Les principaux dispositifs d'aide à l'achat immobilier
L'accession à la propriété est encouragée par de nombreux dispositifs. Encore faut-il les connaître et être éligible. Ça vaut le coup d'essayer, n'est-ce pas ?
Petit tour d'horizon des aides financières incontournables pour financer votre projet immobilier de résidence principale 👇
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : l'allié des primo-accédants
Le prêt à taux zéro reste la solution phare pour les primo-accédants. Voici en quoi il consistait avant 2025 :
Comme son nom l'indique, ce prêt sans intérêts ni intérêts intercalaires, permet de financer une partie de l'achat immobilier de votre résidence principale, sous certaines conditions :
Être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années)
Respecter les plafonds de ressources établis selon la zone géographique et la composition du foyer
Le financement oscille entre 20 et 40% du montant total en fonction du zonage.
Le bien doit respecter des critères de performance énergétique (DPE)
Autrement dit voici ce comment il opérait avant :
Achat dans l'ancien
Possible en zone B2 ou C
Les travaux doivent compter pour 25% minimum du montant total du prêt
Le montant varie en fonction des ressources du foyer et de sa composition : de 100 000€ à 264 000€
La durée maximale du remboursement est de 25 ans.
En complément, un prêt classique, un PAS (voir plus bas), un prêt complémentaire, un prêt épargne logement ou un prêt conventionné doit être demandé.
Achat dans le neuf
Bâtiment collectif soit minimum 2 logements.
Zone A, B1, B2 et C
Applicable sur 20 à 40% du montant total soit de 100 000€ à 345 000€
Malgré les nombreuses coupes budgétaires dans la loi finance 2025, le PTZ a non seulement été maintenu mais même élargi à compter du 1er avril 2025, temporairement nous précise le gouvernement, alors que le PTZ est prolongé jusqu'en 2027. Attention, le changement s'applique pour toute offre de prêt validée à compter du 1/04/2025. Pas avant.
Voici ce qu'il faut savoir :
Achat dans le neuf
Plus de contrainte de zonage
Sous condition de nouveaux plafonds de ressources
Applicable jusqu'à 50% du montant total, en fonction de la zone et du nombre de personnes dans le foyer.
Acceptation des montages tels que la co acquisition, le démembrement (nu-propriétaire et usufruitier), et les baux emphytéotiques. Les baux emphytéotiques sont le fait de séparer le terrain du bâti, ce qui est prévu par la loi Lagleize, qu'il faut connaître pour bien en comprendre les enjeux.
Achat dans l'ancien
Hormis l'extension au territoire complet et la quotité, rien de neuf pour l'ancien 😉
À Nice, nous sommes situés en zone géographique A, donc une zone tendue. Il ne reste plus beaucoup de foncier, mais peut-être aurez-vous la change de profiter d'un PTZ pour votre future maison (si vous y habitez en résidence principale au plus tard 1 an après l'achèvement des travaux).
Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) : élargir l'accès au crédit
Si vous disposez de revenus modestes, le Prêt d'Accession Sociale peut être une solution intéressante. Ce prêt conventionné offre des taux avantageux et permet de financer jusqu'à 100% de l'opération (dans la limite du montant maximal fixé selon les zones).
Les avantages du PAS sont nombreux :
Taux d'intérêt plafonné et souvent inférieur aux taux du marché immobilier
Frais de notaire et frais de dossier bancaire moindres
Possibilité de bénéficier de l'APL propriétaire
Il est cumulable avec d'autres aides comme le PTZ, le prêt personnel, le prêt épargne logement, le prêt relais.
Pour en bénéficier, vos ressources ne doivent pas dépasser certains plafonds, qui varient selon la composition de votre foyer et la localisation du bien à acquérir. Il faut apporter une véritable garantie comme une hypothèque, pour en bénéficier.
Le PAS ne couvre que l'achat dans le neuf (terrain et maison à bâtir inclus) ou dans l'ancien avec des travaux, ou encore des travaux d'extension ou de surélévation. Il faudra donc trouver soit un apport, soit prendre à autre crédit pour financer les frais administratifs et fiscaux.
Le Prêt Action Logement (ex-1% Logement)
Vous êtes salarié d'une entreprise du secteur privé de plus de 10 employés et vous êtes primo-accédant ? Vous pouvez peut-être prétendre au prêt Action Logement. Ce prêt à taux réduit (souvent fixé à 0,5%) peut financer jusqu'à 30 000€ de votre projet immobilier (ou d'un autre projet de réhabilitation), que ce soit pour l'achat d'un logement ancien ou neuf. L'enveloppe monte jusqu'à 40 000€ pour les agriculteurs.
Ce prêt présente plusieurs atouts :
Taux d'intérêt très avantageux et fixe
Durée de remboursement flexible (jusqu'à 25 ans)
Cumulable avec d'autres aides comme le PTZ
Pas de frais de dossier
Pour en savoir plus, n'hésitez pas à vous rapprocher de votre employeur ou directement d'Action Logement.
Les aides spécifiques pour l'achat dans l'ancien
Nous ne traitons pas ici de défiscalisation dans l'ancien, mais uniquement des méthodes d'acquisition.
Le PTZ dans l'ancien avec travaux
Contrairement à une idée reçue, le Prêt à Taux Zéro n'est pas réservé au neuf. Vous pouvez en bénéficier pour l'achat d'un logement ancien, à condition de réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l'opération. Ces travaux doivent notamment améliorer la performance énergétique du logement.
C'est une excellente option si vous souhaitez acheter une maison à rénover, particulièrement à Nice où le parc immobilier ancien est important.
L'éco-prêt à taux zéro
En complément, vous pouvez bénéficier de l'éco-PTZ pour financer vos travaux de rénovation énergétique. Ce prêt sans intérêt peut atteindre 50 000€ pour un bouquet de travaux complet visant à améliorer la performance énergétique de votre logement.
L'avantage ? Il est cumulable avec le taux zéro PTZ "classique" et peut vous aider à financer la partie travaux nécessaire pour être éligible au PTZ dans l'immobilier ancien.
Les aides locales pour soutenir votre projet d'achat de maison
La France regorge d'organismes et d'administrations. Bien malin celui qui connaît toutes les mesures disponibles d'une année sur l'autre. Voici nos pistes pour vous orienter dans ce dédale bleu-blanc-rouge.
Les aides des collectivités territoriales
De nombreuses collectivités proposent des aides financières pour faciliter l'accession à la propriété sur leur territoire. Ces dispositifs varient considérablement d'une région à l'autre :
Subventions directes
Prêts à taux zéro complémentaires
Aides aux travaux d'amélioration
Exonérations temporaires de taxe foncière
À Nice et dans les Alpes-Maritimes, plusieurs programmes existent pour aider les primo-accédants, notamment des primes à l'acquisition dans certains quartiers en renouvellement urbain.
Pour connaître les aides disponibles dans votre secteur, rapprochez-vous de l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) ou de votre mairie qui est un véritable service public de proximité.
L'accession sociale à la propriété via les HLM
Les organismes HLM proposent des programmes d'accession sociale à la propriété à des prix inférieurs à ceux du marché immobilier. Ces dispositifs comme le PSLA (Prêt Social Location-Accession) permettent d'acheter un logement neuf à prix maîtrisé, avec une TVA réduite et une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.
Le principe de la location accession est simple : vous êtes d'abord locataire du logement avec une partie de votre loyer qui constitue une épargne, puis vous devenez propriétaire à un prix de vente fixé dès le départ, déduction faite de cette épargne constituée.
Lire aussi : Comment gérer son bien immobilier ?
Optimiser le financement de votre projet immobilier
Quand bien même les dispositifs sont en place, ils évoluent au gré de la politique économique nationale et territoriale. Il vaut mieux anticiper le projet immobilier dès que possible en actionnant certaines démarches.
L'épargne logement : préparer son projet en amont
Le Prêt Épargne Logement (PEL) reste un outil intéressant pour préparer son achat immobilier. Après une phase d'épargne (minimum 4 ans), vous pouvez bénéficier d'un prêt à taux fixe avantageux.
Si vous avez déjà un PEL de quelques années, il peut constituer :
Un apport personnel pour rassurer les prêteurs
Une source de financement complémentaire à taux fixe
Un moyen de réduire le coût total de votre crédit immobilier
L'APL accession et APL propriétaire
Les aides personnalisées au logement (APL) ont été supprimées il y a quelques années. Malgré tout, elles pourraient revenir dans le paysage au moment opportun. C'est utile de les connaître en cas de recherches à une date ultérieure.
Il s'agissait d'une aide financière, calculée en fonction de vos ressources, de la composition de votre foyer et du montant de vos mensualités.
Comment établir votre budget et maximiser vos chances d'obtenir un prêt ?
D'autant plus quand il faut solliciter des aides, le montage financier doit s'effectuer avant de démarrer toute recherche de votre maison. Mais c'est aussi valable sans aide. Un agent immobilier ou un vendeur n'ont pas accès à vos revenus, et ne connaissent pas l'état de vos comptes. C'est la responsabilité de l'acheteur de se présenter en visite en sachant parfaitement le montant prévu pour un achat aussi important.
Évaluer sa capacité d'emprunt pour l'achat d'une maison
Avant de vous lancer dans votre projet immobilier, il est essentiel d'établir précisément votre capacité d'emprunt. Celle-ci dépend de plusieurs facteurs : vos revenus et charges actuels, votre apport personnel, votre situation professionnelle, la durée du prêt envisagée et le taux d'endettement maximum (fixé à 33% par les instances bancaires, et 35% maximum, des revenus).
N'oubliez pas d'inclure dans votre budget tous les frais annexes : frais de notaire, frais de dossier bancaire, assurance emprunteur, etc. Certaines banques obligent maintenant à réaliser des travaux pour se conformer à la loi Climat sur la transition énergétique. Et les banques peuvent vous obliger à emprunter une partie du montant des travaux avec la même offre de prêt.
Préparer son dossier de demande de prêt
Pour maximiser vos chances d'acheter une maison et d'obtenir les différentes aides, voici quelques conseils :
Vous devez stabiliser votre situation professionnelle et vous constituer un apport personnel (idéalement 10% du prix de vente). Si vous avez d'autres crédits en cours, ils seront pris en compte dans le taux d'endettement : réduisez ou soldez-les. Évitez les découverts bancaires dans les mois précédant votre demande, et montez un dossier impeccable avec tous les documents nécessaires (fiches de paie, avis d'imposition, etc.). Un conseiller en financement immobilier peut vous aider à monter un dossier solide et à trouver les meilleures conditions de prêt immobilier.
Nous insistons sur le fait que si vous êtes à découvert dans les 6 derniers mois de la présentation de votre dossier en banque, votre prêt ne sera pas accordé. Vous devez impérativement rester dans le vert.
Si ce n'est pas le cas, vous pourrez refaire une demande quand vos comptes seront assainis.
Les aides spécifiques pour acheter votre maison en tant que primo-accédants
Pour ceux qui réalisent leur premier achat immobilier, certains dispositifs sont particulièrement intéressants. En tant que primo-accédant, vous pouvez bénéficier de :
Le Prêt à Taux Zéro avec des plafonds plus élevés
Des aides locales spécifiques réservées aux primo-accédants
Des offres bancaires dédiées avec des conditions préférentielles
Des garanties de prêt facilitées (comme le Fonds de Garantie à l'Accession Sociale)
Ces dispositifs permettent de compenser le manque d'apport personnel qui peut être un frein pour un premier achat immobilier.
Et si vous n'êtes pas primo-accédant ?
Sont considérées comme primo accédants toutes les personnes qui n'ont pas été propriétaires durant les 2 années précédentes. Une sorte de remise à zéro des compteurs.
Toutefois, cette règle s'efface sous certaines conditions comme dans le cas d'un démembrement du logement. Par exemple, des parents prévoyants qui démembrent leur logement pour donner la nue-propriété aux enfants afin d'alléger les frais de succession : dans ce cas, les enfants accédant à la pleine propriété pour eux-mêmes sont considérés comme primo-accédants.
Sinon, il reste malgré tout le PEL et toutes les aides à l'accession dans le social, ainsi que certaines aides à la rénovation énergétique.
Quelles sont les étapes clés pour bénéficier des aides à l'accession ?
S'informer en amont : Contactez l'ADIL de votre département pour connaître l'ensemble des aides auxquelles vous pourriez prétendre
Évaluer votre budget : Faites une simulation de financement par plusieurs établissements bancaires. Gestion Cassini peut également vous conseiller un (bon) courtier.
Rechercher votre bien : Concentrez-vous sur des biens correspondant à votre capacité financière réelle. Vous gagnerez un temps fou à procéder d’abord aux vérifications bancaires.
Monter votre dossier de financement : Rassemblez tous les documents nécessaires pour les demandes d'aides et de prêt.
Faire les demandes d'aides : Certaines aides doivent être demandées avant la signature du contrat de vente
Finaliser l'achat : Une fois toutes les aides accordées, vous pourrez signer l'acte définitif chez le notaire
Conclusion : un projet immobilier accessible grâce aux aides
Acheter une maison reste un projet accessible, même pour des primo-accédants aux ressources modestes, grâce aux nombreux dispositifs d'aide sociale et d'aide financière existants. Le cumul de ces différentes aides peut considérablement réduire le coût total de votre acquisition et faciliter votre accession à la propriété.
À Nice, Gestion Cassini vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet, de la recherche du bien jusqu'à la finalisation de votre plan de financement.
N'oubliez pas que ces dispositifs évoluent régulièrement. Il est donc essentiel de vous faire accompagner par des professionnels qui connaissent parfaitement les aides en vigueur et pourront vous orienter vers les solutions les plus adaptées à votre situation.
Lire ensuite : Acheter une maison pour la louer
