Seulement l'analyse des données bancaires par les instances officielles a sonné le tocsin de la grande foire à l'emprunt. Certes pas brutalement, cela fait 2 ans que les intermédiaires et les prestataires de service sont informés par la BCE et le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qu'ils doivent progressivement opérer des changements et doucement évangéliser les emprunteurs.
C'est pourquoi dès 2020, on a commencé à suivre à la lettre les préconisations qui, plus tôt, servaient seulement de garde fou paramétrable (un peu) à l'envi.
Pour mieux comprendre les nouveaux mécanismes d'emprunt, nous avons demandé à Alexandre Escribano, Directeur Adjoint à Nice et à Antibes chez La Centrale de Financement, de nous donner son avis d'expert et son ressenti général sur la situation du crédit bancaire depuis janvier 2022.
Pourquoi le crédit bancaire immobilier n'est plus aussi facilement accessible en 2022 ?
GC : Alexandre, comment expliques tu le retour aux commandes de la BCE et du HSCF ?
AE : Ce qui s'est passé, c'est que les banques, avec les taux de crédit très bas, ont eu des objectifs très élevés à réaliser. Il y avait une véritable volonté de faire du crédit et la porte était ouverte aux quatre vents. Pour donner quelques chiffres : le taux de refus était de seulement 3 à 4% ce qui est un chiffre particulièrement faible. Et sur l'ensemble des crédits, 15 % étaient considérés comme "non maîtrisés". Un crédit non maîtrisé l'est soit parce que le taux d'endettement n'est pas respecté, soit parce qu'il n'y a pas d'apport, ou encore aucune épargne.
Fin 2019, c'est même le chiffre de 25% de crédits non maîtrisés qui est avancé, ce qui est gigantesque et peut susciter une certaine inquiétude. Si le crédit n'est pas remboursé, c'est évidemment à la banque d'en porter la responsabilité.
C'est pourquoi dès 2020, des préconisations ont été faites à l'ensemble des acteurs financiers et des partenaires, pour préparer aux nouvelles règles qui seraient opérationnelles dès le 01 janvier 2022. Cela fait 2 ans que nous traitons les dossiers de financement à l'aune de ces instructions, donc nous étions préparés au changement.
GC : Dans quelle situation économique sommes-nous actuellement ?
AE : L'inflation repart ce qui est le signe d'une économie plus dynamique, on le voit au niveau des taux qui augmentent légèrement. Nous pouvons encore avoir des taux de 1.15,1.2 voire 1.25 sur 25 ans pour les très bons dossiers. On attend une stabilisation pour cet été aux alentours de 1.5.
Les salaires aussi repartent à la hausse, ce qui laisse un reste à vivre plus important donc, une facilité pour payer un crédit plus cher. Les banques ne faisant pas de bénéfices avec des taux aussi bas.
CG : Est-ce que ces mesures, même si elles ne sont officielles que depuis cette année, ont influé sur le marché de l'immobilier ?
AE : Le marché ne s'est jamais aussi bien porté. l'immobilier en 2019 représentait en volume d'affaires 1,2 millions de transactions, en 2020 1 million et le record est de 1,3 millions de transactions réalisées en 2021.
L'analyse des données bancaires démontrent que les investisseurs immobiliers ont des problèmes d'impayés
GC : Mais alors qu'est ce qui a changé pour les particuliers qui doivent faire un prêt immobilier, depuis le 01 Janvier 2022 ?
AE : c'est surtout pour les investisseurs immobiliers que cela se complique. Avant un investisseur obtenait un prêt grâce au loyer qu'il allait générer avec son achat. Aujourd'hui, on ne prend plus en compte ce loyer dans le calcul. On va regarder si l'investisseur est propriétaire de sa résidence principale et s'il a fini de la payer. S'il a d'autres biens en cours de remboursement etc ... Si la banque s'aperçoit que son taux d'endettement dépasse les 35%, il se verra refuser le crédit.
Cela vient d'une analyse de leurs données : il y a eu un gros boom de l'investissement immobilier depuis 4-5 ans avec des problèmes d'impayés donc acte.
Pour un particulier qui achète sa résidence principale, les banques seront toujours aussi conciliantes. Il y a en fait une volonté de bloquer une certaine partie de la clientèle bancaire, mais pas de bloquer le volume de crédit. Elles cherchent à mieux qualifier leurs clients.
L' élément phare d'un dossier c'est l'avis d'imposition. Plus on paye d'impôt, plus la banque considère que la solvabilité est bonne. Là aussi cela vient de leur analyse. Les gens fortement imposés payent leurs crédits.
GC : Comment vont être mangés les autoentrepreneurs ?
AE : Étant donné qu'ils ont un abattement de 50% sur leurs impôts, la banque prend en compte uniquement la partie imposable donc cela réduit considérablement le champ des possibles. idem pour les chefs d'entreprises : les banques vont être de plus en plus vigilantes pour cette population qui a tendance à confondre chiffre d'affaires et bénéfices.
La banque est pragmatique, elle a besoin de gens qui ont des gros revenus pour gagner de l'argent.
Les taux d'intérêt seront fixés en fonction des revenus
GC : Tu peux nous en dire plus sur les taux dont tu parlais plus tôt ?
AE : Les taux seront négociés en fonction de l'avis d'imposition et non plus en fonction d'une période. Par exemple, la Société Générale avait 12 taux différents pour les prêts à 25 ans. Et le taux dépendait de l'état du marché économique. Aujourd'hui il dépendra des ressources. Plus elles seront élevées, plus le taux sera négociable.
GC : Les crédits sans apport seront toujours accordés ?
AE : Pour les clients sans apport, nous avons encore 2 ou 3 partenaires qui ont la volonté de traiter ces dossiers. Encore une fois, ils seront attentifs au fait que l'emprunteur préfère garder son argent pour l'investir dans quelque chose de plus rentable, ou si l'emprunteur n'a pas de moyens du tout. Ce sera donc du 110% voulu et maîtrisé.
Le prêt hypothécaire comme relai pour l'achat d'un bien immobilier
GC : On entend de plus en plus parler de prêts hypothécaires pour garantir le crédit.
AE : Le prêt hypothécaire est déjà connu et utilisé, mais il a mauvaise réputation. Pourtant, c'est un outil d'optimisation très utile.
Prenons l'exemple d'un acquéreur qui veut acheter un bien locatif. Il est déjà propriétaire de sa résidence principale et possède 2 biens en location toujours en cours de remboursement.
Avec les nouvelles normes, cela ne pourrait plus se faire.
Avec le prêt hypothécaire, puisqu'il est net de crédit sur sa résidence principale, certains partenaires bancaires spécialisés vont prêter jusqu'à la moitié de sa valeur.
Ce montage n'est possible que si la résidence principale est payée.
Mais c'est donc un levier intéressant qui permet de continuer d'investir.
Il nous arrive aussi de réaliser un rachat de crédit ou une restructuration du crédit qui est utile justement dans le cadre d'une hypothèque. Hypothèque + rachat de crédit : cela rajoute une enveloppe supplémentaire.
GC : En tant que courtier comment tu vis cette période ?
AE : Nous sommes le centre de relations du carrefour client/prestataire. C’est à nous, courtiers, de communiquer l’information pour ouvrir les mentalités à ces nouveaux enjeux.
Au niveau des dossiers, cela demande une professionnalisation accrue, un souci du détail très important et une plus grande préparation en amont. Notamment pour les projets sans apport, les SCI et les chefs d'entreprise.
C'est la notion "d’endettement sécurisé" qui prévaut.
GC : Comment vois-tu l'avenir de l'immobilier ?
AE : La pierre est et sera toujours une valeur refuge comme l'or. En 2021 les prix ont augmenté de 7% . Le client comprend qu'il ne perdra jamais d'argent avec l'immobilier.
Merci à Alexandre Escribano pour cette analyse du crédit immobilier en 2022. Les modifications majeures sont :
- Plus de possibilité d’emprunter avec des biens en cours de remboursement si le taux d’endettement est dépassé.
- Plus de prise en compte des revenus locatifs qui servent à rembourser.
- Le juge de paix est l’avis d’imposition, également seul garant d’un taux intéressant.
- Le sans apport sera observé à la loupe. Passer par un professionnel en courtage comme la Centrale de Financement sera une vraie valeur ajoutée pour monter un dossier solide et augmenter ses chances d’obtenir un crédit. Acheter, ça se prépare !
