Indice des loyers commerciaux (ILC) : tout ce que le propriétaire bailleur doit savoir

Qu'est-ce que l'indice des loyers commerciaux (ILC) ?

L'indice des loyers commerciaux, plus connu sous l'acronyme ILC, est un indice de référence créé en 2008 pour encadrer la révision des loyers des baux commerciaux. Il est publié par l'INSEE chaque trimestre et sert de base légale à l'indexation des loyers dans les locaux commerciaux.

Avant la création de l'ILC, l'indexation reposait sur l'indice du coût de la construction (ICC), un indice basé sur les coûts de construction qui pouvait faire grimper les loyers exagérément, et qui était trop peu représentatif de la réalité économique des commerçants. L'ILC a été conçu pour mieux refléter l'environnement dans lequel évolue réellement une activité commerciale, plutôt sensible à l’inflation et au prix à la consommation.

Effectivement, prendre en compte l’ICC est pertinent pour estimer la valeur vénale d’un local, servant de support à l’estimation d’un loyer initial. Mais une fois le bail signé, ce qui compte c'est la rentabilité du commerce. Or elle dépend du pouvoir d'achat des clients, des coûts d'exploitation, du chiffre d'affaires, autrement dit de l'inflation à la consommation, pas des coûts de construction.

C'est précisément pour ça que l'ILC est mieux construit que l'ICC seul : sa composition majoritaire en indice des prix à la consommation reflète l'environnement économique réel du commerçant. 

Le 25 % d'ICC résiduel maintient un ancrage sur la valeur patrimoniale du bien en cohérence avec son rôle dans l'estimation du loyer initial, sans en faire le moteur principal de la révision.

💡 L'ILC s'applique aux locaux commerciaux à usage de commerce de détail. Pour les activités tertiaires (professions libérales, bureaux), c'est l'ILAT — indice des loyers des activités tertiaires — qui s'applique. Et pour les entrepôts logistiques à usage exclusif de stockage, c'est l'ICC.

Comment est calculé l'ILC ?

La formule de l'ILC a été modifiée au quatrième trimestre 2021 : le chiffre d'affaires du commerce de détail (ICAV) en a été retiré, précisément pour limiter la volatilité de l'indice et mieux protéger les locataires.

Depuis, l'ILC repose à 75 % sur l'indice des prix à la consommation hors tabac et loyers (IPCL) et à 25 % sur l'indice du coût de la construction (ICC). En clair : c'est principalement l'inflation à la consommation qui pilote aujourd'hui l'évolution des loyers commerciaux, ce qui explique mécaniquement le ralentissement de l'indice depuis 2024, dans le sillage de la désinflation.

L'ILC est calculé et publié trimestriellement par l'INSEE. La valeur de référence retenue pour la révision du loyer est celle du dernier trimestre connu à la date d'anniversaire du bail.

À quels baux s'applique l'ILC ?

L'ILC s'applique exclusivement aux baux commerciaux conclus avec des locataires immatriculés au registre du commerce ou au répertoire des métiers, donc les commerçants et artisans qui exercent une activité commerciale, artisanale ou industrielle dans votre local commercial.

Rappelons que le bail commercial, régi par le code de commerce et encadré depuis 2014 par la loi Pinel, est conclu pour une durée minimale de 9 ans, avec une possibilité de résiliation triennale (le fameux bail 3-6-9). C'est dans ce cadre que s'inscrit la révision du loyer par l'ILC.

Son utilisation est optionnelle : c'est la clause d'indexation rédigée dans votre contrat de bail qui détermine l'indice retenu. Mais dans la pratique, l'ILC est aujourd'hui l'indice de référence quasi systématiquement retenu pour les baux commerciaux à usage de commerce de détail.

Comment réviser le loyer d'un bail commercial avec l'ILC ?

La révision du loyer grâce à l'ILC peut intervenir à deux moments distincts dans la vie du bail commercial : lors de la révision annuelle (si une clause d'indexation est prévue) ou lors de la révision triennale (de droit).

La révision annuelle par clause d'indexation

Si le contrat de bail contient une clause d'indexation, ce qui est fortement conseillé, le loyer est révisé automatiquement chaque année à la date anniversaire du bail. La formule de calcul de l'indice est la suivante :

Exemple concret : votre locataire paie un loyer actuel de 2 000 € par mois. L'ILC du troisième trimestre N est de 132,50 et celui du troisième trimestre N-1 était de 128,10. Le nouveau loyer sera : 2 000 × (132,50 / 128,10) = 2 000 × 1,0344 = 2 068,70 € par mois. Soit une augmentation de 3,44 %.

📐 Nouveau loyer = Loyer actuel × (ILC du trimestre de référence N / ILC du même trimestre N-1)

La révision triennale

Même sans clause d'indexation, le propriétaire bailleur peut demander une révision du loyer tous les 3 ans. C'est la révision triennale, encadrée par le statut des baux commerciaux. Cette révision est plafonnée à la variation de l'ILC sur la période écoulée, sauf modification notable des facteurs de commercialité.

📐 Nouveau loyer = Loyer actuel × (ILC du trimestre de référence N / ILC du même trimestre N-3)

Attention : sans clause d'indexation dans le contrat, vous risquez de perdre plusieurs années de revalorisation. Gestion Cassini la prévoit dès la rédaction du bail.

Évolution des facteurs de commercialité : quoi prendre en compte ?

L'ILC encadre la révision annuelle du loyer, mais il ne dit pas tout. À chaque révision triennale, le propriétaire bailleur peut demander une revalorisation au-delà du plafond ILC si les facteurs de commercialité ont évolué favorablement. Et inversement, le locataire peut s'appuyer sur leur dégradation pour exiger une baisse. C'est un levier souvent sous-estimé, dans les deux sens.

Le code de commerce désigne sous ce terme tout élément qui impacte la valeur locative réelle du local commercial : 

• La fréquentation de la rue, 
• L'accessibilité du site, 
• La présence de transports en commun, 
• La création ou la suppression d'un parking, 
• La piétonnisation d'une artère, 
• L'ouverture d'un équipement public à proximité...

Mais comment démontrer qu'un facteur joue positivement ou négativement ? C'est là que ça se complique. 

Prenons un exemple niçois parlant : le tramway. Pendant les travaux, l'impact négatif sur les commerces riverains était factuel et indiscutable. Mais une fois la ligne en service, la tendance s'est-elle inversée ? L'augmentation du flux piéton compense-t-elle la perte de places de stationnement ? 

Impossible à trancher de façon générale, et c'est précisément ce que les parties devront argumenter devant la commission de conciliation, puis éventuellement devant le tribunal des baux commerciaux.

D'autant que le bailleur ne peut pas, en principe, exiger de consulter les bilans du commerçant. Deux mécanismes permettent néanmoins d'objectiver la situation :

• La clause recette. Si elle est prévue au bail, le loyer est en partie variable et indexé sur le chiffre d'affaires de l'exploitant — une partie fixe, une partie variable dont la fréquence de révision est librement fixée entre les parties (trimestrielle, annuelle...). Cette clause donne au propriétaire un accès légal aux résultats du commerce. Elle exclut en revanche la révision triennale classique : c'est un régime à part entière.
• La mesure du flux piétonnier. Aujourd'hui, des outils accessibles — y compris Google Maps — permettent de mesurer la fréquentation d'une rue sur une période donnée. Ces données peuvent servir de preuve à l'une ou l'autre des parties pour étayer leur position sur l'évolution des facteurs de commercialité.

🛑 Attention : invoquer les facteurs de commercialité pour dépasser le plafond ILC n'est possible qu'à la révision triennale, pas à la révision annuelle par clause d'indexation. Les deux mécanismes sont distincts et ne se substituent pas l'un à l'autre.

Quelle est l'évolution des loyers commerciaux récente ?

L'évolution des loyers commerciaux suit de près celle de l'ILC. Or ces dernières années, cet indice a connu des variations significatives :

Après deux années de forte hausse portées par l'inflation (2022-2023), l'ILC a amorcé un net ralentissement en 2024, avant de passer en territoire négatif à partir du T3 2025. Pour les propriétaires bailleurs dont le bail arrive à révision sur cette période, cela signifie concrètement une légère baisse du loyer si la clause d'indexation s'applique mécaniquement. Un signal à surveiller et une raison supplémentaire de bien connaître les mécanismes de la révision triennale et des facteurs de commercialité, qui peuvent, eux, jouer en votre faveur indépendamment de l'ILC.

🛑 Un locataire peut contester une révision de loyer mal calculée ou mal notifiée. Veillez à respecter scrupuleusement les délais et la formule prévue dans votre bail. En cas de doute, Gestion Cassini vous accompagne.

ILC, ICC, ILAT : quel indice pour quel local ?

Beaucoup de propriétaires confondent les différents indices utilisés pour les loyers commerciaux. Voici un récapitulatif clair :

C'est donc principalement la nature de l'activité commerciale exercée dans le local qui détermine quel indice de référence doit figurer dans votre contrat de bail. Un cabinet médical ou une agence de communication ? ILAT. Un restaurant ou une boutique de vêtements ? ILC. Un entrepôt logistique ? ICC ou ILC selon les cas.

On récapitule ?

L'indice des loyers commerciaux est bien plus qu'un simple chiffre publié par l'INSEE tous les trimestres. C'est le mécanisme légal qui protège vos revenus locatifs contre l'inflation et vous permet de maintenir la valeur locative de votre local commercial dans le temps.

• Vérifiez que votre bail contient bien une clause d'indexation sur l'ILC.
• Notez la date anniversaire du bail pour ne pas manquer la révision.
• Calculez le nouveau loyer avec la formule officielle basée sur les indices publiés par l'INSEE.
• Distinguez bien ILC, ILAT et ICC selon la nature de l'activité hébergée.
• En cas de révision triennale ou de litige, faites-vous accompagner par un professionnel.

Gestion Cassini accompagne les propriétaires de locaux commerciaux sur la Côte d'Azur depuis plus de 30 ans. Révision de loyer, rédaction de bail, gestion complète de l'immobilier professionnel : notre équipe est à votre disposition pour sécuriser votre investissement.