Bailleurs et vendeurs : tout savoir sur le DPE

Publié le 23 février 2024

Le DPE mesure l’efficacité énergétique du logement ainsi que le niveau d’émission de gaz à effet de serre (GES). Il est noté sous forme d’une étiquette énergie allant de A à G. Et d’une étiquette carbone allant aussi de A à G.


A est un logement vertueux, non dépensier en énergie alors que G est une passoire thermique.


Il est valable 10 ans. Sauf les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 qui, eux, sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.


Obligatoire depuis 2006 mais opposable depuis 2021, donc avec une véritable valeur juridique en cas d’erreur ou d’omission, ce diagnostic révèle l’impact des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment et du logement s’il est en copropriété, mais aussi les failles énergétiques de l’habitation.


Entre A et G, un vaste champ de travaux et de rénovations est possible, dicté par les impératifs de la loi Climat et Résilience.

REFORME-DPE

Objectif 2050 : tous les bâtiments auront un DPE A ou B

Les bâtiments Basse Consommation d'Énergie, Haute Qualité Environnementale, BREEAM …ne sont plus des critères de valeur ajoutée en construction, mais bel et bien des critères obligatoires. RT (Réglementation Thermique) et RE (Réglementation Environnementale) 2020 sont opérationnelles depuis janvier 2022 .

Les principes du bâtiment vertueux 

Aujourd’hui pour délivrer un permis de construire, il faut que le bâtiment ou la maison tendent vers une construction passive.  On doit essayer de limiter l'énergie transformée artificiellement pour se chauffer et se rafraîchir. Voire même pour produire de l’eau chaude.

C'est possible avec des panneaux photovoltaïques, mais aussi en remplaçant la pompe à chaleur (PAC) par un simple auvent et des volets fermés en été, et une bonne isolation des murs, de la toiture et des fenêtres pour toutes les saisons.

Le feu de bois dans la cheminée fait son grand retour !

Finalement cela revient un peu à faire comme si toutes les innovations thermiques électriques ou fossiles n'avaient pas existées, repasser à la simplicité pour ce qui peut l'être, tout en introduisant des innovations respectueuses de l'environnement, que sont les panneaux photovoltaïques, et tous les systèmes permettant de récupérer l’énergie perdue.

Tout cela pousse la Proptech (l’innovation dans le secteur de l’immobilier) à imaginer des systèmes de transport de l'énergie à l'intérieur des murs, parfois même pour le quartier entier, les doter de systèmes de programmation et de veille, travailler sur la rétroingénierie pour éviter au maximum le gaspillage.

C’est d’ailleurs un projet en cours à Nice avec l’utilisation des calories des eaux usées rejetées dans la mer pour chauffer et refroidir le quartier de l’Arénas.



Le DPE et ses (nombreux) modificatifs

On peut dire que les diagnostiqueurs en bavent depuis 2021. Il leur faut sans cesse s’adapter à des nouveaux modes de calcul, faire des remontées permanentes car rien ne fonctionne correctement, et leur fonction est de plus en plus responsabilisée.

Premiers modificatifs du DPE : octobre 2021

Avant 2021, le DPE consistait à lister l’existant. À partir de 2021, il faut enquêter sur l’existant.
On doit pouvoir vérifier sir les rénovations sont récentes, indiquer les références des isolations... Le compte-rendu est donc plus fourni mais aussi plus compliqué à réaliser. Les points de contrôle se sont étoffés..

Problème n°1 : Si le propriétaire n’est pas présent
C’est un vrai problème pour retracer l’histoire d’un appartement ou d’une maison. Et si les travaux ont été réalisés avant lui, et qu’il n’a pas les factures, on perd tout moyen de tracer l’origine des matériaux.
On peut toujours se faire aider des syndics.

Problème N°2 : les indices des étiquettes sont plus larges qu’avant
Beaucoup de logements reviennent en F et G, G considérés comme logements "insalubres". C'est le cas pour toutes les constructions datant d'avant 1975. On est donc dans l’incapacité de scorer ces bâtiments efficacement.

➡️ Les conséquences : un logement qui passe en F ou G se voit imposer des délais pour réaliser des travaux au risque de ne plus pouvoir être loué prochainement.
C’est un choc pour certains propriétaires, retraités notamment, qui vivent grâce à ce complément de retraite. Ils n’ont pas la force ni les moyens de réaliser les travaux.

➡️ La responsabilité du diagnostiqueur est engagée juridiquement et le risque de tomber sur des différences de calcul lors d’un contre diagnostique est élevé.

Révisions de novembre 2021

Au 1er Novembre la classification des bâtiments construits avant 1975 est revue car effectivement, trop d'entre eux étaient classifiés comme insalubres, puisque ne répondant plus aux normes en vigueur.
Donc, les logements classés en F et G sont systématiquement réédités sans frais et les logements en D et E le sont aussi sans frais mais à la demande.

Février 2024 : nouvelle réforme du DPE applicable en juillet 2024

À force de tirer les sonnettes d’alarme, les associations de propriétaires et les diagnostiqueurs ont réussi à sensibiliser le gouvernement sur une défaillance du mode de calcul, qui défavorisait les petites surfaces.
En effet, en rapportant la déperdition de chaleur des surfaces non chauffées extérieures + murs à la surface du logement, les petites surfaces en D ou E sont perdantes et deviennent des passoires thermiques.

La réforme devrait sortir 140 000 logements de moins de 40m² de ce statut.

Le gouvernement doit aussi se pencher sur la prise en compte des différents types d’énergie car actuellement, les modes électriques sont pénalisés.

Pour l'instant, on ne sait pas encore si une nouvelle étiquette sera produite automatiquement par l'ADEME pour les logements concernés ou si les diagnostiqueurs devront rentrer à nouveau les données. En tout cas, il est possible de faire des simulations sur le site de l'ADEME.


Déploiement du DPE collectif : juillet 2021 à janvier 2024

À partir du 01 juillet 2021 et jusqu'au 31 Décembre 2023, les bâtiments collectifs possédant un système de refroidissement ou de chauffage collectif, en monopropriété donc non soumis au statut de la copropriété, devront réaliser ce DPE.

Pour les bâtiments d'habitation hors copropriété ou en copropriété, s'ils possèdent un système de chauffage ou de refroidissement collectif, ils sont concernés sauf s'il y a plus de 50 lots et que le permis a été déposé avant le 01 juin 2001 : ceux-là ne sont pas concernés.

À partir du 01 Janvier 2024 : tout bâtiment d'habitation collective devra disposer d'un DPE, avec ou sans système de chauffage collectif. Pour tout bâtiment dont le permis a été déposé avant le 01 Janvier 2013. Ce DPE Collectif sera valable 10 ans, sauf si un DPE réalisé après le 01 Juillet 2021 classe l'immeuble en A, B ou C.

Pour l'habitation individuelle, le DPE trop restrictif actuel, revu et corrigé, va permettre à ceux classés D,E,F et G de refaire éditer un nouveau DPE gratuitement.

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DPE : les mesures qui pèsent sur les propriétaires bailleurs

Des mesures coercitives sont prises afin de pousser la rénovation du parc immobilier.

  • 25 Août 2022 : gel des loyers pour les logements en F et G
  • 1er janvier 2025 : fin de mise en location pour les logements classés G par le DPE "passoire thermique".
  • 1er janvier 2028 : fin de mise en location pour les logements classés F par le DPE "passoire thermique".
  • 1er janvier 2034 : fin de mise en location des logements classés E par le DPE.

Les obligations du propriétaire vendeur

Si l’audit énergétique se généralise, il n’y a pas pour autant d’obligations pour le propriétaire vendeur de faire réaliser les travaux. Évidemment, c’est un levier de négociation pendant la transaction.
L'audit énergétique devra être joint à la promesse de vente et comprendra des préconisations de travaux pour sortir d'une classe énergétique défavorable ; il s'appuiera sur le DPE lui-même obligatoire ; il calculera les économies d'énergie réalisées en cas de travaux.

  • 1er septembre 2022 : pour les logements classés F ou G.
  • 1er janvier 2025 : pour les logements classés E.
  • 1er janvier 2034 : pour les logements classés D.
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Immobilier plus vert, oui mais comment faire ?

Tous les propriétaires veulent rénover, veulent un logement plus économe en énergie et tous voudraient se conformer à la loi. Ceux qui ont les moyens financiers de le faire se trouvent dans une impasse avec des échéances d’exécution bien trop courtes alors que les artisans ne sont pas disponibles avant des mois.
Pour bénéficier des aides il faut faire appel au réseau d’artisans RGE (reconnu garant de l’environnement) et alors les délais s’allongent encore plus.
Cette conjoncture touche ceux qui veulent se lancer, mais qu’en est-il de ceux qui ne peuvent pas ?
Certains bailleurs sont des retraités, ou ont un crédit qui court ; ils ne peuvent se permettre de réduire leur rentabilité en engageant des dépenses folles.


💡 Le DPE fait des préconisations, mais Gestion Cassini vous conseille pour réaliser des écogestes qui peuvent changer la donne.

💡 Il faut savoir que les travaux de rénovation sont déductibles à 100% des revenus fonciers.

➡️ Changer des radiateurs, changer une chaudière pour passer en climatisation réversible

➡️ Passer en double vitrage

➡️ Installer une VMC électrique


💡 À savoir : un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) délivré par les banques partenaires de l’action gouvernementale, à destination des bailleurs, est attribué pour 3 grandes classes de travaux :

  • Les travaux de rénovation ponctuelle pour la performance énergétique du logement (isolation de votre toiture, changement de fenêtres et/ou de chauffage).
  • Les travaux de rénovation globale visant une performance énergétique minimale.
  • Les travaux de réhabilitation de votre installation d'assainissement non collectif.

Toutes les aides et les primes sont classées sur le site France Rénov’.

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Vendre votre bien immobilier : est-ce la solution ?

Opinionway a réalisé une étude pour Seloger, mentionnant que l’étiquette du DPE et la performance énergétique ont de plus en plus d’importance pour les acquéreurs.

➡️ Car ils ne veulent pas se lancer dans de gros travaux.

➡️ Car ils adhèrent à des valeurs écologiques et qu’il existe aujourd’hui une offre importante de logements neufs en A et B plus conformes à leurs besoins.

SeLoger a enquêté sur ses millions d’annonces et valide le fait que de plus en plus de passoires énergétiques sont mises en vente. Est-ce réellement la solution quand la moins-value avoisine les 17% pour une maison et les 13% pour un appartement ? (Exception faite de Paris)
SeLoger note même un délaissement des biens immobiliers avec une mauvaise étiquette, au profit de ceux en A, B et C qui eux se vendent beaucoup plus vite et bien plus cher.
Une chose est sûre, c’est que plus l’agenda gouvernemental avancera, plus les mesures seront fortes, plus la valeur des biens risquent de chuter.

Il est préférable d’y réfléchir sérieusement. Nice étant une zone tendue, la dévalorisation n’est pas encore aussi franche. Pour vous aider, réalisez votre pré-estimation en ligne et recevez-la dans votre boite mail après complétion.

La transition énergétique du parc immobilier privé

Les propriétaires devront garder en tête que les objectifs climatiques sont un véritable enjeu et requièrent la participation de tous. Mais ils devront aussi garder leur sang-froid devant des mesures qui ne sont pas encore exécutables alors que l'agenda est en route.
Le DPE déclassifie de nombreux logements, qui devront donc faire l'objet d'un audit énergétique en fonction de l'étiquette, en cas de mise en vente, et seront interdits de location dès 2025. Cela laisse un court délai pour financer des travaux, coordonner les artisans. C'est pour cette raison que nous restons disponibles pour conseiller, et ouvrir notre réseau d'artisans niçois à tous nos propriétaires.

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