Comment faire pour louer un appartement meublé à Nice ?

Publié le 4 octobre 2024

Concernant la location d'appartement meublé, à Nice comme partout en France, le point central est le type de bail à faire signer. En effet, il induit la durée du bail qui est encadrée. Cela laisse donc le choix entre seulement 3 types de baux. En effet, la location courte durée n'est quant à elle encadrée que par un contrat de réservation.

Ensuite, il faut respecter les obligations du meublé en termes d'équipement. Ça peut paraître évident mais en réalité, de nombreux logements ne respectent pas la réglementation, ce qui peut valoir une requalification du bail en habitation classique. Ce qui, avant 2024, avait un effet sur l'abattement fiscal. Aujourd'hui, les conséquences impactent uniquement la durée du contrat. Ceci étant, c'est le rôle de l'agence immobilière en gestion locative de surveiller ces détails. 

Prêt pour tout comprendre  ?

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Les caractéristiques d'un appartement meublé à Nice

C'est un secteur très apprécié dans notre ville, car il correspond à de nombreuses situations :

  • Résidence secondaire que l'on veut rentabiliser ou entretenir

  • Projet d'investissement 

  • Parc immobilier à forte rentabilité

Ce n'est pas uniquement l'attrait touristique qui permet de louer en meublé, mais aussi la forte demande étudiante. Nice est une ville très dynamique, avec une forte mobilité, qui répond à plusieurs besoins :

  • Les appartements 3 ou 4 pièces meublés : très rares, ils concernent les familles en mutation, qui généralement appellent les agences au mois de mai, juin, pour être sur place à la rentrée scolaire. Les locataires en demande sont des cadres supérieurs pour qui le loyer est financé par l'employeur (des banques nationales par exemple). Ou des professeurs d'université. Ou encore des étudiants en colocation. La localisation est importante, car il faut des écoles dans un rayon proche ou des transports pour rejoindre la fac. La surface de ce type de bien varie entre 55 et 100m².

  • Les appartements 2 pièces : c'est un produit dont l'usage est difficile à définir. Il n'y a pas de profil type de locataire, car généralement, un deux pièces meublé est trop cher pour un étudiant, et n'a pas d'utilité pour un couple qui s'installera en vide. Cela peut convenir pour un salarié seul en mutation ou qui travaille entre Nice et Paris par exemple, ou une personne seule qui se sépare et qui a un enfant. Voire un jeune actif. En général, la superficie d'un deux pièces est de 30 à 45m². Les deux pièces entre 50 et 60m² trouvent difficilement preneurs. En général, on recloisonne pour en faire un 3 pièces.

  • Le studio meublé : il est très recherché par les étudiants. Mais on voit aussi parfois une personne seule en situation de divorce ou en retraite en occuper. Un studio à Nice fait entre 20 et 35m².

Et la performance énergétique ?

Il est vrai que pour une durée locative réduite, les locataires sont généralement moins regardants ou moins prompts à demander des rénovations pour le chauffage, ou l'aménagement d'une clim. Il est vrai qu'un chauffe-eau doit être entretenu par le locataire, grâce à un contrat de maintenance annuel. Ce qui pourrait se produire, c'est que si les charges sont trop élevées, le locataire décide de donner son préavis car il n'a pas le budget suffisant. 

Les 11 éléments obligatoires pour que l'appartement soit qualifié en meublé

Il arrive malheureusement trop souvent que les propriétaires bailleurs ne respectent pas la liste des équipements obligatoires. Il est vrai qu'il faut parfois remplacer et surtout entretenir les éléments. Pourtant, c'est bien de leur responsabilité. Certes, pour un étudiant, il peut être difficile de se faire entendre. Mais si le logement est également loué en location saisonnière, les propriétaires font plus attention car les avis des visiteurs restent gravés sur les plateformes de location (airbnb) et peuvent desservir la visibilité du logement en ligne. 

Il faut trouver dans l'appartement :

  • Un couchage avec couette ou couverture

  • Four ou micro-ondes

  • Plaques de cuisson

  • Éclairage 

  • Réfrigérateur avec compartiment congélateur minimum ou congélateur séparé

  • Ménagère complète : assiettes, verres, fourchettes couteaux, poêles, casseroles et plats

  • Rideau d'occultation de la lumière, s'il n'y a pas de volets aux fenêtres

  • Étagères ou placard

  • Accessoires de ménage (balai, serpillère, voire aspirateur)

  • Table

  • Assises 

Le lave-linge est un vrai plus dans un appartement meublé, mais il n'est pas obligatoire. Heureusement à Nice, on trouve assez facilement des laveries automatiques.De plus, des équipements tels que la machine à café, la télé...vous permettent de mieux vous positionner.

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Attention à la requalification en logement para-hôtelier 

Depuis 2024, et afin d'en finir avec les différentes niches fiscales de la location courte durée, le gouvernement a décidé de tracer une ligne qui se situe au niveau des services.

Si vous proposez un accueil, un service de nettoyage (linge de lit), un transport, ou le petit-déjeuner, vous changez de fiscalité. Ceci ne devrait pas être un sujet dans le cadre d'un bail étudiant ou d'un bail en meublé.

Conseil : le loyer d'un appartement meublé à Nice

Un loyer de meublé est plus élevé qu'un loyer en nu. À Nice, la moyenne se situe entre 10 à 20% de plus. Ce qui confère un avantage supplémentaire à cette typologie de biens, d'autant que les loyers sont ensuite soumis à la révision annuelle dans le cadre de l'indexation, parfois plafonnée pour cause d'inflation. Il faut donc anticiper et faire ses calculs. Les propriétaires apprécient particulièrement les étudiants, car les parents se portent garants, ou alors ils sont éligibles aux APL, ce qui est l'assurance d'être payé. (Encore faut-il demander au locataire de virer les aides sur le compte du propriétaire directement).

Moyenne des montants de loyer en location meublée

En studio meublé, il faut compter entre 550€ et 750€. Pour un deux pièces meublé, comptez en 700€ et 950€. Enfin, pour un 3 pièces et plus, les loyers démarrent généralement aux alentours de 1200€ jusqu'à 1900€ en fonction de la superficie. Au-delà de 2000€, on se retrouve sur le marché des maisons et villas meublées, ce qui est alors une option à considérer.

Nice est intéressante pour investir, mais l'inconvénient principal est le niveau de loyer. Bien-sûr, nous parlons de la côte d'azur, et le marché est très saturé. Mais tout le monde ne peut pas se permettre de vivre dans un meublé qui revient plus cher qu'une habitation classique. Parfois, certains parents d'étudiants se demandent même s'il n'est pas plus judicieux d'acheter aux vues du budget locatif. Ou de prendre un logement vide et de le meubler peu cher. 

Le propriétaire bailleur est donc toujours en équilibre pour continuer d'attirer les locataires en moyenne durée. 

Comment se positionner dans la fourchette de prix ?

L'état du bien, le niveau de rénovation, ainsi que la qualité des équipements, définissent votre positionnement sur le marché. C'est pourquoi un studio avec un micro-ondes, une chaise, une table basse et un clic-clac ne fait pas partie des loyers les plus élevés. Bien-sûr, si votre cible est les étudiants, c'est pourtant le niveau qu'il vaut mieux adopter pour éviter les détériorations sur un mobilier plus permanent ou plus qualitatif. Pensez à intégrer le Wifi dans votre logement. L'utilisation doit être gratuite pour éviter de vous confronter à la concurrence. Sans internet, pas d'étudiants. 

Une résidence haut-de-gamme à Nice Ouest, avec piscine, climatisation, terrasse et mobilier sur-mesure pourra prétendre à un loyer en fourchette haute. Encore plus s'il y a une place de parking. Mais la typologie de locataire sera peut-être plus difficile à trouver.

Ce qui peut freiner la location finalement, ce n'est pas tellement les équipements, mais la localisation. Un environnement verdoyant dans les collines, même très chic, pourrait faire réfléchir si les transports ne sont pas suffisants.

Il faut alors rester à l'écoute dès les premières visites pour adapter le loyer aux objections et éviter la vacance locative. Parfois, baisser un loyer de 50€ est bien plus avantageux, que de ne pas louer pendant 1 mois ou deux.      

Les meilleurs quartiers de Nice pour louer en meublé

Incontestablement, le centre ville est largement plébiscité. Grâce aux gares SNCF (Thiers, Saint-Augustin, Riquier) , au tram et au réseau de bus, qui permettent à tout le monde de mener sa vie active et familiale tranquillement.

Les étudiants adorent Jean Médecin, Gambetta, le quartier Fleurs mais aussi le vieux Nice. Pour aller sur la fac de St Jean d'Angély, le quartier du port, de Barla ou proche de la promenade du Paillon conviennent parfaitement.

Les familles aiment le quartier des Musiciens, Nice Nord ou même les collines de Nice Ouest ou de Mont Boron. Légèrement en retrait du centre mais quand même desservis en école. 

Voir nos annonces de locations d’appartements dans le quartier ouest de Nice.

Le bail en location meublée

3 types de baux répondent au statut de location meublée :

  • Le bail étudiant : d'une durée de 9 mois, qui s'étend généralement de septembre à mai ou d'octobre à juin.

  • Le bail meublé : d'une durée de 1 an, reconductible tacitement.

  • Le bail mobilité : réservé aux étudiants, et aux mutations professionnelles. D’une durée allant de 1 mois à 10 mois, avec un avenant possible mais n’excédant dans tous les cas pas 10 mois.Le bail est non renouvelable et non reconductible. 

Pour le bail étudiant, il n'est pas nécessaire de délivrer un congé, ni que le locataire donne son préavis de départ. En revanche, pour le meublé, propriétaire ou locataire doivent effectivement enclencher la démarche. Le préavis est de 1 mois avant la fin du bail. Autrement, il est reconduit. Le bail mobilité requiert aussi la démarche du locataire, avec un préavis de 1 mois.

Le côté positif, c'est que le propriétaire n'a pas de raisons particulières à mentionner pour récupérer son bien dans le cadre d’un bail mobilité ou d’un bail étudiant. En revanche,comme pour l’habitation classique, le bail meublé ne peut être récupéré que pour des motifs légitimes et sérieux, reprise pour y vivre ou pour vente.

Pour bien comprendre les subtilités des baux, nous vous recommandons de contacter Éric Martin qui s’occupe de la gestion locative, chez Gestion Cassini. Une agence de confiance est importante pour ne pas faire d'erreur sur des événements tels que la régularisation des charges, la hausse du loyer, la déclaration fiscale...

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La fiscalité de la location meublée

En tant que particulier, vous devez déclarer vos revenus comme des revenus de travail et non des revenus fonciers. Il faut les déclarer en BIC (Bénéfices commerciaux et industriels). Ces revenus viennent s'ajouter à votre assiette de calcul d'impôt sur le revenu.

Il existe 2 cas de figure :

  • La location ou la sous-location d'un meublé dans votre résidence principale

  • La location d'un meublé dont le propriétaire n'est pas occupant (PNO)

Exonération d'impôts complète

Dans le cas de la première situation, vous n'êtes pas assujetti à l'IR si vous habitez votre résidence principale et que vous sous-louez une ou des pièces de votre logement à des personnes qui en font également leur résidence principale (un étudiant par exemple). Il faut dans ce cas que le loyer respecte certains plafonds, qui correspondent à la location d'une chambre. Pour un véritable appartement avec une entrée séparée, il vous faudra déclarer les revenus générés par cette location.

Loueur meublé non professionnel (LMNP)

Si vous choisissez le régime micro-foncier (ou micro-bic) :

Vous bénéficiez d'un abattement de 30% jusqu'à un plafond de 72 500€. 

Si vous choisissez le régime réel, vous pouvez déduire les charges et travaux, l'amortissement du bien et des meubles. En cas de déficit foncier (les loyers ne couvrent pas les charges), vous pouvez reporter le déficit pendant 10 ans. 

C'est intéressant si les montants correspondent à plus de 30% d'abattement prévu dans le micro-bic.

Déclarer son logement meublé pour la courte durée

À Nice, il faut suivre les réglementations instaurées par la mairie. Nous les relations dans un article dédié à l'investissement en LMNP avec une infographie très pratique pour connaître les démarches.

Nice : un bon plan pour la location meublée de moyenne durée

Il y aura d'autant plus d'opportunités à saisir que les données récentes sur la démographie niçoise tendent à montrer que les familles résidentes s'éloignent dans l'arrière-pays, alors que les retraités recherchent la commodité et les infrastructures du centre-ville. Ce qui est un bon signal pour capter des appartements plus grands, pour louer en coloc aux nombreux étudiants en demande.

À bon entendeur !

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