Les 5 astuces à connaître pour estimer un bien immobilier

Publié le 20 janvier 2025

Vous n'avez certainement pas envie d'estimer un bien immobilier et obtenir une fourchette de prix dont le delta est aussi large que celui du Mississipi ! Prenez donc 5 minutes pour savoir faire une estimation, en tant que vendeur ou en tant qu'acheteur.

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Estimer un bien, on peut le faire soi-même, ou on peut le faire faire par un agent immobilier. C’est comme tout d’ailleurs, on peut  vendre un bien avec une agence immobilière , ou seul.e. Ce qui fait la différence entre la réussite et l'échec, c’est le niveau de maîtrise que l’on a de chaque situation.

Les étapes sont nombreuses, impliquantes, et chronophages. 

L'estimation immobilière est un de ces moments charnières qui permet de  prédire instantanément comment une vente va évoluer et combien de temps elle va prendre .

Évidemment, ce sont les objectifs du vendeur qui la détermineront. Certains propriétaires veulent vendre vite, et d'autres à leur prix. Sachant que leur prix n'est pas forcément compatible avec la loi de l'offre et de la demande.

Si vous êtes un propriétaire soucieux de vendre dans les meilleures conditions du marché, en positionnant votre bien de façon à trouver un acquéreur, voici ce que vous devez savoir.

L'évaluation immobilière : est-ce vraiment important ?

Ne serait-ce que parce qu'elle est généralement gratuite, du moins offerte, car elle a un coût pour les professionnels qui se déplacent, autant en profiter. Car évidemment, elle est indispensable.

L'estimation immobilière est le reflet de la prise de valeur :

  • Du secteur : il faut donc avoir une connaissance locale fine pour détecter les améliorations ou les dégradations pour exploiter ce qui doit l'être.

  • De l'immeuble ou du quartier, de la rue : maintenant et dans l'avenir. 

  • De l'appartement ou de la maison : caractéristiques physiques ( nombre de pièces , aménagements) et caractéristiques de consommation.

Ce sont sur ces 3 paramètres que l'on va faire bouger le curseur. 

Vente d'un bien immobilier : un prix juste et une légère négociation

L'usage est de déterminer non pas la valeur vénale, mais la valeur de marché du bien immobilier, augmentée d'une petite marge de  négociation . Car un achat au prix, synonyme de vente obligatoire, est rare. Il faut dans ce cas connaître parfaitement le  marché immobilier local

Astuce vendeur et acheteur numéro 1 : analyse comparative du marché

Pour savoir comment  estimer le prix  d'une maison ou d'un appartement (et le niveau de difficulté est quasi similaire), il faut se lancer dans la recherche par exemple sur les plateformes d'annonces immobilières comme seloger ou bienici, par localisation ou à défaut, par types de biens dans un secteur voisin. 

En prenant garde toutefois car le  prix au m²  annoncé correspond au prix de  mise en vente , mais pas au prix de vente.

C'est pourquoi il faudra compléter ses recherches par un petit tour sur le fichier DVF ( demande de valeurs foncières ) qui regroupe toutes les ventes passées par les notaires. 

Lire aussi :  Comprendre le rôle du notaire en immobilier

Seule difficulté : il a 6 mois de retard sur le marché.

Ceci dit, entre le  prix de vente estimé  sur les plateformes, et le prix de vente réel vendu 6 mois plus tôt, il y a de fortes chances que vous trouviez une  fourchette de prix  relativement juste.

Astuce vendeur et acquéreur numéro 2 : l'estimation en ligne

L' outil d'estimation   en ligne  des agences n'est pas 100% fiable. En effet pour une  estimation précise , l'outil se nourrit de data, de données, que l'agence aura fourni. Si l'agence est petite et n'a pas beaucoup de références, alors la  fourchette de prix  ne sera pas du tout précise. Ou alors, elle correspondra à ce que vous avez déjà trouvé sur le DVF.

Un réseau d'agences immobilières ou de mandataires immobiliers qui possède un  simulateur d'estimation en ligne  a plus de chance d'avoir de nombreuses références sur l'ensemble du territoire, mais pas forcément sur votre secteur précis. 

Ou peut-être qu'il n'en aura pas forcément sur votre rue ou votre immeuble. Et ça, vous ne le saurez pas.

Attendez-vous dans ce cas à être rappelé par l'agence immobilière qui devra obligatoirement affiner l'évaluation en fonction de l'état général du bien, des caractéristiques du bien.

Astuce vendeur numéro 3 : l'estimation immobilière gratuite 

Ce  service gratuit  ne requiert l'avis d'un  expert immobilier  uniquement dans le cadre d'un partage de patrimoine (succession ou divorce). Autrement, un  agent immobilier  expérimenté est tout à fait à même de  déterminer la valeur  de votre bien. 

Le niveau de fiabilité est le plus élevé. Les professionnels ont l'habitude du prix des logements . Ils savent pondérer une superficie, comparer les environnements, et surtout, surtout ils connaissent l'au moment où vous voulez acheter ou vendre.

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Astuce vendeur et acheteur numéro 4 : la pondération des rénovations 

Les agents immobiliers l'indiquent régulièrement à leurs propriétaires vendeurs : il n'est pas possible d'augmenter le prix de vente du montant total des rénovations réalisées dans leur logement.

La  valeur réelle  du bien est celle du marché. Il n'est jamais possible de se rembourser du montant des travaux. Surtout que s'il est élevé, cela veut dire que le bien était dans son jus, et que vous lui permettez aujourd'hui de se vendre au  juste prix , sans majoration. 

De même, un acquéreur qui doit faire des travaux de rénovation ne va pas déduire le montant total des devis du prix de vente. 

Il faut dans un cas comme dans l'autre rester raisonnable tout en gardant en tête le plan de financement du projet. Le juge de paix, c'est la banque. 

D'autre part, s'agissant de rénovations, voilà une chose qu'une  estimation immobilière en ligne  ne pourra vous dire alors qu'un  conseiller immobilier  le fera : l'évolution des projets de rénovation urbaine peut avoir un fort impact sur le potentiel de prix d'un logement, à la hausse. Il faut donc systématiquement enquêter auprès de la mairie pour connaître les projets immobiliers ou publics. 

Il se pourrait aussi qu'une construction dont le permis a déjà été accordé vienne, au contraire, limiter le  prix au mètre carré

La connaissance, c'est le pouvoir !

Astuce vendeur et acquéreur numéro 5 : la prise en compte des facteurs économiques et réglementaires

Le contexte économique est un facteur prédominant, comme on peut le voir avec les différentes crises, à commencer par celle de 2008 puis, plus récemment, celle de 2023 et la crise de l'inflation.

Les taux d'intérêt façonnent le marché immobilier : la grande majorité des acquéreurs passent par le crédit et son coût fait perdre de la surface habitable. Lorsqu'on perd une pièce en un an, il est certain qu'on préférera attendre.

La réglementation sur la transition énergétique pèse beaucoup : la note du DPE joue un rôle majeur sur la perception du prix final. 

Les banques n'hésitent plus à obliger un acheteur à comptabiliser le coût de travaux de rénovation dans le montant du prêt. Condition non négociable de son obtention.

Avant la mise en application de la loi Climat, un  agent immobilier  vous aurait dit de laisser le bien dans son jus, et que le prix devra refléter le niveau de prestation. 

Aujourd'hui, il sera préférable de prendre en charge certaines rénovations utiles qui permettent de faire passer un DPE d'une catégorie à une autre. Cela peut être le changement d'une chaudière, ou l'amélioration de la distribution du chaud ou du froid. Quelques opérations d'isolation à moindre coût. L'idéal étant de passer par un artisan RGE pour toucher des subventions. Attention, cela peut prendre de longs mois.

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Estimer un appartement ou une maison : quelles différences ?

La différence majeure entre l'estimation d'une maison et d'un appartement est la suivante : le calcul de la surface est obligatoire pour un appartement et s'appelle surface loi Carrez. Alors que pour la maison, une simple estimation de la superficie suffit (dans le contexte de la mise en vente, et non pour la location, qui comprend d'autres obligations).

Donc si vous estimez une maison de 60m², dans laquelle chaque mètre compte, vous ne pourrez pas réellement faire jouer l'attestation de surface pour calculer le prix. Par contre, le nombre de pièces devient très important. Sur une petite surface, une maison individuelle devrait comporter 3 pièces pour attirer une cible d'acheteurs. En effet, un produit immobilier de type "maison 2 pièces" est beaucoup moins vendeur. Alors qu'un appartement deux pièces l'est davantage.

Un outil d'estimation immobilière ne saura pas forcément prendre en compte ces subtilités.

D'ailleurs, il est très difficile d'attribuer un prix au mètre carré pour une maison : est-elle mitoyenne, est-elle en lotissement et donc avec des charges, est-elle individuelle ?

Chaque maison est unique et fait l'objet d'une estimation poussée.

Un appartement peut être évalué au mètre carré. Les aménagements sont les variables essentielles : parking, cave, terrasse...

Estimer un bien : pas de méthode infaillible, plutôt un exercice d'équilibriste

Comme la transaction en immobilier n'est pas régulée en France, c'est toujours la loi de l'offre et de la demande qui s'applique. 

Il s'agit d'un savant mélange entre données objectives et ressentis du marché. 

Le secret réside dans la multiplication des sources d'information. Plus vous en aurez, plus vous affinerez votre estimation. 

L'idéal ? Combiner plusieurs approches :

  • Une  estimation en ligne  pour avoir une première idée

  • Une analyse comparative du marché local

  • La consultation du fichier DVF

  • L'avis d'un professionnel qui connaît le secteur

  • Une bonne dose de bon sens pour pondérer le tout

N'oubliez pas que le marché immobilier est vivant, il évolue constamment. Ce qui était vrai hier ne le sera peut-être plus demain. Les taux d'intérêt, la réglementation énergétique, les projets urbains... tout cela influence les prix.

Un bien ne vaut que ce que quelqu'un est prêt à payer pour lui, dans un contexte donné, à un moment précis.

La clé du succès ? Rester réaliste et flexible. Car une estimation trop optimiste vous fera perdre du temps, tandis qu'une estimation trop pessimiste vous fera perdre de l'argent. C'est dans cet entre-deux que se trouve la sweet spot, comme disent nos amis anglo-saxons.

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