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L' estimation immobilière,

Appartement et maison

L' ouverture d'un cycle de vente en immobilier consiste à faire évaluer son bien. Bien sûr, le vendeur connait la valeur d'achat, et connaît le montant des travaux engagés. Or quand on voit comme les prix ont évolué à Nice en quelques mois, l'estimation est plus que recommandée. Davantage encore si le bien est depuis très longtemps dans le patrimoine.

Les années 2019-2021 ont vu la demande exploser. En 2022, avec les présidentiels, les professionnels de l'immobilier sur l'ensemble du territoire disent avoir perçu un ralentissement lié aux élections, mais aussi parce que l'énorme volume de ventes traité commence un peu à s'essouffler, laissant présager une baisse des prix.

Le marché est fluctuent, et finalement seul un professionnel de l'immobilier est réellement en mesure de positionner un bien et de justifier son estimation.



L'estimation immobilière : comment ça se passe ?

On lit beaucoup sur le net qu'il faut réunir tous les documents concernant le bien (diagnostics, impôts et taxes) voire de la copropriété (PV d'AG, carnet d'entretien). Ce n'est pas vrai. Ces documents font partie du dossier Loi Alur obligatoire pour mettre son bien en vente. Pas pour procéder à une estimation. À ce stade ils sont donc facultatifs.


Pour établir une estimation il faut :

  • Connaître l'année de construction, particulièrement s'il s'agit d'estimer une maison. Thomas et Gaël, nos agents immobiliers, savent reconnaître l'année de construction d'un immeuble sans trop de difficulté, mais c'est toujours utile de l'avoir.
  • Les caractéristiques générales du bien (étage, ascenseur, nombre de pièces, surface Carrez... ).
  • Le prix et la date de l'achat.
  • La liste des travaux de rénovation réalisés qui peuvent impacter le prix : extension, rénovation énergétique, aménagement d'espace supplémentaire...


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La pré-estimation en ligne


Notre outil d'estimation en ligne est là pour vous éclairer sur le potentiel de votre bien immobilier. Il réalise un cadrage de la valeur du bien et pour cela, il va chercher des informations dans la base des ventes des notaires.

Le principe ? Lorsqu'un propriétaire vendeur signe son acte authentique, le notaire envoie au vendeur un questionnaire qu'il est libre de remplir ou non. Très précis, là encore si le vendeur le remplit correctement, et si le notaire le transmet précisément dans la base, il permet ainsi de comparer les biens similaires sur le marché local.

Gestion Cassini
renseigne aussi son outil avec ses propres ventes afin d'avoir encore plus de références.

C'est un outil d'analyse qui s'affine avec le temps, donc. Il est fiable mais peut avoir du retard car la transmission des notaires n'est connue du public que quelques mois après la réalisation des ventes.

Son échelle d'évaluation est celle du prix au mètre carré de la ville.

C'est pourquoi il vaut mieux la considérer comme une pré-estimation et non comme un prix de vente définitif.

Pour la compléter, il suffit de nous appeler. Nos estimations sont gratuites et fiables et vous recevrez un rapport ainsi qu'un avis de valeur.



La visite à domicile

Thomas, notre Directeur des ventes qui est toujours sur le terrain, ou Gaël, notre conseiller immobilier transaction, se déplacent chez le vendeur pour connaître l'histoire de la maison ou de l'appartement à vendre. Comprendre l'environnement, la copropriété et évaluer précisément les installations et les aménagements.

En général, dès qu'ils sortent de la visite, ils ont déjà une idée du prix. C'est l'expérience qui parle, la connaissance du marché ! Mais ils vont quand même aller chercher dans les ressources de l'agence les informations qui attestent que leur estimation est juste et réaliste.

Avec la visite à domicile, l'échelle d'évaluation s'affine vers un prix au mètre carré du quartier.



Comment fixe-t-on le prix de vente d'un bien immobilier ?

L'état général du bien

Pourquoi un agent immobilier n'encourage pas un propriétaire à faire des travaux cosmétiques pour surévaluer le prix de vente ?À moins qu'il ne s'agisse d'une rénovation complète (salle de bain, cuisine, sols de standing) et que la maison ou l'appartement est passé des années 50 aux années 2022, le "maquillage" de type revêtement de sol et peintures n'influe pas le prix de vente et ne fait pas gagner quelques milliers d'euros de valorisation. Pire, le propriétaire pourrait dépenser de l'argent inutilement, alors que les acquéreurs ont généralement prévu un budget pour mettre le bien à leur goût et se sentir vraiment chez eux. Mais il est vrai qu'un logement daté perd de sa valeur puisqu'il faudra faire des gros travaux pour le mettre au goût du jour.

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La performance énergétique : levier de fixation du prix de vente ?

L'évolution vers la transition énergétique est de plus en plus pressante au vue de la loi Climat qui impacte l'immobilier de différentes manières :

  • L'obligation de sortir son logement du statut de passoire thermique pour les bailleurs.
  • Les objectifs moins de carbone moins d'émissions de CO2 de 2050 circonvoluant vers des obligations, à terme.
  • Le choix imposé des matériaux de travaux de rénovation.
  • La RE 2020 qui appelle à l'économie des ressources énergétiques et vise des constructions de logements E+C-. Ces logements vont être producteurs d'énergie et devenir de féroces concurrents des logements plus anciens.


Il faut prendre en compte l'évolution de la demande des acquéreurs vers des biens qui consomment moins, qui coûtent moins cher et qui sont moins dépendants des sources d'énergie comme on peut le voir depuis le conflit russo-ukrainien.

Incontestablement, l'offre de biens neufs qui tombe sous l'obligation de respecter des contraintes thermique et énergétique va creuser un fossé avec les biens plus anciens qui verront leur valeur baisser.



Si vous voulez en savoir plus sur les caractéristiques qui influencent le prix de vente, rendez-vous ici

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L'estimation immobilière est fiable grâce à l'expertise

L'objectif de l'estimation immobilière est de mettre son bien en vente efficacement et de rentrer sur le marché immobilier avec une bonne stratégie. C'est le prérequis indispensable pour s'assurer une vente au bon prix, sans perdre d'argent avec une valeur sous évaluée. C'est aussi la garantie de vendre plus rapidement : les propriétaires qui se positionnent trop haut sur le marché ont moins de visites et perdent du temps jusqu'à ce qu'ils soient au prix du marché.

Gestion Cassini
, l'agence qui accompagne les vendeurs et qui trouvent les acquéreurs, défend aussi les intérêts de son propriétaire mandant en garantissant une négociation et une transaction alignées avec l'estimation.

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