Taux d'imposition des revenus locatifs : votre guide en 2025 / 2026

Comprendre le système d'imposition des revenus locatifs

Les revenus locatifs en France sont soumis à une double imposition qui se compose de deux éléments distincts.

Les prélèvements sociaux : un taux fixe de 17,2%

Tous les revenus locatifs, qu'ils proviennent d'une location nue ou meublée, sont systématiquement soumis aux prélèvements sociaux au taux fixe de 17,2%. Ce taux s'applique sur le revenu net imposable, après déduction éventuelle des charges.

Cette contribution comprend la CSG (un prélèvement obligatoire social depuis la loi finances de 1991), la CRDS (un impôt créé en 1996 qui devait renflouer le "trou de la sécu" au bout de 13 ans soit en 2009, puis finalement jusqu'en 2014, puis finalement...pour toujours 😉) et d'autres prélèvements sociaux. Elle s'ajoute à l'impôt sur le revenu et ne peut être évitée.

L'impôt sur le revenu : un barème progressif selon votre TMI

Contrairement aux revenus du capital qui sont imposés à la flat tax à 30%, les revenus locatifs sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Votre taux d'imposition dépend donc de votre Taux Marginal d'Imposition (TMI).

➡️ Le TMI ne concerne que la tranche supérieure des revenus. Ce n'est pas le taux d'imposition. C'est le TMI qui fixe les règles de votre jeu de défiscalisation et des investissements qui sont intéressants pour vous.

Le cas de la SCI 

Si vous êtes associé.e d'une SCI, vous pouvez maintenir cette imposition à l'IR, dans ce cas les revenus locatifs sont transférés aux associés pour une imposition à l'IR au TMI du foyer fiscal. Mais vous pouvez aussi choisir l'impôt sur les sociétés (IS). Or comme pour toute société, l'idée est d'arriver au résultat net le plus bas possible afin d'éviter d'être taxé sur les bénéfices. La facilité ici est que l'impôt est de (seulement) 15% pour un résultat net inférieur à 45000€ (loyers-charges), puis de 25% pour un résultat net supérieur à cette somme.

S'il y a des dividendes à verser, alors ils seront soumis à la flat tax (les fameux revenus du capital) de 30% incluant les contributions sociales de 17.2%.

Cela peut être avantageux pour un foyer à revenus très élevés.

Le barème d'imposition 2025 pour vos revenus locatifs

À l'heure où nous écrivons ces lignes, nous n'avons plus de gouvernement et nous ne connaissons pas du tout les taux prévus pour 2026. Même pas une petite ébauche...Voici en attendant le barème progressif qui était applicable en 2025 aux revenus perçus en 2024 :

Important : Il s'agit d'un barème progressif. Seule la part de vos revenus qui dépasse un seuil est imposée au taux supérieur, et non la totalité de vos revenus.

Calcul de votre taux global d'imposition

Le taux global d'imposition de vos revenus locatifs se calcule très simplement ainsi :

Taux global = TMI + 17,2% de prélèvements sociaux

Selon votre tranche marginale, votre taux d'imposition total sera donc :

• 17,2% si vous ne payez pas d'impôt sur le revenu
• 28,2% pour la TMI à 11%
• 47,2% pour la TMI à 30%
• 58,2% pour la TMI à 41%
• 62,2% pour la TMI à 45%

Pour ne pas se perdre dans la terminologie, voici un rappel rapide qui vous permet de vous situer dans la jungle épineuse des déclarations d'impôts quand on n'a pas d'expert comptable sous la main :

REVENUS LOCATIFS (terme générique)

├─→ Location NUE = catégorie "REVENUS FONCIERS"

└─→ Location MEUBLÉE = catégorie "BIC" (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Location nue : quelle fiscalité pour vos revenus fonciers ?

Les loyers d'une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux selon le montant de vos revenus.

Le régime micro-foncier : simple mais limité

Les conditions d'accès :

• Revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 € (charges non comprises)
• Application automatique si vous remplissez les conditions
• Aucun dispositif fiscal particulier ne s'applique à vos biens

Fonctionnement : vous déclarez le montant brut de vos loyers encaissés. L'administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% représentant vos charges. Vous êtes donc imposé sur 70% de vos loyers perçus.

Exemple concret : Pour 12 000 € de loyers perçus dans l'année :

• Revenu imposable : 12 000 € × 70% = 8 400 €
• Prélèvements sociaux : 8 400 € × 17,2% = 1 445 €
• Impôt sur le revenu (TMI à 30%) : 8 400 € × 30% = 2 520 €
• Total impôts : 3 965 €

✅ Avantages : Déclaration simplifiée, aucun justificatif à fournir.

❌ Inconvénient majeur : vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles, même si elles dépassent 30% de vos revenus.

Le régime réel : plus complexe mais potentiellement plus avantageux

Les conditions d'accès :

• Obligatoire si vos revenus fonciers dépassent 15 000 €
• Optionnel en dessous de ce seuil (pour une durée d'engagement de 3 ans)

Fonctionnement : vous déclarez votre revenu foncier net en déduisant l'ensemble de vos charges réelles.

Charges déductibles au régime réel :

• Intérêts et frais d'emprunt immobilier
• Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
• Primes d'assurance (habitation, loyers impayés, emprunteur)
• Provisions pour charges de copropriété
• Frais de gestion et d'administration
• Taxe foncière et taxe d'enlèvement des ordures ménagères
• Honoraires de l'agence de gestion locative

Exemple concret :

Pour 12 000 € de loyers avec 5 000 € de charges déductibles :

• Revenu imposable : 12 000 € - 5 000 € = 7 000 €
• Prélèvements sociaux : 7 000 € × 17,2% = 1 204 €
• Impôt sur le revenu (TMI à 30%) : 7 000 € × 30% = 2 100 €
• Total impôts : 3 304 €

Dans cet exemple, le régime réel fait économiser 661 € par rapport au micro-foncier.

Lire aussi : Les subtilités de la location saisonnière à Nice

Le déficit foncier : un levier puissant d'optimisation

Si vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier qui permet de réduire votre imposition globale.

Règles du déficit foncier en 2025 :

• Limite de base : 10 700 € déductibles de votre revenu global
• Les intérêts d'emprunt ne sont pas pris en compte dans ce plafond
• L'excédent et les intérêts sont reportables sur vos revenus fonciers pendant 10 ans

Dispositif exceptionnel jusqu'au 31 décembre 2025 : pour les travaux de rénovation énergétique permettant de faire passer un bien de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, le plafond est doublé à 21 400 €.

Conditions :

• Devis accepté à partir du 5 novembre 2022
• Paiement entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025
• Engagement de location pendant 3 ans minimum

Attention : Si vous cessez de louer le bien dans les 3 ans suivant la déduction, celle-ci sera remise en cause, sauf cas de force majeure (licenciement, invalidité, décès, expropriation).

Location meublée : la fiscalité des BIC

Les revenus d'une location meublée relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette catégorie offre généralement des conditions fiscales plus avantageuses que la location nue.

Le régime micro-BIC : des abattements généreux

Conditions d'accès et abattements applicables en 2025 :

Pour les revenus perçus en 2024 (déclarés en 2025) :

• Location meublée longue durée : plafond 77 700 €, abattement de 50%
• Meublé de tourisme non classé : plafond 77 700 €, abattement de 50%
• Meublé de tourisme classé : plafond 188 700 €, abattement de 71%

🔺 Évolution importante pour 2026 : pour les revenus perçus en 2025 (déclarés en 2026) 

• Location meublée longue durée : plafond 77 700 €, abattement de 50%
• Meublé de tourisme non classé : plafond abaissé à 15 000 €, abattement réduit à 30%

• Meublé de tourisme classé : plafond 77 700 €, abattement de 50%

L'abattement supplémentaire de 21% pour les meublés de tourisme classés en zone détendue est supprimé depuis 2025.

Exemple concret en location meublée longue durée :

Pour 24 000 € de loyers perçus :

• Revenu imposable : 24 000 € × 50% = 12 000 €
• Prélèvements sociaux : 12 000 € × 17,2% = 2 064 €
• Impôt sur le revenu (TMI à 30%) : 12 000 € × 30% = 3 600 €
• Total impôts : 5 664 €

Le régime réel LMNP : l'optimisation par l'amortissement avec vigilance

Le régime réel en location meublée offre un avantage fiscal significatif : la possibilité d'amortir le bien et son mobilier. Toutefois, depuis le 15 février 2025, une nouvelle règle impacte fortement la rentabilité à long terme de cette stratégie.

Charges déductibles : toutes les charges du régime réel en location nue, plus :

• L'amortissement du bien immobilier
• L'amortissement du mobilier et équipements

Principe de l'amortissement :

💡 L'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, correspondant à sa dépréciation théorique. Le bien est décomposé par éléments (structure, toiture, installations, etc.) et chaque composant est amorti selon sa durée d'usage :

• Structure du bâtiment : 25 à 50 ans
• Toiture, façade : 20 à 30 ans
• Installations techniques : 10 à 15 ans
• Mobilier et équipements : 5 à 10 ans

Exemple d'économie pendant la location :

Bien acheté 180 000 € (150 000 € structure + 30 000 € terrain non amortissable) + 15 000 € de mobilier

• Loyers annuels : 18 000 €
• Charges courantes : 3 000 €
• Amortissement structure (25 ans) : 6 000 €
• Amortissement mobilier (5 ans) : 3 000 €
• Revenu imposable : 18 000 - 3 000 - 6 000 - 3 000 = 6 000 €

Contre 9 000 € au micro-BIC, vous réduisez votre base imposable de 3 000 €, soit une économie d'impôts de 1 416 € par an (avec TMI à 30%).

⚠️ CHANGEMENT MAJEUR depuis le 15 février 2025

Depuis cette date, les amortissements déduits pendant la location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (sauf exceptions prévues à l'article 150 VB du CGI).

Impact concret à la revente :

Reprenons l'exemple précédent après 10 ans de location :

• Amortissements totaux déduits : 90 000 € (60 000 € structure + 30 000 € mobilier sur 2 cycles)
• Prix de vente : 250 000 €

Calcul de la plus-value imposable :

• Prix d'acquisition réajusté = 180 000 - 90 000 = 90 000 €
• Plus-value brute = 250 000 - 90 000 = 160 000 €

Sans amortissements (si vous aviez été au micro-BIC) :

• Plus-value brute = 250 000 - 180 000 = 70 000 €

Différence : 90 000 € de plus-value supplémentaire imposable

Après abattement pour durée de détention de 10 ans :

• Impôt sur le revenu (abattement de 6% par an au-delà de 5 ans = 30%) : 90 000 × 70% × 19% = 11 970 €
• Prélèvements sociaux (abattement de 1,65% par an = 8,25%) : 90 000 × 91,75% × 17,2% = 14 206 €
• Total impôts sur la plus-value supplémentaire : 26 176 €

Bilan sur 10 ans :

• Économie d'impôts pendant la location : 1 416 € × 10 = 14 160 €
• Surcoût fiscal à la revente : 26 176 €
• Bilan net : - 12 016 € (désavantageux)

Le régime réel devient rentable uniquement si :

1. Vous conservez le bien plus de 15-20 ans : L'économie annuelle finit par compenser le surcoût à la revente
2. Vous détenez le bien plus de 22 ans : Exonération d'impôt sur le revenu sur la plus-value (reste les prélèvements sociaux jusqu'à 30 ans)
3. Vous détenez le bien plus de 30 ans : Exonération totale de la plus-value
4. Vous transformez le bien en résidence principale : Si vous l'occupez au moins 5 ans avant la vente, exonération totale

Stratégies d'optimisation face à ce changement :

Option 1 : Limiter volontairement les amortissements

Vous n'êtes pas obligé.e d'amortir au maximum. Vous pouvez :

• Allonger les durées d'amortissement
• Ne pas amortir certains composants secondaires
• Trouver l'équilibre optimal entre économie présente et coût futur

Option 2 : Privilégier le micro-BIC pour les projets court terme

Si vous envisagez de revendre dans moins de 15 ans, le micro-BIC peut être plus avantageux malgré l'imposition plus élevée pendant la location.

Option 3 : Stratégie de détention longue

Le régime réel reste excellent si vous investissez pour votre retraite et comptez conserver le bien 20-30 ans.

Tableau comparatif selon la durée de détention (TMI 30%) :

Calculs basés sur une économie annuelle de 1 416 € et des abattements progressifs pour durée de détention

Les exceptions : quand les amortissements ne sont PAS réintégrés

Selon l'article 150 VB du CGI, les amortissements ne sont pas pris en compte dans les cas suivants :

• Expropriation pour cause d'utilité publique
• Cession de logements acquis en état futur d'achèvement (VEFA)
• Certaines opérations d'échange
• Apports en société sous conditions strictes

Statuts LMNP et LMP 

➡️ Vous êtes LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) quand vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € OU inférieurs à 50% des revenus globaux du foyer

➡️ Vous êtes LMP (Loueur Meublé Professionnel) quand vos revenus locatifs sont supérieurs 23 000 € ET supérieurs à 50% des revenus globaux (2 conditions réunies)

Note importante : Le régime LMP bénéficie de règles différentes sur les plus-values (régime des professionnels) et peut être plus avantageux pour certains profils.

Coût de gestion : le régime réel nécessite l'intervention d'un expert-comptable (honoraires entre 600 et 1 800 € par an). Depuis le changement de février 2025, cette dépense doit être mise en balance avec un avantage fiscal devenu moins évident à court et moyen terme.

En conclusion sur le régime réel LMNP, l'amortissement reste un outil puissant, mais la réforme de février 2025 en a considérablement réduit l'attractivité pour les investisseurs à horizon court et moyen terme (moins de 15 ans). Ce qui était l'un des objectifs : éviter les spéculateurs. L'autre objectif étant évidemment de récupérer de l'argent. 

💡Il convient désormais de réaliser une simulation personnalisée incluant votre horizon de détention, votre TMI et votre stratégie patrimoniale avant d'opter pour ce régime.

Bon à savoir : si vous devez ou souhaitez passer d'un régime MICRO à une régime RÉEL, vous devez absolument en informer votre SIE (service des impôts des entreprises). Vous devez le faire via votre espace entreprise et avertir par messagerie privée.

Il est possible, en fonction des régions, que vous soyez redevable de la CFE (la cotisation foncière des entreprises qui était venue remplacer la taxe d'apprentissage).

Lire aussi : Tout savoir sur la loi Le Meur

Stratégies d'optimisation fiscale en 2025

Il n'en reste pas moins que l'immobilier est le seul investissement que l'on peut encore ne pas payer avec notre argent personnel. Alors certes, tout se durcit ou prend un peu plus de temps, mais comme la France a toujours besoin de son parc privé pour loger les Français, le gouvernement qui a déjà engendré une crise immobilière (notamment avec le DPE), a compris que les bailleurs privés ne sont pas que de vils spéculateurs, mais bien des entrepreneurs qui doivent être soutenus.

Investir à crédit pour déduire les intérêts

Même avec des fonds propres disponibles, emprunter présente des avantages fiscaux. Les intérêts d'emprunt sont entièrement déductibles de vos revenus locatifs, ce qui réduit votre assiette imposable.

Réaliser des travaux pour créer un déficit

L'achat d'un bien à rénover permet de déduire les dépenses de travaux et de créer un déficit foncier. Jusqu'au 31 décembre 2025, les travaux de rénovation énergétique permettent de doubler le déficit déductible à 21 400 €.

Certains travaux d'économie d'énergie bénéficient également d'une TVA réduite à 5,5%.

Opter pour une SCI à l'IS

Une Société Civile Immobilière (SCI) peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) au lieu de l'impôt sur le revenu :

• Taux réduit de 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices
• Taux normal de 25% au-delà
• Dividendes imposés à la flat tax de 30%
• Report de déficit illimité dans le temps

Cette solution est intéressante pour les TMI élevées (41% et 45%) mais présente des inconvénients en matière de plus-values immobilières.

Le démembrement temporaire pour neutraliser l'imposition

L'achat en nue-propriété pour une durée déterminée (10 à 20 ans) permet :

• De bénéficier d'une décote importante à l'achat (30 à 50%)
• De ne pas percevoir de loyers pendant le démembrement (pas d'imposition)
• De ne pas alourdir votre IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
• De récupérer la pleine propriété sans frais à la fin

Il y a aussi des avantages pour la transmission. Gestion Cassini vous conseille sur tous ces aspects. 

Location nue ou meublée : quel choix pour payer moins d'impôts ?

Essayons d'y voir plus clair pour prendre les bonnes décisions.

Au régime simplifié : avantage au meublé

En micro-foncier (location nue) : abattement de 30% En micro-BIC (location meublée) : abattement de 50%

Pour un loyer identique de 15 000 €/an avec TMI à 30% :

Location nue :

• Revenu imposable : 10 500 €
• Impôts totaux : 4 956 €

Location meublée :

• Revenu imposable : 7 500 €
• Impôts totaux : 3 540 €

Économie : 1 416 € par an

Au régime réel : avantage au meublé si revenu positif

L'amortissement en location meublée permet de neutraliser une grande partie de l'imposition pendant de nombreuses années. Le loueur en vide voit au contraire son imposition augmenter car ses intérêts d'emprunt diminuent avec le temps.

Exception : la location nue avec déficit foncier important

Si vous réalisez d'importants travaux créant un déficit foncier, la location nue devient plus avantageuse car le déficit peut être imputé sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 € ou 21 400 € pour la rénovation énergétique).

En location meublée, le déficit n'est reportable que sur les futurs revenus de location meublée.

Comment déclarer vos revenus locatifs en 2025 ?

Déclaration en ligne obligatoire

La déclaration en ligne est obligatoire si votre résidence principale dispose d'un accès internet et que vous êtes en mesure de l'utiliser.

Les formulaires selon votre situation

Location nue :

• Micro-foncier : déclaration 2042, case 4BE
• Régime réel : déclaration 2044 (revenus fonciers) + 2042

Location meublée :

• Micro-BIC : déclaration 2042-C-Pro
• Régime réel : déclaration 2031 (BIC) + annexes 2033

Le prélèvement à la source

Depuis 2019, l'impôt sur les revenus locatifs est prélevé à la source par acompte mensuel ou trimestriel directement sur votre compte bancaire. Les prélèvements sociaux sont également prélevés de cette manière.

Les changements fiscaux à anticiper

Fin des dispositifs de défiscalisation historiques

En 2025, plusieurs dispositifs ont pris fin :

• La loi Pinel ne permet plus de nouveaux investissements
• Le dispositif Censi-Bouvard a cessé

Il reste toutefois la loi Denormandie pour l'investissement dans l'ancien à rénover dans certains centres-villes. En bref, il n'y a plus de stimulation à l'investissement et les promoteurs s'en rendent bien compte dans le neuf avec des appartements qui ne se vendent pas.

Renforcement des obligations de performance énergétique

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a un impact croissant :

• Interdiction de louer les logements classés G depuis 2023
• Interdiction progressive des logements F et E dans les années à venir

Les travaux de rénovation énergétique sont donc devenus indispensables et bénéficient heureusement d'une fiscalité avantageuse avec le déficit foncier majoré jusqu'au 31 décembre 2025.

En résumé : optimisez votre fiscalité locative

Le taux d'imposition de vos revenus locatifs peut varier de 17,2% à 62,2% selon votre situation. Pour optimiser votre fiscalité :

1. Choisissez le bon régime fiscal : comparez systématiquement le régime simplifié et le régime réel en fonction de vos charges
2. Privilégiez la location meublée si vous n'avez pas de gros travaux à déduire
3. Exploitez le déficit foncier si vous investissez dans l'ancien avec travaux
4. Profitez du dispositif temporaire de déficit foncier majoré pour la rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2025
5. Empruntez pour bénéficier de la déduction des intérêts
6. Consultez un professionnel : expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine pour les situations complexes

La fiscalité immobilière évolue chaque année. Un investissement locatif reste néanmoins une excellente solution pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite, à condition de bien maîtriser les règles d'imposition.

Gestion Cassini vous accompagne dans tous vos projets immobiliers à Nice. Nos experts vous conseillent pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.