Louer une maison meublée en longue durée : qui entretient quoi ?

Préambule de la location en meublé

La location en meublé inclut la location saisonnière dite de courte durée, qui ne requiert pas de contrat de bail. Il s'agit plutôt d'un contrat de réservation qui s'effectue directement via la plateforme de réservation comme Airbnb, Abritel ou Booking. La commercialisation peut aussi se faire avec des agences immobilières dont c'est la spécialité. Elles s'occupent alors de services de conciergerie, de l'accueil et des demandes le temps du séjour. 

La gestion en location saisonnière est totalement différente de la gestion locative traditionnelle, puisqu'il s'agit ici de prestations quasi hôtelières (à ce sujet, il faut lire les articles que nous avons rédigés sur le LMNP ou l'appartement meublé).

C'est pourquoi nous nous attarderons ici sur la location en longue ou moyenne durée, traditionnelle. 

Les différents baux pour louer sa maison en meublé

Il en existe 3 :

• Le bail meublé : renouvelable tous les ans, avec dépôt de garantie et qui s'adresse à tous types de locataires solvables. Il peut être signé pour une résidence secondaire comme pour une résidence principale. Il y a un préavis de 1 mois, pour le propriétaire comme pour le locataire.

• Le bail étudiant : dans le cas d'une villa il s'agira probablement d'une colocation. Le bail a une durée fixe de 9 mois, il requiert des garants ou la garantie Visale  . Il se conclut pour une résidence principale.

• Le bail mobilité : il s'adresse à différentes catégories de locataires comme les étudiants, les personnes en mutation professionnelle, les stagiaires ou les missions. Il court de 1 à 10 mois. Il n'y a pas de renouvellement possible. Le propriétaire peut demander une caution mais pas un dépôt de garantie. Le locataire sortant doit donner son préavis de 1 mois.

Durée des différents baux : résumé

1 an reconductible = bail meublé

9 mois de septembre à mai ou d'octobre à juin = bail étudiant

1 mois à 10 mois non reconductibles : bail mobilité

Comment louer une maison meublée ?

15 % des logements sont des résidences secondaires à Nice. Voilà qui explique pourquoi une maison peut être meublée sans être habitée. Les résidences principales peuvent être concernées. Il s'agit généralement de propriétaires retraités qui ne veulent pas vendre, mais qui vont déménager pour se rapprocher de leur famille, et revenir profiter de la vie azuréenne en été. 

Fixer un loyer pour sa maison meublée en location longue durée

Ce qui définit le loyer d’une maison meublée, c’est d’une part le niveau de prestation proposé, et d’autre part la rareté du bien sur son marché ou, au contraire, la présence d’une forte concurrence.

Vous pouvez vous faire aider par une agence immobilière qui fera une estimation du loyer grâce à ses connaissances et son recul. Contactez-nous ! 

Vous pouvez aussi comparer avec les maisons meublées de votre secteur sur les plateformes d’annonces immobilières. Tentez de calculer le prix moyen au m² du loyer et pondérez ce prix en fonction de vos équipements. 

La présentation du bien pour les visites

Pour les visites ou pour les photos d'annonce, il faut être encore plus vigilant que pour un appartement. Il y a généralement de nombreuses "petites réparations" à faire. Il faut entretenir le jardin, désencombrer les espaces. Il n'est pas question de transmettre son lieu de vie sans le préparer à de nouveaux habitants qui ne le prendront jamais en l'état. Il n'est pas rare qu'une fois le bail signé, les locataires demandent à retirer certains meubles. Pour apporter des choses utiles pour eux. Il faut être prêt à stocker en cas de demande.

La commercialisation de votre maison meublée

À la différence d'une habitation en centre-ville, on va pouvoir s'amuser un peu en utilisant des prises aériennes au drone. Notre région est propice aux piscines, aux cuisines d'été. Parfait, l'agent immobilier va se régaler (ne le laissez surtout pas faire des photos au smartphone !)

Votre bien, une fois prêt, apparaîtra sur les plateformes utiles, dans la catégorie des biens meublés. Un particulier diffusera sur leboncoin, PAP, et même sur la marketplace Facebook. L'agence immobilière diffusera sur de plus nombreuses plateformes, plus ciblées, évitant ainsi les visiteurs curieux qui viennent comparer leur maison. 

Le choix du dossier du locataire 

Ce n'est pas parce que le bail le plus long est de un an reconductible qu'il n'y a pas de risque d'impayé. Le dossier doit être particulièrement étudié, d'autant que les documents demandés peuvent différer du dossier traditionnel : inscription à l'université, dossiers complets des garants, avis de mutation, lettre d'intention de l'employeur : une attention toute particulière doit être portée à la solidité du dossier, malgré un statut éphémère. 

Quels éléments sont obligatoires ou non pour la mise en location d’une maison meublée ?

Il existe aussi un risque de vacances locatives si le logement n'est pas suffisamment équipé. Un bon équipement permet aux locataires de se maintenir dans le logement plutôt que de résilier le bail par manque de confort. De plus, le loyer dépend aussi du standing des aménagements prévus. À noter cependant que, sur ce segment de biens à Nice, les loyers grimpent rapidement : le niveau de revenus recherché pour couvrir un loyer élevé correspond à un certain profil. Les candidats locataires sont généralement des cadres de banques en prise de poste ou en mission longue, dont les loyers sont pris en charge par l'entreprise. 

Les 11 éléments obligatoires dans la maison meublée

Maison ou appartement : la loi des 11 éléments s'appliquent. C'est une liste basique qui se prête bien aux petites surfaces. Pour les maisons, ce sera le minimum, mais on ne pourra s'en contenter.

• Cuisine équipée d'un four ou d'un four à micro-ondes

• Réfrigérateur avec partie congélateur ou congélateur séparé

• Plaques de cuisson

• Lit avec matelas et sa couette (ou couverture) 

• Rideaux occultants ou volets aux fenêtres

• Table

• Chaises

• Vaisselle et accessoires (poêle, casserole) 

• Placards ou étagères

• Accessoires ménagers fournis : aspirateur ou balai, serpillière, seau...

• Éclairage dans chaque pièce.

La cuisine équipée et aménagée

Une cuisine aménagée ne suffit pas pour louer une maison meublée, puisqu'on ne louerait alors que des meubles de cuisine sans les équipements. La cuisine doit être louée propre : placards nettoyés, plans de travail dégraissés...

Les locataires apprécient les maisons modernes et la cuisine est un élément central de la décision. 

Le salon et la salle à manger

Les visiteurs ne vont pas se projeter s'ils ont des frais à prévoir.

Vous devriez laisser des meubles de rangement ou des étagères, des canapés, une télé…

La salle de bain 

Même si le lave linge n'est pas obligatoire, s'il n'y en a pas, les locataires ne vont pas vous choisir. Si vous n'avez pas de paroi de douche, faites installer un rideau. 

Les chambres 

À part la literie et du rangement, rien d'autre n'est obligatoire. Cependant, des tables de chevet et un coin bureau sont recommandés. 

La terrasse 

Il n'y a pas d'obligations concernant la terrasse, mais si vous voulez éviter que vos locataires sortent la table et les chaises du salon, vous savez ce qu'il vous reste à faire. 

La piscine

Vous devez respecter les normes de sécurité pour les piscines enterrées ou semi-enterrées. Il faut protéger votre piscine. Le moyen le plus simple et le moins coûteux est l'alarme. Si vous voulez une sécurité supérieure, il existe différentes couvertures de piscine, mécaniques ou motorisées. Elles doivent respecter la norme NF P90-308 de l'Afnor. 

Le jardin

Le locataire doit entretenir le jardin, mais vous devez lui fournir de quoi le faire : tondeuse à gazon, balai à feuilles, et quelques outils supplémentaires sont les bienvenus.

Maison meublée : comment s’organise la location entre le propriétaire et le locataire ?

Voilà un point à ne pas négliger, s'agissant d'un espace aussi vaste qu'une maison : l'entretien et les réparations représentent un budget à prendre en compte pendant l'occupation du logement.

Les réparations locatives : définition 

Il s'agit de l'entretien courant de la maison, qui est à la charge du locataire. Mais où cela s'arrête-t-il ? Qui définit ce qui incombe au propriétaire ? Heureusement, on peut s'appuyer sur un cadre légal : la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (article 7d notamment). La généralité, c'est que le propriétaire remplace tout ce qui est lié à l'usure et à la vétusté des équipements. Il s'occupe aussi de tous les gros travaux. Le locataire s'occupe de tout ce qu'il a détérioré et ce qu'il doit entretenir.

Le jardin

Le locataire a la responsabilité de l'entretien du jardin. S'il voulait embaucher un jardinier, il serait à sa charge. Sinon, il doit donc tondre, s'occuper des massifs, de l'élagage des arbres (seules les branches dépassant chez un voisin sont à la charge du propriétaire), et de l'arrosage.

C'est-à-dire que si sous la présence du locataire, les fleurs se dessèchent, ou que les rosiers sont malades, le propriétaire peut prendre sur le dépôt de garantie. Il est préférable de prévenir le propriétaire de tout dégât que vous ne savez pas contrôler, afin de trouver une solution avant que la situation soit définitive.

La piscine

Là encore, si le locataire veut prendre un pisciniste, il sera à sa charge. Autrement, il devra seul entretenir la qualité de l'eau et sa propreté, et le niveau. Le propriétaire doit en revanche fournir le matériel de nettoyage pour assurer cette tâche, tout comme il fournit l'aspirateur pour la maison. 

Si la piscine a un liner, et que pendant l'occupation le locataire le détériore, le dépôt de garantie viendra couvrir les travaux de réfection. S'il faut entièrement le changer, il est évident que le dépôt ne couvrira pas le montant total. Le locataire sera donc sollicité dans le cadre d'un apport financier supplémentaire. 

Pour des carreaux de mosaïque, pareillement, il vaut mieux pour le locataire les recoller. 

Le propriétaire, lui, s'occupera des travaux plus importants : il prendra à sa charge les fuites si le locataire n'a pas de responsabilité, ou les défauts de filtration (si les skimmers ne sont pas détériorés).

Le propriétaire doit également fournir une piscine sécurisée, comme la loi l'y oblige : un système d'alarme est suffisant. Il devra être entretenu par le locataire, mais s'il vient à casser par l'usure, c'est au propriétaire de le remplacer.

Il remplacera aussi les pièces moteurs d'une couverture de sécurité, mais pas les crochets arrachés à l'usage.

Les gouttières 

L'entretien revient au locataire, ainsi que l'évacuation des végétaux.

La fosse septique 

Le locataire doit faire la vidange. Le coût est à sa charge.

Terrasses et auvents

Le nettoyage, l'entretien des carrelages et des vitres revient au locataire. 

Façades et toitures végétalisées

Il s'agit ici de travaux structurels, donc c'est au propriétaire de s'occuper et de l'entretien, et des réparations.

Stores, volets et fenêtres

Le locataire graisse les menuiseries, maintient la qualité d'ouverture et de fermeture et nettoie. Le propriétaire intervient lorsque la responsabilité des réparations n'incombe pas au locataire.

Serrure, clé et verrou

Si le locataire souhaite changer les serrures et les clés, il peut le faire, dans la mesure où il n'abîme pas les éléments existants. Il faudra qu'il remette les anciennes en place à sa sortie. Le jeu de clé doit être similaire, avec le nombre de clés exact.

Portail

Si les vantaux sont défectueux par manque d'entretien, y compris le mécanisme électrique s'il en existe un, c'est le locataire qui paye. En revanche, si le moteur tombe en panne, c'est le propriétaire qui doit envoyer son réparateur.

Cheminée

Le ramonage et ses coûts reviennent au locataire dans le cadre de l'entretien. Il doit la nettoyer, fournir le bois.

Les intérieurs

Tout comme en appartement, le locataire s'occupe de tenir les lieux propres, y compris les murs, sols et plafonds. Tout ceci est déjà connu. La différence, c'est qu'ici nous avons du mobilier. Ou de l'électroménager. Et bien la règle est toujours la même : si un appareil ne fonctionne plus à cause de la vétusté, c'est le propriétaire qui le remplace. Si c'est un manque d'entretien, c'est le locataire.

Ventilation et détecteur de fumée (obligatoire et mis à disposition par le propriétaire)

Le locataire nettoie et entretient les tuyaux, évacuation, VMC..et change le détecteur de fumée si besoin.

Comment s’occuper de la gestion administrative de la maison meublée en location longue durée ?

Factures, répartition des charges, taxes et impôts : qui paye quoi ? Gérer la partie administrative peut être assez prenant, en fonction du type de fiscalité que vous avez choisi. 

Selon le plafond annuel de vos loyers cumulés, vous pouvez choisir la déclaration de vos revenus en régime réel ou avec abattement au forfait. Si vous êtes au réel, vous pourrez déduire un ensemble de charges, notamment celles de gestion locative professionnelle, mais aussi vos impôts, vos travaux...

Ce qui implique de conserver et archiver de nombreux documents. 

La gestion locative par Gestion Cassini

La législation évolue constamment, au gré des lois de finance. Plus récemment la loi anti-Airbnb ou loi Le Meur, a fait passer l'alignement de l'abattement d'impôts sur celui de la location vide. 

L'agence Gestion Cassini apporte une information fiable, légale, et officielle pour vous aider à déclarer vos revenus.

Gestion Cassini va aussi gérer :

• La commercialisation de votre maison meublée : des photos professionnelles, une visite immersive en 3D, des vidéos et une diffusion massive sur les supports professionnels.

• Les visites et la sélection du locataire : savoir vérifier l'authenticité d'un dossier pour exclure tous les risques potentiels d'impayés, et vous proposer uniquement des candidats qui répondent aux critères de sélection, c'est le travail de notre agence immobilière.

• La gestion locative : intervention en cas de travaux, chiffrage, remplacement des éléments obligatoires. L'agence gère en continu la relation avec les locataires. Elle s'occupe évidemment des états des lieux et de la remise des clés.

Le rôle déterminant de l'état des lieux de la maison meublée

L'état des lieux est primordial, tant pour le bailleur que pour le locataire. Il doit être le plus exhaustif complet. Si une agence se charge de cette mission, vous devez, en tant que propriétaire, vérifier que la liste prévue correspond bien à vos besoins, et faire rajouter des éléments au besoin. Les photos sont aussi un élément de comparaison indispensable qui fait foi en cas de litige avec le locataire à sa sortie.

Prélever sur le dépôt de garantie

Plafonné à deux mois de loyer hors charges, le dépôt de garantie vient compenser les dégradations faites par le locataire, dont l'état des lieux est le témoin. Si aucun dommage n'est relevé, et que l'état de lieux de sortie est conforme à celui de d'entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au maximum sous 1 mois après la remise des clés. 

Si des dégradations sont constatées, alors il faudra réaliser des devis et présenter des justificatifs au locataire. Si le dépôt ne couvre pas le montant des dégradations, le locataire est redevable de la différence.

Tous les locataires ne sont pas nécessairement de bonne foi malheureusement, ce qui peut pousser un propriétaire à passer par un commissaire de justice.

La grille de vétusté du logement

On considère que l'habitat est soumis à l'usure naturelle liée à son occupation et que ceci n'est pas imputable au locataire. Le locataire, en vertu de la loi Alur, peut réclamer d'annexer une grille de vétusté à l'état des lieux d'entrée. Mais de toute façon, elle est officielle et appliquée à la sortie. Cependant, elle ne concerne que l'usure normale : des traces et des marques sur les murs et les peintures ne sont pas considérées comme de l'usure normale mais comme une négligence du locataire.

Voici les barèmes :

Nous avons indiqué les éléments les plus souvent dégradés.

Le calcul est le suivant : s'il faut changer le sol en PVC, si les locataires sont restés 5 ans et moins, on ne peut rien leur déduire de la facture. En revanche, s'ils sont restés 7 ans, on appliquera 0% d'abattement sur les 5 ans de la franchise puis 8% d'abattement pour la 6e et la 7e année. Si les locataires sont restés plus de 15 ans, ils devront malgré tout participer à hauteur de 20% de la facture. 

Le rôle des assurances quand on loue une maison meublée 

Le locataire doit s'assurer en multirisques habitation, et le propriétaire en PNO. 

Ainsi, s'il survient un événement dans la maison, les assurances se mettent en contact et déterminent les responsabilités après avoir fait venir un expert pour les deux parties.

Par exemple : le vent arrache le vantail du portail. Les assurances des deux parties viennent expertiser, vérifier que l'artisan a respecté les normes. S'il s'avère qu'il s'agit bien d'un dégât météo, c'est l'assurance du propriétaire qui indemnisera.

Le propriétaire doit également vérifier qu'il est bien couvert pour les dommages occasionnés par les voisins. Ainsi, si un arbre du voisin tombe dans son jardin, et s'il y a en plus des dégâts matériels ou corporels, il serait couvert. C'est généralement une garantie supplémentaire.

Pour louer une maison meublée, il vaut mieux privilégier l'étendue des garanties que le tarif avantageux.

La maison meublée, un bien pas comme les autres 

De par sa surface et ses équipements, louer une maison meublée peut comporter plus de risques que de louer le format appartement. Il faut savoir expliquer au locataire de bien respecter les règles et les obligations. Le conseil d'un agent immobilier est gratuit. Il vous suffit de nous téléphoner ou de passer la porte de l'agence niçoise.