Bail commercial : les principales caractéristiques
Les statuts du bail commercial sont définis dans le code du commerce. Les points importants à connaître sont la durée du bail et les conditions de son renouvellement. La loi Pinel est venue apporter des modifications au bénéfice du locataire qui concernent principalement l’indexation des loyers, la prise en compte de la vétusté et la préemption au profit du locataire en cas de vente.
Durée du bail commercial
Il dure 9 ans toutefois une période de révision triennale est prévue dans la loi : c’est pour cela que l’on nomme aussi le bail commercial “3-6-9”.
Au bout de 3 ou 6 ans, le locataire, et uniquement le locataire, peut demander la résiliation du bail sans justification.
Le droit au renouvellement du bail commercial
C’est une spécificité du bail commercial : le locataire jouit d’un droit au renouvellement. Ce qui signifie que le bailleur qui souhaite récupérer son bien à échéance des 9 ans pourra être redevable d’une indemnité d’éviction correspondant à la perte d’exploitation du fonds de commerce.
Le préavis
Le préavis doit respecter un délai de 6 mois qu’il soit délivré en fin de période triennale par le locataire, ou à la fin de la période de 9 ans par le propriétaire.
💡 Une clause résolutoire permet au propriétaire bailleur de mettre fin au bail à tout moment, en cas de non-paiement des loyers.
Droit de préemption au profit du locataire
En cas de mise en vente, le locataire est prioritaire sur toutes les négociations de prix en cours.
📌 Éric Martin : c’est l’avantage n°1 pour le preneur à bail d’un local commercial.
Encore plus d'infos sur la rédaction du bail commercial.
Les effets de la loi Pinel sur le bail commercial
La loi Pinel a favorisé le locataire en garantissant une plus juste répartition des charges et des travaux, et en obligeant les états des lieux d’entrée et de sortie. L’administrateur de biens doit alors jouer son rôle de conseiller juridique et manier avec subtilité les clauses qui prémunissent le propriétaire bailleur.
📌 Éric Martin : c’est une loi qui a été prise dans l’urgence et de manière politique, sans prendre en compte la réalité du terrain ni l’avis des professionnels. Il faut être particulièrement vigilant quant à la rédaction des clauses.
- L’état des lieux :
Si le local commercial est loué brut, les aménagements du locataire lui appartiennent sauf à rédiger une clause d’accession qui indique que l’ensemble reste la propriété du bailleur, avec ou sans indemnité. Une clause de nivellement oblige le locataire à restituer les locaux comme il les a pris.
- La répartition des charges et des travaux :
Le bailleur prend en charge les gros travaux liés à la structure du local comme le stipule l’article 606 du code civil. Les frais de gestion ainsi que les taxes et impôts relevant de la propriété lui incombent également.
Justement, la taxe foncière lui est imputable, sauf si une clause contraire est spécifiée dans le bail.
Si une clause de transfert de charges est mentionnée : elle permet de transférer au locataire une partie du montant de travaux émanant d’une injonction ou d’un législateur, comme c’est le cas pour les accès PMR (Personne à Mobilité Réduite) par exemple.
- L’encadrement des loyers :
Au départ, le montant du loyer est fixé librement entre les parties et est révisable à partir de la 3e année et à chaque période triennale. En revanche, le loyer est indexé tous les ans sur l’indice ILC (indice des loyers commerciaux). Tous les 9 ans, chaque partie peut demander le renouvellement du bail indexé sur l’indice. Toutefois, si le renouvellement est tacite, et que le locataire n’a pas expressément demandé une renégociation des termes du bail dans les 2 ans suivants la date anniversaire, alors un déplafonnement peut avoir lieu au bout de 12 ans. Le déplafonnement, qui est une revalorisation de la valeur locative, est alors “lissé” dans le temps à hauteur de 10%/an maximum.📌 Éric Martin : ce lissage obligatoirement plafonné à 10% n’est pas juste au regard du décalage de la valeur locative des baux très anciens. Cela prive le propriétaire de rattraper rapidement le montant de la valeur locative actuelle.
💡 Pour modifier le loyer au bout de 9 ans, il faut qu’il y ait modification des facteurs locaux de commercialité. C’est-à-dire que l’environnement direct du bien ait été modifié et amélioré significativement (comme ce sera le cas par exemple avec la rénovation du port et ses nouveaux aménagements).
💡 Lorsqu’un nouveau loyer est fixé, les parties ont 2 ans pour s’entendre. Au-delà, il faudra suivre une procédure juridique.
L’immobilier commercial à Nice
Cela n’étonnera personne : le marché en immobilier commercial est hyper tendu à Nice. Il y a 2 situations différentes :
➡️ Le commerce de centre-ville : le renouvellement des commerces est assez fluide car toutes les activités ne sont pas pérennes évidemment. Avec la revalorisation de certains quartiers, comme prochainement le quartier du port, il sera temps pour les propriétaires de jouer sur les facteurs locaux de commercialité et revoir les loyers à la hausse.
📌 Éric Martin : Contrairement aux zones industrielles ou aux zones artisanales dont l’environnement ne change pas, les améliorations urbaines permettent de revoir plus facilement les loyers à la hausse. Pour les commerces de proximité, le marché est plutôt dynamique. Actuellement dans l’air du temps : les barbers, les magasins de vente de CBD, de cigarettes électroniques, et les tatoueurs (encore et toujours !).
➡️ Les zones artisanales : il n’y a plus d’emplacements pour construire des locaux à Nice. L’activité est plutôt concentrée vers Carros ou Saint Laurent du Var. Dans la Plaine à Nice Ouest, le foncier est rare. Le PLUM bloque les rares terrains plats en zone agricole. Nice opère, en plus, un grand plan d’expropriation pour l’extension de la coulée verte et d’autres projets dits “programmes concertés”.
📌Éric Martin : On pourra mettre en place un bail dérogatoire sur les zones d’expropriation. La durée est seulement de 3 ans, et il n’y a pas de propriété commerciale. Du coup pas de fonds de commerce à gérer donc pas de liquidation, ni de revente du fonds de commerce. C’est beaucoup plus maitrisé. On utilisera aussi ce type de bail pour un démarrage d’activité.
Pour finir, à Nice, il y a par conséquent une pénurie de locaux d’activités et de locaux industriels.
Investir dans un local commercial en 2022 ?
Certes le bail commercial offre moins de souplesse qu’un bail professionnel. Mais la rentabilité attendue est meilleure. Ce qui est important, c’est de parfaitement maîtriser l’environnement juridique du bail pour protéger le propriétaire, le locataire quant à lui étant bien protégé par la loi Pinel.
Savoir négocier à chaque étape du bail est primordial. Et pour cela, il faut parfaitement connaître le secteur et le marché immobilier. Quant à la rédaction des clauses secondaires, elle fait toute la différence lorsqu’il s’agit d’optimiser la valeur du local avant, pendant et à la sortie de la location.
Gestion Cassini vous accompagne du début à la fin, avec toute son expertise de l’immobilier d’entreprise et commercial.
