Le DPE : ce diagnostic immobilier obligatoire qui fixe les règles de la transition énergétique

Le Diagnostic de Performance Énergétique provoque un sacré retentissement dans les chaumières en vente ou mises à la location en 2022. Les propriétaires et les bailleurs commencent à ressentir la déflagration de la loi climat et résilience : gel des loyers, impossibilité de louer, prix dégradés, et aussi de trop nombreux problèmes avec les nouvelles étiquettes…L’objectif noble de rénovation du parc immobilier privé grippe tout le système.

Obligatoire depuis 2006 mais opposable depuis 2021, donc avec une véritable valeur juridique en cas d’erreur ou d’omission, ce diagnostic révèle l’impact des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment et du logement s’il est en copropriété, mais aussi les failles énergétiques de l’habitation.

DPE immobilier 2022 : comment ça marche ?

Le diagnostiqueur immobilier est un prestataire formé et certifié. Il agit pour le compte du propriétaire et est mandaté par lui-même, l’agence immobilière ou le notaire. Le DPE est l’un des diagnostics obligatoires pour la mise en vente ou la mise en location d’une habitation.

La mission du diagnostiqueur est de mesurer l’efficacité énergétique en lui attribuant une note qu’on appelle étiquette énergie, de A à G. Une autre étiquette dite climat note de A à G la dose de carbone émise.

Bug dans les nouveaux étiquetages 

Les diagnostiqueurs sont dans la tourmente car la nouvelle méthode de calcul, pourtant revue par le gouvernement en Octobre 2021 à cause de trop nombreuses déclassifications en F et G, est toujours source d’erreur. 60 millions de consommateurs a épinglé la profession pour des préconisations inexactes et des étiquetages pouvant aller de C à E pour le même logement.

Pourtant, ce qui se joue est très important puisque des mesures coercitives lourdes attendent les bailleurs et les propriétaires vendeurs qui n’auraient pas la bonne étiquette.

La profession se défend car elle se trouve insuffisamment formée et les logiciels édités pour les nouvelles normes sont apparus seulement en mai 2022, longtemps après l’application des réformes.

À ce sujet les anciens du DPE, qui savent le calculer à la main, informent qu’aucun logiciel ne traite correctement les données, et qu’il sera donc impossible d’utiliser le DPE 2021 comme base de l’audit énergétique (obligatoire pour les maisons individuelles et les immeubles en mono propriété). Quant à la calculer à la main, avec toutes les nouvelles données requises, cela revient à ne plus pouvoir fournir la demande.

La prise en main des logiciels est en cours alors que dès le 25 août 2022, les passoires thermiques subiront le gel des loyers. 8 millions de logements sont concernés.

Immobilier plus vert, oui mais comment faire ?

Tous les propriétaires veulent rénover, veulent un logement plus économe en énergie et tous voudraient se conformer à la loi.

Ceux qui ont les moyens financiers de le faire se trouvent dans une impasse avec des échéances d’exécution bien trop courtes alors que les artisans ne sont pas disponibles avant des mois.

Il y a aussi la pénurie des matières premières, des matériaux depuis plusieurs mois qui retardent l’ensemble des chantiers. Et l’inflation.

Cette conjoncture touche ceux qui veulent se lancer, mais qu’en est-il de ceux qui ne peuvent pas ?

Certains bailleurs sont des retraités, ou ont un crédit qui court ; ils ne peuvent se permettre de réduire leur rentabilité en engageant des dépenses folles.

💡 Le DPE fait des préconisations, mais Gestion Cassini vous conseille pour réaliser des écogestes qui peuvent changer la donne.

💡 Il faut savoir que les travaux de rénovation sont déductibles à 100% des revenus fonciers.

➡️ Changer des radiateurs, changer une chaudière pour passer en climatisation réversible

➡️ Passer en double vitrage

➡️ Installer une VMC électrique

💡 À savoir : un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) délivré par les banques partenaires de l’action gouvernementale, à destination des bailleurs, est attribué pour 3 grandes classes de travaux :

• Les travaux de rénovation ponctuelle pour la performance énergétique du logement (isolation de votre toiture, changement de fenêtres et/ou de chauffage).

• Les travaux de rénovation globale visant une performance énergétique minimale.

• Les travaux de réhabilitation de votre installation d'assainissement non collectif.

Toutes les aides et les primes sont classées sur le site France Rénov’.

Vendre votre bien immobilier : est-ce la solution ?

Opinionway a réalisé une étude pour Seloger, mentionnant que l’étiquette du DPE et la performance énergétique ont de plus en plus d’importance pour les acquéreurs.

➡️ Car ils ne veulent pas se lancer dans de gros travaux.

➡️ Car ils adhèrent à des valeurs écologiques et qu’il existe aujourd’hui une offre importante de logements neufs en A et B plus conformes à leurs besoins.

SeLoger a enquêté sur ses millions d’annonces et valide le fait que de plus en plus de passoires énergétiques sont mises en vente. Est-ce réellement la solution quand la moins-value avoisine les 17% pour une maison et les 13% pour un appartement ? (Exception faite de Paris)

SeLoger note même un délaissement des biens immobiliers avec une mauvaise étiquette, au profit de ceux en A, B et C qui eux se vendent beaucoup plus vite et bien plus cher.

Une chose est sûre, c’est que plus l’agenda gouvernemental avancera, plus les mesures seront fortes, plus la valeur des biens risquent de chuter.

Il est préférable d’y réfléchir sérieusement. Nice étant une zone tendue, la dévalorisation n’est pas encore aussi franche. Pour vous aider, réalisez votre pré-estimation en ligne et recevez-la dans votre boite mail après complétion.

Propriétaires vendeurs : l'audit énergétique obligatoire

1er septembre 2022 : pour les logements classés F ou G

1er janvier 2025 : pour les logements classés E

1er janvier 2034 : pour les logements classés D

Il n'y pas d'obligation de réaliser les travaux. L'audit énergétique devra être joint  à la promesse de vente et comprendra des préconisations de travaux pour sortir d'une classe énergétique défavorable ; il s'appuiera sur le DPE lui-même obligatoire ; il calculera les économies d'énergie réalisées en cas de travaux.

Propriétaires bailleurs : les mesures sur les 10 prochaines années

25 Août 2022 : gel des loyers pour les logements en F et G

1er janvier 2025 : fin de mise en location pour les logements classés G par le DPE "passoire thermique".

1er janvier 2028 : fin de mise en location pour les logements classés F par le DPE "passoire thermique".

1er janvier 2034 : fin de mise en location des logements classés E par le DPE.

Validité du DPE

Le DPE est valable 10 ans.

Exceptions :  les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.

Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu'au 31 décembre 2022.

La transition énergétique du parc immobilier privé

Les propriétaires devront garder en tête que les objectifs climatiques sont un véritable enjeu et requièrent la participation de tous. Mais ils devront aussi garder leur sang-froid devant des mesures qui ne sont pas encore exécutables alors que l'agenda est en route.

Le DPE déclassifie de nombreux logements, qui devront donc faire l'objet d'un audit énergétique en fonction de l'étiquette, en cas de mise en vente, et seront interdits de location dès 2025.

Cela laisse un court délai pour financer des travaux, coordonner les artisans. C'est pour cette raison que nous restons disponibles pour conseiller, et ouvrir notre réseau d'artisans niçois à tous nos propriétaires.