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Compromis de vente : les conditions suspensives

Une condition suspensive est un événement qui doit être réalisé avant que l'acte authentique ne puisse être signé. Elle est appelée suspensive car elle a le pouvoir de suspendre la vente si la condition n'est pas réalisée. Si elle est réalisée, elle rend la vente obligatoire.

Les conditions suspensives sont mentionnées dans le compromis de vente dont il est possible de se rétracter dans les conditions fixées par la loi SRU.



Quelles sont les conditions suspensives possibles ?

C'est au cas par cas que l'on rédige les conditions suspensives puisque chaque vente est différente. Parfois l'acquéreur paye comptant, parfois il demande un crédit. Parfois il faut obtenir des informations complémentaires sur le bien avant d’entériner la transaction.


Listons les plus courantes :


Obtention du prêt immobilier

Cette condition suspensive protège l’acquéreur et est obligatoire. Elle s’applique de facto.


Le montage financier permettant l’acquisition du bien est détaillé dans la promesse de vente. On y mentionne la part d’apport personnel, le montant du prêt, le nombre d’annuités, le taux d’emprunt. Il n’est pas juridiquement obligatoire de se conformer au montage renseigné dans le compromis, mais il permet d’évaluer le profil de l’acquéreur et de savoir si la vente va aller “au bout”.


Le financement est le pilier central d’une vente c’est pourquoi il est fortement recommandé de réaliser des simulations ou d’obtenir des accords de principe avant d’engager une négociation (et avant même de se lancer dans une recherche immobilière).

➡️ Si le prêt est accordé : la condition suspensive est levée et la vente doit avoir lieu aux conditions fixées. Le délai d’obtention du crédit est fixé à 60 jours.
➡️ Si le prêt est refusé : la vente est “cassée” et l’acquéreur est entièrement dégagé de ses responsabilités. S’il a versé un acompte auprès du notaire, il est remboursé sans frais.

Toutefois, l’acheteur est dans l’obligation de démontrer qu’il a bien fait appel à plusieurs banques dont au moins 3 doivent lui notifier leur refus par écrit. Au risque de se voir réclamer le montant de la vente.

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💡Si l'acquéreur paye comptant, c'est que les fonds sont disponibles. Mais il est quand même protégé par la condition suspensive de prêt. C’est pourquoi il doit renoncer par écrit à l’application de cette clause. Ainsi, même s’il finit par recourir à un prêt, il ne pourra s’en prévaloir.



Vente “en cascade” ou obtention d’un prêt relais

Il arrive que l’acquéreur ait besoin de vendre son bien pour financer l’achat du nouveau. Dans ce cas, dans le jargon immobilier on parle d’une vente en cascade. Cela fait peser une incertitude supplémentaire et la clause est parfois plus difficile à faire accepter au vendeur. C’est pourquoi lorsque la vente en cascade est réalisée par une seule et même agence, il est plus facile de contrôler le financement de tous les acquéreurs et donc de choisir des acquéreurs vraiment motivés et qui ont la capacité d’acheter pour maximiser les chances de réussite. Une condition suspensive doit être inscrite afin de préciser que si la vente amont ne se réalise pas, celle en aval ne peut se concrétiser. Ou alors, l’acquéreur demande un prêt-relais afin d’être certain d’obtenir les fonds même si son bien n’est pas encore vendu. Auquel cas la clause suspensive d’obtention de prêt s’applique.



Obtention du permis de construire

Pour qu’une vente de terrain à bâtir soit possible, il faut que le terrain soit constructible. Il doit donc être situé dans une zone constructible évidemment, mais d’autres éléments peuvent contre carrer la constructibilité.

Par exemple, en région PACA, les risques de feu sont élevés et un terrain d’apparence parfaitement constructible peut ne pas obtenir de permis parce qu’une borne incendie est située trop loin, ou n’est pas accessible par voie carrossable.
Et ceci on le découvre une fois que l’on a déposé un permis de construire, et qu’il passe dans toutes les mains des services de l’Urbanisme.
C’est pourquoi la condition suspensive d’obtention du permis de construire est indispensable à la signature du compromis.
On peut y ajouter d’autres conditions comme celle d’obtenir un prêt.

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Les autorisations administratives

Il s’agit de vérifier que d’anciens travaux réalisés par le propriétaire sont bien en conformité avec la copropriété et l’urbanisme. C’est par exemple un balcon transformé en véranda, l’installation d’une climatisation ou vérifier qu’une surface créée a bien été déclarée…

Dans les autorisations administratives on trouve donc, dans les cas où c’est nécessaire :


  • ➡️ Une condition suspensive en cas de découverte d’une servitude empêchant la jouissance ou l’accès au bien.
  • ➡️ Une condition suspensive en cas de non acceptation d’un changement d’usage de l’habitation.
  • ➡️ Une condition suspensive pour vérifier que le bien est libre de toute hypothèque ou de tout privilège.
  • ➡️ Une condition suspensive en cas de préemption du bien par la commune.
  • ➡️ Une condition suspensive en cas de préemption du bien par le locataire (le locataire est prioritaire sur la vente).
  • ➡️ Une condition suspensive permettant de vérifier le certificat d’urbanisme qui ne devra pas révéler de servitudes ou de projet d’urbanisme pouvant déprécier la valeur du bien ou empêcher son usage.


  • La validité des conditions suspensives du compromis de vente

    Les délais de réalisation des conditions suspensives se négocient au cas par cas. Toutefois la condition suspensive de prêt bancaire, elle, est généralement soumise à un délai de réalisation de 60 jours maximum.

    👉🏻 Le temps de consulter plusieurs banques.
    👉🏻 Le temps d’obtenir des réponses.
    👉🏻 Et le temps de négocier son crédit aussi.



    Avenant au compromis de vente : le rajout de clauses suspensives

    Dans le cas où des éléments substantiels venaient à modifier les conditions de la vente, il est possible de rédiger un avenant au compromis de vente.
    Cela peut arriver pour un local d’habitation mais aussi pour d’autres types de locaux, commerciaux, activité…
    En effet, certains points de vérification sont réalisés par le notaire ou par des instances administratives (vérification des hypothèques, servitudes, projet d’urbanisme…).
    Dans le cas où une découverte amenait l’acquéreur a renégocier les termes de la vente, un avenant au compromis serait rédigé, et un nouveau délai de rétractation de 10 jours serait appliqué.



    Les conditions suspensives : une protection pour l’acquéreur mais aussi pour le vendeur

    Effectivement l’acquéreur est particulièrement protégé grâce aux conditions suspensives, mais n’oublions pas qu’elles servent aussi à dégager le vendeur rapidement d’une vente irréalisable.
    Quoiqu’il en soit, la meilleure protection reste la prévention. Un dossier ALUR complet, un compromis de vente bien rédigé et expliqué en amont aux parties.


    N’oublions pas que la plupart des ventes se passent bien grâce à l'anticipation 😉



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