Il est vrai que dans la proche périphérie de Nice, il n'est pas rare de voir certaines maisons de ville être rachetées par des promoteurs pour construire des immeubles. La maison de ville devient un luxe. La maison de village ne jouit pas forcément de la même aura, selon les villes évidemment.
Mais comment naviguer dans le dédale administratif et financier que représente l'achat immobilier ? Comment éviter les pièges qui pourraient transformer vos actions en difficultés ? Ce guide pratique vous accompagne à travers chaque étape du processus d'acquisition, des premières réflexions jusqu'au jour où vous deviendrez officiellement propriétaire de votre futur chez-vous.
1. Définir son projet immobilier : la maison est-elle la bonne option pour vous ?
Avant de vous lancer dans la recherche active, prenez le temps de définir votre projet immobilier avec précision. Cette étape préliminaire est fondamentale pour orienter efficacement vos recherches et éviter les déceptions.
Identifier vos besoins et vos envies
Pour bien définir votre projet, posez-vous les bonnes questions :
Cherchez-vous une résidence principale ou un investissement locatif ?
Souhaitez-vous acheter une maison pour la louer ?
Connaissez-vous bien les contraintes liées à la maison individuelle ?
Quelle superficie et quel nombre de pièces vous sont nécessaires ?
Souhaitez-vous un bien neuf, ancien à rénover, ou clé en main ?
Quelle zone géographique vous intéresse et pourquoi ?
Ces critères constitueront la base de votre cahier des charges et vous permettront d'affiner progressivement votre recherche. Un cahier des charges n'est pas statique, il faut savoir quels sont les points sur lesquels vous êtes prêt à transiger.
Choisir entre neuf et ancien
Le choix entre acheter une maison neuve et acquérir un bien ancien dépend de nombreux facteurs : budget, fiscalité, enveloppe des travaux envisagés...
Le neuf offre des avantages considérables comme :
Des garanties constructeur
Une meilleure performance énergétique
Des frais de notaire réduits
La possibilité de personnaliser certains éléments
Si vous n'avez pas le projet de faire construire, vous trouverez des lotissements en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou déjà construits par des promoteurs ; ou bien des maisons neuves pas totalement achevées dont les propriétaires se sont séparés ou qui n'ont pas pu terminer la construction pour des raisons financières.
Dans cet article, nous traiterons uniquement des maisons neuves clé en main, où vous n'avez plus qu'à poser vos valises. En effet, avec la disparition des terrains à bâtir, l'augmentation des prix (+63% en 10 ans dans la région niçoise tout de même !) et les exigences de la RE2020, le nombre de permis de construire obtenus a largement chuté. Cette catégorie immobilière mériterait un article à part entière.
L'achat dans l'ancien, quant à lui, présente d'autres atouts :
Un prix au m² (parfois) moins élevé
Une localisation potentiellement plus centrale
Un charme et une authenticité uniques
La possibilité de réaliser une plus-value après travaux d'amélioration
2. Déterminer son budget : une étape incontournable
Nombreux sont les futurs propriétaires qui ont un budget "à la louche". Or savoir déterminer votre budget avec précision vous évitera les déceptions. Votre capacité financière n'est pas accessoire. Cela veut dire que votre première action n'est pas de regarder des annonces ni de contacter notre agence immobilière, mais de contacter votre banque. Et même plusieurs banques pour faire jouer la concurrence.
Évaluer sa capacité d'emprunt
Votre capacité d'emprunt dépend de plusieurs facteurs :
Vos revenus mensuels
Vos charges courantes
Vos éventuels crédits en cours
Votre apport personnel
Votre situation personnelle (statut professionnel, âge, etc.)
Les établissements bancaires appliquent généralement la règle du taux d'endettement maximum de 35% des revenus. Un calcul simple permet d'estimer votre capacité d'emprunt : (Revenus mensuels × 0,35) - Charges mensuelles = Mensualité maximale de crédit.
Prévoir tous les frais annexes
Le prix de vente du bien n'est pas la seule dépense à considérer dans votre budget. Plusieurs frais s'y ajoutent les frais directs:
Frais de notaire
Frais de dossier bancaire
Coût de l'assurance emprunteur
Frais de gestion locative si vous décidez de la louer avec une Agence immobilière
Les frais indirects :
Budget pour d'éventuels travaux
Taxe foncière annuelle
Frais de déménagement
Ces dépenses peuvent représenter une part significative du budget global et doivent absolument être intégrées à vos calculs.
3. Les aides financières pour réaliser votre achat
Contrairement aux idées reçues, acheter une maison sans argent n'est pas complètement impossible grâce aux différentes aides disponibles. Ces dispositifs peuvent considérablement alléger votre effort financier et rendre votre projet réalisable. En général, ils s'adressent aux primo-accédants. Mais si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les deux dernières années, vous récupérez ce statut.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro est un dispositif d'aide à l'accession particulièrement avantageux, pour l'achat d'une première maison. Ce prêt sans intérêts peut financer jusqu'à 40% de l'achat dans certaines zones, et selon critères d'éligibilité.
Le Prêt Action Logement
Le prêt Action Logement (ex-1% Logement) est accessible aux salariés du secteur privé dont l'entreprise cotise à Action Logement. Ce prêt à taux avantageux peut compléter votre financement principal à hauteur de 30 000€ maximum.
La location-accession
La location accession est un dispositif permettant de devenir progressivement propriétaire. Vous êtes d'abord locataire du logement avant d'exercer une option d'achat, avec une partie de vos loyers qui constitue un apport.
Le Bail Réel Solidaire (BRS) : une innovation pour l'accession abordable
Le Bail Réel Solidaire représente une solution innovante pour acheter une maison à un prix significativement inférieur au marché immobilier. Ce dispositif, encore méconnu de nombreux futurs propriétaires, mérite toute votre attention si vous cherchez à concrétiser votre projet immobilier avec un budget limité.
Il s'agit de dissocier le bâti du foncier comme le permet la loi Lagleize, sujet que nous avons traité.
4. Rechercher le bien immobilier idéal,
Une fois votre budget défini et vos aides potentielles identifiées, vous pouvez commencer à rechercher un bien immobilier correspondant à vos critères.
Multiplier les sources d'information
Pour maximiser vos chances de trouver la perle rare, ne négligez aucune source d'information comme les annonces immobilières en ligne, les sites spécialisés, les sites des agences immobilières locales, le bouche à oreille (fonctionne très bien aussi), et les réseaux sociaux en prenant garde aux marketplaces : les annonces sont souvent peu qualitatives, quand ce ne sont pas des arnaques.
À Nice, Gestion Cassini a accès à un portefeuille de biens correspondant à différents budgets et exigences. Nous fonctionnons en inter-agence et partageons nos biens avec l'ensemble des professionnels. Ils font souvent de même.
Définir vos critères de recherche et les hiérarchiser
Établissez une liste de critères de recherche par ordre d'importance :
Critères non négociables (budget maximum, localisation, superficie minimale...)
Critères importants mais flexibles (étage, balcon, parking...)
Critères secondaires (décoration, orientation...)
Cette hiérarchisation vous aidera à faire les bons compromis lors de vos visites.
Visiter efficacement les biens
La visite est une étape déterminante dans le processus d'achat. Pour en tirer le maximum, n'attendez pas une seconde visite et faites le tour parfait du propriétaire : Si vous êtes en compagnie d'un agent immobilier, c'est très bien, il a accès à toutes les informations techniques et logistiques. Un propriétaire en direct ne sera pas forcément direct ou risque d'éviter certaines questions.
5. Faire une offre d'achat : le moment décisif
Vous en avez discuté et vous êtes décidé à sauter le pas ? N'attendez pas trop longtemps avant de faire une offre d'achat. Le timing est un alié précieux sur un marché comme le nôtre.
Comment rédiger une offre d'achat
Pour rédiger une offre d'achat solide, incluez les éléments suivants :
Vos coordonnées complètes
L'identification précise du bien avec son adresse
Le montant proposé en chiffres et en lettres
La durée de validité de votre offre
Les éventuelles conditions (obtention de prêt, etc.)
La date et votre signature
Votre offre peut être inférieure au prix affiché, mais doit rester réaliste pour être prise au sérieux par le vendeur. Avec Gestion Cassini, dès que votre offre arrive, elle est présentée au vendeur pour négociation.
La négociation avec le vendeur
La négociation est un art subtil. Pour réussir cette étape, il faut avoir des éléments concrets à présenter : les prix du marché, une estimation des travaux indispensables...Notre meilleur conseil, c'est de laisser faire un professionnel. Tout affect disparaît et vos intérêts convergent. L'agent immobilier connaît les limites du vendeur, et il sait ce que vous pouvez concéder. Ce qui n'est pas votre cas.
6. Du compromis à l'acte définitif : les étapes administratives
Une fois votre offre acceptée par le vendeur, plusieurs étapes administratives vous attendent avant de devenir officiellement propriétaire.
La signature du compromis de vente
Le compromis de vente (ou promesse de vente) est un contrat qui engage les deux parties. Il précise :
L'identité des parties
La description détaillée du bien
Le prix et les modalités de paiement
La date de signature de l'acte authentique de vente
Les conditions suspensives (principalement l'obtention du prêt)
Les diagnostics techniques obligatoires
À la signature du compromis, vous déclenchez le délai de rétractation légal.
Le délai de rétractation
Après la signature du compromis, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Durant cette période, vous pouvez vous désister sans justification ni pénalité. Ce délai vous permet de faire des vérifications en mairie pour savoir s'il n'est pas prévu de projet urbain, ou de construction d'immeuble sur un terrain voisin. Parfois le bien est frappé d'alignement ce qui veut dire que votre parcelle pourrait être rétrécie et donner lieu à travaux pour une période inconnue.
Le vendeur ne peut pas se désister.
La demande de prêt immobilier
Une fois le compromis signé, vous disposez généralement de 45 jours pour obtenir une offre de prêt. Pour optimiser vos chances d'obtention et bénéficier des meilleures conditions :
Constituez un dossier complet avec tous les justificatifs d'identité et financiers
Sollicitez plusieurs établissements bancaires pour comparer les offres
Considérez le recours à un courtier pour vous accompagner
Négociez non seulement le taux, mais aussi l'assurance emprunteur et les frais de dossier
Évidemment, la banque voudra récupérer vos comptes. Ce qui est une bien moindre contrepartie.
L'acte de vente définitif
L'acte de vente définitif est signé chez le notaire, en présence du vendeur (ou de son représentant). C'est à ce moment que vous devenez officiellement propriétaire et que vous réglez :
Le solde du prix de vente
Les frais de notaire
Éventuellement une partie des charges de copropriété (au prorata)
Le notaire vous remet alors les clés, sauf disposition contraire prévue dans l'acte.
7. Éviter les pièges lors de l'achat immobilier
Le parcours d'acquisition immobilière est semé d'embûches qu'il vaut mieux connaître pour les éviter.
Vérifier les diagnostics immobiliers
Les diagnostics techniques sont obligatoires et doivent être fournis par le vendeur. Ils vous renseignent sur :
La performance énergétique (DPE)
La présence d'amiante, de plomb, de termites
Les risques naturels et technologiques
L'état des installations électriques et de gaz
L'assainissement
Ces documents sont essentiels pour évaluer l'état réel du bien et anticiper d'éventuels travaux. Ils sont absolument obligatoires dès lors que le bien est diffusé en annonce. Le propriétaire ne peut donc pas vous faire attendre, comme c'est souvent le cas lorsque l'on veut dissimuler un mauvais DPE par exemple. Sachez que l'attestation de surface n'est pas obligatoire pour une maison. Et méfiez-vous aussi des estimations "à la louche" du propriétaire. Munissez-vous éventuellement d'un mètre laser pour mesurer les pièces si vous avez un doute.
Certes pour la vente d’une maison, le prix n'est pas fixé au mètre carré, mais il est certain que l'on peut surestimer une villa ou une maison en arguant de sa surface.
Bien comprendre les conditions suspensives
Les conditions suspensives vous protègent en vous permettant de vous désengager sans pénalité si certaines conditions ne sont pas remplies, notamment :
La non-obtention du prêt
La découverte d'une servitude grave
Un vice caché rendant le bien impropre à sa destination
N'hésitez pas à faire ajouter des conditions spécifiques en fonction de votre situation. Chez Gestion Cassini les conditions suspensives sont systématiquement vérifiées, voire même bien plus couvrantes que nécessaires.
Vérifier l'urbanisme et les projets locaux
Avant de vous engager, renseignez-vous auprès de la mairie sur le plan local d'urbanisme (PLU). On pourrait par exemple vous dire qu'il est possible de creuser une piscine alors que ce n'est peut-être pas le cas. Ou construire une extension alors que vous occupez déjà toute la surface au sol permise (comme quoi avoir la bonne superficie n'est pas superflu). Demandez aussi au service de l'urbanisme les futurs projets, les servitudes, et toute règle de construction pour des travaux de rénovation.
Ces informations peuvent avoir un impact considérable sur la valeur future de votre bien et sur votre qualité de vie.
8. Le rôle de l'agent immobilier dans votre projet d'achat
Si acheter en direct avec le vendeur (de particulier à particulier) est possible, le recours à un agent immobilier présente de nombreux avantages. Ce n'est pas pour rien d'ailleurs, que la majorité des vendeurs souhaitent passer par une agence. Côté acquéreur il y aussi des avantages.
Une expertise et un gain de temps
Grâce à l’agence immobilière, vous profitez de tous les conseils pour acheter au juste prix. Vous avez accès à son réseau d'artisans pour faire établir des devis. Vous n'avez pas à vous soucier des dossiers administratifs (en tout cas pas chez Gestion Cassini). Et surtout, vous serez décideur, sans vous impliquer dans la négociation.
Une sécurisation juridique
L'agent immobilier sécurise votre acquisition en vérifiant la conformité des documents et des diagnostics, en vous conseillant sur les conditions suspensives à inclure et veillera au respect des délais légaux.
Vous pouvez aller travailler tranquillement pendant que l'agent immobilier fait l'interface avec le notaire.
Un accompagnement jusqu'à la remise des clés
Chez Gestion Cassini, nous accompagnons nos clients à chaque étape, de la définition du projet jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente, et même au-delà pour les questions post-acquisition.
Conclusion : les clés d'un achat immobilier réussi
Acheter une maison est un projet exaltant mais un peu lourd en temps, en ressources et en énergie.
En suivant nos conseils pour acheter, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour concrétiser votre rêve immobilier dans les meilleures conditions.
Vous envisagez d'acheter une maison à Nice ou dans les Alpes-Maritimes ? Chez Gestion Cassini, nous prendrons sur notre temps, nos ressources et notre énergie pour que vous puissiez vous concentrer sur le plaisir de l'achat (et l'obtention d'un prêt quand même 😉)
