couvrir une défaillance du locataire en bail d'habitation. En réalité, seul un petit pourcentage de bailleurs sont concernés car généralement, on trouve toujours un accord pour régulariser une situation passagère. La GLI n'intervient que dans des cas particuliers qui, heureusement, ne reflètent pas la généralité.

Dans le cadre d'un bail commercial, le contrat définit les sanctions prévues en cas de manquement du dit contrat. Il n'y a donc pas de GLI.

Il existe 2 façons de garantir les loyers en agence immobilière

La Garantie des Loyers Impayés externe

Si la GLI est externe à l'agence : c’est donc l’assureur qui se charge de valider le dossier présenté.

• ✅ Avantage : il se fie uniquement aux critères et n’a aucun parti pris dans la décision.
• ❌ Inconvénient : si un candidat est solvable mais qu'il n'entre pas dans le cadre des garanties (CDI, ancienneté...), l’assureur n’en dérogera pas et il faudra demander au propriétaire de suspendre sa GLI.

La Garantie des Loyers Impayés sur fonds propres

Elle est plus rare car un administrateur de biens qui veut garantir les impayés sur ses fonds propres doit attester d'une capacité financière importante.

Si la GLI est sur fonds propres : c’est l’agence qui garantit les loyers sur ses fonds propres, donc c’est l’agence qui valide le dossier

• ✅ Avantage : l’agence peut décider de maintenir la GLI pour des profils atypiques mais solvables. En cas d'impayés, c'est elle qui prend le relais du paiement des loyers à ses frais.
• ❌ Inconvénient : l’agence est directement partie prenante dans la décision puisqu'elle peut y laisser des plumes. Elle se comporte parfois bien plus drastiquement qu’un assureur et choisit le profil qui lui convient le mieux. Cela interfère parfois avec la relocation du bien et allonge la vacance locative.

Chez Gestion Cassini, la GLI est externe et nous ne la margeons pas. Nous la proposons donc au prix de l'assureur soit 1.93% TTC sur le montant des loyers HC.

Comment savoir si une GLI est margée : la TVA

Le diable est dans les détails. Et nous souhaitons attirer l'attention des propriétaires sur ce point.

Les agences ont l'obligation d’afficher leur barème d’honoraires (mais le texte ne précise pas quels honoraires), ainsi que les frais de service. Et doivent également annoncer leurs tarifs TTC, en mentionnant la TVA applicable. Or, parfois, la GLI est mentionnée en HT avec une TVA de 20%.

🔺 Mais attention : la TVA ne s’applique pas sur les assurances !

Il existe une taxe sur les assurances de 9 %, et certaines garanties sont taxables, mais c'est l'assureur qui collecte et qui reverse à l'État, non l'agence.

Aussi dès lors que vous lisez un taux HT c'est que l'agence marge ses prix et doit donc vous facturer la TVA sur la marge.

Une GLI non margée s'annonce en TTC.

Notre parti pris : la GLI la moins chère de Nice, avec les garanties les plus complètes, sans marge ni frais cachés.

Focus sur les frais de mise en location à Nice

À chaque nouvelle mise en location, voici ce qui se passe :

• L'agence immobilière commercialise le bien via des plateformes et ses réseaux sociaux à la recherche des nouveaux locataires.
• Elle gère le planning de visites et envoie un agent sur place pour les effectuer.
• Elle reçoit les dossiers de candidature des locataires, les étudie et transmet les meilleurs à son assureur (dans le cas d'une habitation).
• Elle rédige le bail et fait l'état des lieux (soit en interne, soit en sous-traitance).
• Elle gère la récupération des clés puis la remise au nouveau locataire.

Pour un bail d'habitation classique (loi 1989) ou un bail en meublé 

S'agissant d'un bail d'habitation classique ou d'un bail meublé, La loi Alur fixe un tarif pour cet ensemble de services en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien. Ce découpage en zone prend en compte l'état de tension de la demande locative : plus il y a de demandes, plus le tarif est élevé (mais plafonné).

À Nice, une zone répertoriée comme tendue, les frais de mise en location sont de 13€/m² soit 10€ pour l'agence, et 3€ pour l'état des lieux. Il peut parfois être nécessaire de réaliser des diagnostics (notamment pour la toute première mise en location) auquel cas le propriétaire devra s'acquitter du coût du diagnostiqueur.

Certaines agences immobilières ajoutent à cela des frais de mise en relation. Ces frais peuvent prendre d'autres noms comme frais de dossier ou frais d'intermédiation. Elles estiment que le fonctionnement Alur ne prend pas suffisamment en compte le coût des plateformes. Elles ont donc le droit d'ajouter des honoraires supplémentaires.

En tant que propriétaire, vous devez savoir que ces frais ne sont pas obligatoires. C'est à vous que revient la charge de comparer les frais de mise en location des différentes agences immobilières.

Chez Gestion Cassini, nous facturons uniquement les frais ALUR de 13€/m² au propriétaire et au locataire, et nous effectuons nous-mêmes les états des lieux d'entrée et de sortie.

Pour un bail commercial 

Les frais de mise en location ne sont pas réglementés et chaque agence pratique les frais qu'elle estime nécessaires à la bonne réalisation de la prestation.

Chez Gestion Cassini, le propriétaire bailleur ne paye rien. Nous facturons le locataire pour la rédaction du bail (qui est un acte très important avec une implication juridique forte) : 20% HT du montant du loyer annuel hors charges.

Les frais de mise en location ne sont pas les frais de gestion. Il est important de favoriser des locataires qui veulent se maintenir longtemps dans les lieux afin de minimiser les dépenses de mise en location.

C'est pour cela que l'entretien du bien est primordial. Les locataires se sentent bien, ont peu de frais à engager, et ne vont pas restituer les clés sous quelques mois.

​Quelle somme prévoir pour les frais de gestion locative ?

En règle générale, il est d'usage de dire au propriétaire que les frais de gestion locative correspondent en moyenne à 1 mois de loyer. Si cela vous sert de référentiel, mais que vous ne comptabilisez que le le taux de gestion et la GLI, vous risquez de tomber de haut lorsqu'on vous présentera des frais additionnels prévus dans la grille tarifaire, mais que vous avez occultés.

Certains seront mensuels et récurrents, comme les frais d'envoi. D'autres seront annuels, comme les frais d'aide à la déclaration.

Votre choix doit se faire en fonction de votre besoin, des outils proposés comme l'intranet, et de votre projet.

Comment réduire le poids financier des frais de gestion locative ?

Si vous agissez en qualité d'investisseur et que maintenir votre rentabilité est primordial, alors la première chose à faire est de choisir une agence professionnelle qui pratique des tarifs adaptés à vos objectifs.

En général, une agence immobilière locale est moins chère qu'une agence franchisée, elle-même moins chère qu'une agence nationale. Cela s'explique par les coûts de structure et de fonctionnement.

Enfin, il faut savoir que les frais de gestion locative et même certains travaux sont déductibles des impôts.

C'est évidemment valable si vous vous déclarez en frais réels sur votre imposition. Si vous êtes en abattement forfaitaire, alors il faudra effectivement chercher à avoir le moins de frais d'agence possible.

Comparatif entre l'auto gestion, la gestion immobilière en ligne et la gestion par une agence physique

​Avec la loi ALUR et les réglementations qui changent très régulièrement, l'auto gestion s'avère être un travail à temps plein.

Il faut gérer en direct les locataires, superviser les travaux, coordonner les artisans, faire les visites et gérer soi-même la partie administrative. C'est un rapport temps/argent qui peut facilement être défavorable au propriétaire.

La gestion immobilière en ligne paraît attractive car on s'imagine que dématérialisation des services rime avec gain financier. En réalité, l'offre de gestion locative qui se veut plutôt low-cost est restreinte à quelques fonctionnalités administratives et une partie est déléguée au propriétaire.

Souvent, il s'agit de la partie maintenance et gestion des travaux. Les services en ligne n'ont pas de réseau d'artisans en local pour intervenir sur les biens. Ils ne peuvent pas non plus s'occuper de la mise en location. Bref, l'offre n'est pas aussi complète qu'en agence physique.

Dans une agence physique, il y a une obligation de détenir une carte professionnelle ce qui prouve la capacité de l'administrateur à exercer son métier conformément aux normes juridiques.

La concurrence se mesure à l'aune des avis clients, des coûts pour votre investissement locatif, et de la capacité à exécuter la gestion courante grâce à des ressources humaines suffisantes (assistants, gestionnaires, standardiste...)

Comprendre et choisir de confier la gestion de son bien

La vie d'un bien immobilier n'est pas un long fleuve tranquille. En revanche, confier son bien à un gestionnaire locatif permet au propriétaire de ne subir aucune turpitude.

​Malgré tout, il faut enquêter en amont, et toujours demander la grille tarifaire complète des services, le montant de l'assurance loyers impayés, et sur quoi s'applique réellement le taux de gestion.

Une fois cette collecte d'informations faite, il faudra aussi s'assurer de la qualité du service, du suivi, grâce aux commentaires sur les réseaux sociaux ou aux notes sur internet.

Et quoiqu'il arrive, il faut absolument aller à la rencontre de votre futur partenaire afin de vérifier qu'il prend à cœur sa mission, et que vous pourrez compter sur lui en toutes circonstances.