Le choix de louer votre maison vide en location longue durée
Rappelons que la longue durée signifie un bail d'habitation classique ou bail d'habitation loi 1989. C'est le contrat de location spécifique qui encadre les droits et les obligations du propriétaire comme du locataire.
Le contrat de bail d'habitation classique en résidence principale
La durée du bail classique est contraignante pour les propriétaires. La méconnaissance des conséquences de cet engagement met régulièrement les bailleurs en difficulté.
Les règles de la durée du bail classique et ses conséquences
Fixé pour une durée de 3 ans et renouvelable tacitement, le propriétaire en nom propre ne peut, sans clause spécifique mentionnée au bail, demander au locataire de quitter son logement avant cette durée minimum.
La durée du bail est portée à 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (SCI ou société).
Les règles pour donner congé au locataire
Il faut impérativement respecter un formalisme, sous peine de voir le contrat se perpétuer. Ainsi, le propriétaire doit donner congé au moins 6 mois avant la date anniversaire du bail. Si ce délai n'est pas respecté, le locataire peut faire valoir son droit à se maintenir dans les lieux.
Il est donc tout à fait usuel de faire intervenir un commissaire de justice (huissier) pour avertir le locataire. Et de toute façon, il faut au minimum envoyer un courrier en AR ou une lettre recommandée électronique (LRE). Toute autre manière de faire ne serait pas valable au regard de la loi.
Les causes à justifier pour donner congé
De plus, le propriétaire bailleur ne peut récupérer son bien sans motif. Ce qui s'explique par le fait qu'on ne peut, sans raison valable, retirer le droit au logement du locataire.
Les motifs sont :
Reprise du bien pour y habiter en résidence principale ou pour y loger un membre de la famille (ascendant, descendant ou concubin) uniquement en résidence principale.
Vente (avec une priorité d'offre pour le locataire, et ce, à chaque changement de prix).
Un motif légitime et sérieux : il peut s'agir du non-respect des clauses du bail par le locataire (défaut de paiement du loyer, nuisances, absence d'assurance habitation, absence de dépôt de garantie). Mais aussi d'un besoin réel du propriétaire comme des gros travaux.
Les règles pour donner congé au propriétaire
Le locataire doit lui aussi respecter un formalisme pour libérer le logement, afin que le propriétaire ait le temps de retrouver un locataire. Chaque ville a ses propres règles en fonction du marché locatif local. En zone tendue, comme à Nice, le locataire doit envoyer un préavis de 1 mois par AR ou LRE au propriétaire ou à son mandataire (une agence immobilière par exemple).
Attention toutefois, les villes de l'arrière-pays ne sont pas en zone tendue, comme St-Martin-du-Var par exemple, qui pourtant jouxte la métropole. Il faut donc respecter un préavis de 3 mois.
Dans le cas d'une mobilité professionnelle, le préavis est réduit à 1 mois, quelle que soit la zone.
🔺Les difficultés à connaître :
Dans le cas d'une mise en vente, si le bien est vendu loué, le nouveau propriétaire ne pourra pas jouir du logement avant la fin du bail du locataire. Et sous le motif qu'il veut y habiter en résidence principale. Donc au moins 6 mois de l'année.
De plus, si le locataire a plus de 65 ans, et selon conditions de ressources, il faudra trouver une solution de relogement pour cette personne.
Les mentions obligatoires du bail classique en résidence principale
Vous aurez besoin des diagnostics pour publier l'annonce de location de votre maison. Ils doivent donc être réalisés préalablement, par un diagnostiqueur agréé. Les mentions sont similaires pour la mise en location d'un appartement ou d'une maison.
Le dossier de diagnostic technique (DDT)
Le diagnostic de performance énergétique : c'est une indispensable étape pour la mise en location de votre maison. Le DPE est devenu opposable. Il s'agit d'une part de suivre le calendrier de la transition énergétique et d'autre part, de ne plus louer de passoire thermique. Aussi, il y a un agenda très précis; Si votre maison est sous étiquette G, vous ne pourrez la mettre en location que si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique afin de viser, idéalement, la lettre E. Nous donnons d'ailleurs quelques conseils pour améliorer le score de votre DPE.
L'attestation de surface loi Boutin : obligatoire, il s'agit de calculer la surface habitable pour le locataire, qui ne tient pas compte, contrairement à la loi Carrez, des annexes, sous-sols, balcons ou terrasses. En cas de minoration de la surface par le bailleur, le locataire peut mener une action pour demander une baisse de loyer.
Le diagnostic électrique : contrôle la conformité des installations, dans les murs, au tableau, dans la cuisine et les pièces d'eau.
Le diagnostic d'exposition au plomb : si la maison a été construite avant 1949.
le diagnostic d'installation du gaz : obligatoire pour les installations de plus de 15 ans, même si la maison est alimentée au gaz de ville. L'utilisation du gaz baisse votre score DPE. Il faut aussi prévoir des modes de ventilation spécifiques.
L'état des risques et pollutions (ERP) : pour les maisons situées dans des zones à risque (Nice et la région en font partie pour la zone sismique. Certaines zones sont inondables (on connaît bien les risques à Cagnes-sur-mer notamment). Notez que vous y retrouverez également l'exposition au bruit de la zone aéroportuaire). À partir du 1 juillet 2025, les bailleurs possédant une maison située dans une zone à OLD (obligation légale de débroussaillement) devront le faire stipuler dans l'état des risques naturels.
Le diagnostic amiante : obligatoire pour toutes les maisons construites avant le 1 juillet 1997.
Réaliser le dossier technique au tout début de votre projet de location permet de prendre les bonnes décisions. Si vous prenez connaissance de mesures à mettre en œuvre, qui peuvent être onéreuses, cela vous permettra de mieux gérer votre rentabilité locative.
Identité des partis et de la maison à louer
Bien-sûr, il faudra inscrire le nom du propriétaire, du locataire, le nombre de pièces dans la maison, l'adresse du bien, et fournir un état des lieux d'entrée à annexer au bail. Cet état des lieux peut être contesté par le locataire pendant 10 jours.
Bon à savoir :
Tous les équipements mentionnés dans le bail sont sous la responsabilité du propriétaire bailleur. Ce qui veut dire que pour les modifier ou les changer, le locataire devra demander la permission du propriétaire, sous peine que son dépôt de garantie ne puisse lui être restitué (y compris s'il s'agit d'une amélioration). L'accord express et écrit si possible, du bailleur, est plus que nécessaire.
D'autre part, si les biens meubles mentionnés au bail sont défectueux, c'est au propriétaire de les remplacer.
Concrètement : vous louez votre maison avec une cuisine aménagée et semi-équipée d'un lave-vaisselle, mentionné au bail. Si le lave-vaisselle tombe en panne ou ne fonctionne plus, c'est à vous de financer les réparations ou le rachat.
Voilà pourquoi très souvent, les cuisines sont louées vides. Car les meubles de cuisine sont aussi sous votre responsabilité.
Toutefois, une cuisine louée vide peut jouer sur la vacance locative, ou faire l'objet d'une négociation de loyer.
Destination de la maison à usage d'habitation
La destination du local, autrement dit l'usage de la maison, doit être mentionnée : s'agit-il d'une habitation seulement, ou d'une habitation mixte. En cas d'habitation mixte, il faut impérativement que l'activité du locataire ne soit pas commerciale. Uniquement libérale ou conférant aux activités régies habituellement par un bail professionnel. Si l'activité est commerciale, vous devrez faire signer un bail commercial au locataire. Alors que si l'activité est professionnelle, vous pouvez lui faire signer un bail d'habitation loi 1989 classique.
Il faudra aussi vérifier si le locataire professionnel reçoit du public, car alors, il faut se conformer aux normes d'accès et de sécurité des ERP (établissements recevant du public). Le propriétaire, dans le cadre d'un bail d'habitation classique, n'a pas l'obligation de se conformer à la place du locataire.
Le dépôt de garantie (est souvent source de friction)
C'est l'état des lieux de sortie, confronté à celui d'entrée, qui provoque souvent des conflits. C'est pourquoi nous invitons le propriétaire bailleur à fournir des états de lieux concordants, et très fournis, les plus détaillés possibles et avec photos.
Sans état des lieux, on considère que le locataire a reçu les lieux en bon état. En sachant que le propriétaire est tenu (par la loi) de louer un logement décent et dont le locataire peut jouir immédiatement et librement.
Mais ne pas réaliser cette étape est très conflictuel pour chiffrer les travaux à la sortie. Cela pourrait nuire. à la rentabilité de votre investissement.
Le dépôt de garantie d'une location vide
Le dépôt de garantie, parfois appelé caution, est réglementé et le montant doit être mentionné au bail. Il devrait couvrir d'éventuels petits travaux que le locataire n'a pas réalisés lui-même, sur constatations de l'état des lieux de sortie.
Le montant est d'un mois de loyer hors charges.
Il est fréquent que ce montant ne suffise pas pour couvrir les dégradations. Lorsque le propriétaire loue en direct, il est alors très difficile de récupérer la différence.
Une agence immobilière, généralement, arrive à le faire grâce à des courriers officiels.
Le locataire doit savoir qu'il doit restituer le logement propre, et que les travaux d'entretien courant lui incombent. À savoir :
Refaire régulièrement les joints
Nettoyer les VMC
Effacer les traces de moisissure
Maintenir propres et entretenir les menuiseries des fenêtres, les fenêtres et les volets
Reboucher les trous dans les murs, remplacer des carreaux de crédence...
Entretenir le jardin (tonte, désherbage, massifs)
Entretenir les gouttières
Entretenir les terrasses et les auvents
Entretenir la chaudière annuellement et maintenir l'appareil en état
Entretenir les flotteurs des WC
Vidanger la fosse septique si la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout.
En location longue durée, la vétusté est prise en compte lorsqu'il s'agit de la restitution du dépôt de garantie.
La loi ALUR est encore une fois venue encadrer cette notion avec une grille qui précise pour chaque élément de la maison, une décote en faveur du locataire.
Par exemple, même si les murs doivent être propres et rebouchés, au-delà de 7 ans d'habitation, la taux de vétusté appliqué fait que le locataire ne paie généralement pas de remise en peinture. Ce qui ne serait pas le cas au bout d'un an, si les murs n'ont pas été entretenus.
La commercialisation de votre maison à louer
Comment faire pour rendre votre maison attractive et recevoir des contacts quotidiennement ?
Le montant du loyer
Estimer correctement le montant du loyer est une étape fondamentale. Car on ne peut pas l'augmenter à son bon vouloir. Il faut suivre l'IRL (indice de référence des loyers) et appliquer l'augmentation calculée chaque année.
De plus, le gouvernement intervient parfois avec un bouclier, notamment en période d'inflation, pour bloquer l'augmentation.
Le loyer doit suivre les prix du marché.
La difficulté, quand il s'agit d'une maison, c'est de se positionner car les caractéristiques, d'une villa à l'autre, diffèrent beaucoup.
Piscine, garage fermé, jardin...
Avec un appartement, les critères sont également importants pour fixer le montant, mais il y a davantage de références.
Enquêtez sur les plateformes pour compiler un maximum d'annonces immobilières similaires à votre maison, dans le même secteur.
La mise en valeur de votre maison pour la location
S'agissant d'un investissement sur le long terme, qui requiert une certaine rentabilité et une certaine durabilité, il s'agit de proposer des matériaux robustes, mais faciles à remplacer en cas de dégradation. Même si vous avez une protection avec votre assurance propriétaire non occupant (PNO), et le locataire aussi avec sa multirisques habitation, il faut parfois remettre en état certains éléments.
Cela ne vous empêche pas de faire une jolie présentation de votre maison :
Tondre la pelouse.
Désencombrer les espaces de rangement.
Nettoyer les menuiseries des fenêtres.
Réparer les poignées de porte ou de meubles de cuisine.
Changer une crédence hors d'âge.
Ces actions permettront de faire des photos immobilières pour votre annonce, qui vont susciter l'envie. Et permettront également de ne pas avoir d'objections pendant les visites.
Diffuser une annonce immobilière
Aujourd'hui, vous pouvez diffuser gratuitement une annonce sur Seloger, ParuVendu ou Leboncoin. Sachez que le nombre de photos est limité.
Soyez prêts à répondre aux nombreux mails ou appels téléphoniques que vous allez recevoir, et gardez du temps pour les visites, qui ont souvent lieu le soir ou le week-end.
Préparez-vous à savoir analyser de nombreux documents et à demander tous les justificatifs nécessaires.
Le dossier de candidature en location
Étudier le dossier de location n'est pas qu'une simple formalité. C'est une étape à réaliser avec précaution. Certains outils peuvent vous aider à faire concorder des documents avec la réalité.
Comme par exemple, la vérification des revenus, mentionnés sur l'avis d'imposition du candidat. Rendez-vous sur le service dédié de vérification des impôts et remplissez le formulaire. Attention, une déclaration de revenus ne fait pas foi, contrairement à l'avis d'imposition.
Vous saurez immédiatement si l'avis a été falsifié ou pas.
Vous pouvez aussi demander l'avis de l'ancien propriétaire ou de l'agence qui louait le précédent logement à vos candidats, grâce aux quittances de loyer où apparaissent les contacts.
Le dossier doit être constitué de :
La pièce d'identité du preneur à bail
Ses 3 dernières quittances de loyer
Ses 3 dernières fiches de paye
Son contrat de travail
Son dernier avis d'imposition
Il s'agit ici d'un dossier classique pour une personne en CDI.
Vous avez la possibilité de mettre un curseur pour les revenus à prendre en compte :
Si le couple est marié/pacsé : vous pouvez additionner les revenus du foyer puisqu'un couple marié est solidaire fiscalement.
Si le couple vit en concubinage : il n'y a pas de solidarité entre époux, donc l'un des conjoints peut se retrouver seul dans le logement. À vous de voir si vous souhaitez cumuler leurs revenus, ou demander une solvabilité minimale par personne. Vous pourriez vous retrouver en situation d'impayé si l'un des occupants reste seul.
Signature du contrat de bail et remise des clés
Nous vous recommandons de ne pas remettre les clés au locataire avant d'avoir signé le bail. Toute dégradation survenue en amont de la signature ne rentrerait pas dans les conditions du contrat. Si le locataire veut faire des travaux avant son entrée dans les lieux, cela veut dire que votre logement serait occupé sans titre, donc sans paiement de loyer. S'il veut pouvoir jouir du logement à sa guise, il doit donc avoir signé le bail et fait l'état des lieux d'entrée.
Locataire trouvé, maison louée : et après ?
En début de location, vous allez avoir beaucoup de questions sur le fonctionnement du lieu. Il faudra être disponible pour accompagner le locataire comme par exemple pour se raccorder aux réseaux avec les bons prestataires : eau, gaz, internet, électricité...
Vous allez être au service de vos locataires y compris après la signature du bail. Vous entrez dans l'ère de la gestion locative.
Sans agence immobilière, c'est donc vous qui devrez aller à domicile constater d'éventuelles remises en état, demander des devis, donner tout type d'informations et superviser les travaux.
La vie d'un locataire est faite d'aléas dont l'issue reposera principalement sur vous.
Nous vous souhaitons une happy mise en location de votre maison !
