Le dilemme du propriétaire : gérer seul ou déléguer la gestion de son bien immobilier ?

Publié le 29 janvier 2025

Vous venez d’acheter un bien, vous êtes un tout nouveau propriétaire et vous vous interrogez légitimement sur la meilleure solution pour gérer ce bien immobilier ? Vous avez un bien dont vous aimeriez obtenir des revenus locatifs ? Vous vous en doutez, c'est une affaire de disponibilité, et une affaire de rentabilité. 

D'ailleurs, dès lors que vous possédez un patrimoine de plusieurs biens, il faut savoir que la gestion peut vous prendre, en fonction du nombre de biens en portefeuille, de 1 jour à 2 jours par semaine. Il est donc plus facile de prendre une décision dès lors que votre temps personnel est très impacté.

Mais quand on débute, quand on a qu'un seul bien, comment statuer sur la question ?

FAIRE-GERER-SON-BIEN-IMMOBILIER

Gérer son bien seul : mode d'emploi

Quelles sont les compétences indispensables pour un propriétaire pour gérer son bien sans se faire rattraper ni par les impôts, ni par les assurances, ni par le locataire ?

Les connaissances juridiques indispensables

  • Loi du 6 juillet 1989 : Les rapports locatifs sont consignés dans un texte de loi qui s'applique sur les locations nues, autrement appelées locations longue durée. Il s'agit de la loi du 6 juillet 1989, qui donne lieu à la signature du bail loi 1989 ou bail classique. Le propriétaire a pour obligation de délivrer un logement décent, et donc qui suit les normes énergétiques en vigueur. Il a aussi une obligation de délivrer le logement en bon état, ou permettre au locataire de défalquer d'éventuels travaux du loyer. Et il doit liberté de jouissance, sans entrave, au locataire. Quand bien même il serait en conflit avec son locataire, comme par exemple en cas de loyer impayé ou d'occupation illégale, le propriétaire doit assurer l'entretien et la sécurité du logement.

  • Les distinctions juridiques entre la location nue et la location meublée : un bail différent pour chaque situation. Des clauses obligatoires en fonction de la typologie de la location, et bien évidemment le respect de la durée du bail, de son renouvellement...C'est l'aspect juridique probablement le plus lourd, car un particulier pense qu'il peut trouver un modèle de bail sur internet et le faire signer au locataire, mais il n'en connaît généralement ni les obligations, ni les implications.

  • La fixation et la révision du loyer : si à Nice, les loyers ne sont pas (encore) encadrés, certaines villes sont soumises à l'encadrement et il faut donc suivre l'agenda ministériel annuel pour savoir quelle ville est concernée, particulièrement Nice qui, chaque année, frôle l'encadrement. D'ailleurs, dans la loi Le Meur, le maire reprend la prérogative de la politique du logement dans sa ville. La révision du loyer s'opère quant à elle annuellement et est fixée par l'indice de référence des loyers (IRL). Il faut donc, en tant que propriétaire solo, savoir effectuer quelques calculs, avec le risque de ne pas respecter le plafonnement et donc, d'être poursuivi par le locataire qui en saurait plus que vous. 

  • Les implications des diagnostics immo : les travaux à prévoir en cas de nécessité absolue sont indiqués dans les diags. Un tableau électrique défectueux, une sortie de gaz mal condamnée, tout ceci peut créer des dommages à l'occupant. Mieux vaut donc réussir sa location en trouvant des artisans compétents pour vous éviter quelques nuits blanches. D’ailleurs, le DPE revêt dorénavant une importance vitale pour poursuivre l’activité de loueur en toute sérénité. 

  • La gestion des risques : sans agence immobilière, le risque repose entièrement sur le propriétaire solo. Du loyer impayé aux nuisances de voisinage, il doit absolument tout gérer. Y compris les incidents techniques dans le logement. D'ailleurs, un professionnel en gestion immobilière passe 90% de son temps à gérer des problèmes et l'insatisfaction des locataires. Il faut donc savoir faire preuve de diplomatie.

  • La fiscalité locative : parfois recevoir les conseils d'un professionnel fait gagner de l'argent. Parce que choisir entre déclarer des revenus, ou des revenus fonciers, ou choisir d'être en LMNP ou au régime réel, a une incidence sur la rentabilité globale de l'investissement. Et puis, remplir une feuille d'impôts pendant des heures en fonction du régime choisi, parfois en listant chaque charge et chaque dépense, c'est un coût non financier, mais un coût en temps non négligeable. 

  • La fin du bail : un contrat de bail évolue et requiert des connaissances juridiques. Quand envoyer le congé au locataire, dans quelles circonstances ? Quelles sont les formalités ? Ne pas se plier au conformisme peut faire échouer une sortie. Dans le cas où le propriétaire doit impérativement récupérer son bien, c'est un drame humain qui se joue souvent à peu de choses. 

Si vous avez tout ce temps, et ces connaissances, et que vous savez où chercher la documentation utile, alors vous pouvez envisager de faire la gestion locative seul.

En parlant de temps, attendez, ce n'est pas fini !

La gestion administrative : la paperasse, quoi !

  • Le suivi des paiements et des loyers : tous les mois, vérifier que vous avez bien été payé, puis, envoyer la quittance de loyer avec l'avis d'échéance du mois suivant. Ou éventuellement la relance.

  • Archivage et conservation des documents par rapport à la durée légale.

  • Répondre aux locataires sous 48h.

  • Organisation des visites. Secrétariat. 

  • Montage du dossier du locataire, l'étudier, savoir où trouver les bonnes informations pour sécuriser l'occupation.

  • Remise du dépôt de garantie dans le cadre légal, et en prenant en compte le tableau de vétusté pour chaque élément du logement. 

Vous me direz que tout ceci ne prend pas trop de temps, puisque ce sont des gestes occasionnels, isolés. Mais lorsqu'on les met bout-à-bout, ça pèse son poids. Surtout quand il y a un turn-over important en cas d'appartement trop cher pour le marché, ou un peu trop vétuste. 

La gestion technique : allo bobo 

  • Les urgences : un cumulus ne tombe en panne que le dimanche ou les jours fériés. En tout cas, c'est l'impression que vous aurez. Les problèmes ne tombent jamais au bon moment. Il faudra être réactif et avoir mis en place un réseau d'artisans fiables qui peuvent intervenir pour vous. Ou alors, vous devriez savoir bricoler. 

  • Le suivi de travaux : par exemple, entre 2 locations, vous devez changer une cabine de douche ou installer un nouveau meuble de cuisine. Où remettre en peinture, ce qui est le plus courant. Alors, vous devez faire établir plusieurs devis, puis lancer et contrôler les travaux, particulièrement les finitions. Vous rendre sur place, donc. Faire avancer les chantiers. Ceci ne peut être réalisé le week-end alors que les artisans ne travaillent pas.

  • Si vous louez en meublé, il faudra alors systématiquement vérifier que les 11 éléments obligatoires sont en bon état et les renouveler si besoin.

La gestion technique est peut-être la plus difficile, car lorsqu'on n'est pas un professionnel, on peut vite se laisser déborder par des notions qu'on ne maîtrise pas. C'est alors que le risque de se faire avoir surgi.

Lire aussi : Le guide complet pour acheter une maison pour la louer

Les autres contraintes à l'autogestion immobilière

L'investissement en temps n'est pas la seule contrainte cachée. Il y a aussi les contraintes géographiques : le propriétaire doit pouvoir visiter les lieux rapidement, réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie. Et puis il y a aussi l'assemblée générale des copropriétaires à laquelle il doit se rendre annuellement (ou au moins voter par correspondance et prendre connaissance du dossier annuel). 

La recherche de locataire peut être un véritable fardeau aussi. N'oubliez pas d'assurer votre bien en GLI ou de trouver des garants ultra fiables. Enfin, vous devrez respecter les obligations du bailleur

Bref, s'occuper d'un investissement locatif tourne vite à l'occupation numéro 1 quand on fait tout soi-même. Propriétaire bailleur devient un second métier. À une époque, les choses étaient plus faciles : les démarches étaient simplifiées. Aujourd'hui, avec la loi Alur, et la fiscalité plus complexe, gérer soi-même est une véritable contrainte.

Mais la bonne nouvelle, c'est qu'il est d'autant plus facile d'aller vers un administrateur de biens une fois qu'on a cerné les difficultés et qu'on sait qu'on ne peut y faire face seul.

Déléguer la gestion locative aux professionnels : les différents niveaux de délégation

Maintenant que nous avons fait le tour des missions du gestionnaire, vous avez des dizaines de raisons de confier votre bien et d'en tirer de très nombreux avantages. Cependant de nos jours, l'offre professionnelle s'est considérablement étoffée. Aussi, vous devriez savoir quel mandat signer et quels services il vous procurera.

Délégation de la gestion administrative simple

C'est une nouvelle offre en ligne qui fait office de prix d'appel sur internet. Car pour réaliser la gestion administrative, nul besoin d'une agence physique. Tout peut se faire à distance et en dématérialisé. C'est la raison pour laquelle on a vu fleurir des offres très low-cost qui attirent les propriétaires bailleurs avec des prix très bas, en appelant ce service de la gestion locative.

En réalité, il s'agit d'une seule prestation, qui relève plus du secrétariat que de la gestion impliquant la détention d'une carte professionnelle

Mais c'est un prix d'appel, un bon coup marketing pour attirer les clients. Sachez que vous n'aurez rien d'autre que :

  • Rédaction du bail

  • Déclaration des revenus ou aide à la déclaration

  • Appel des loyers et charges probablement sans séquestre. 

Délégation de la gestion administrative et mise en relation

Le deuxième niveau de cette solution revient à inclure la gestion administrative et à y ajouter la mise en relation avec le réseau de prestataires et d'artisans locaux. Ainsi, le propriétaire gagne du temps car il n'a pas à chercher ou à travailler avec quelqu'un sans confiance : il peut s'appuyer sur un réseau, on l'espère, testé et approuvé.

Délégation commerciale, administrative, technique et financière

Pour une offre complète, en mode pilote automatique, seules les agences immobilières avec des personnes physiques offrent le panel de services adéquat. 

Elles vont :

  • Commercialiser le bien et s'occuper de la mise en location (déterminer le montant du loyer...)

  • Réaliser les visites

  • Sélectionner un locataire 

  • Proposer une assurance loyers impayés intégrée

  • Rédiger le bail de location 

  • Faire l'état des lieux d'entrée et la remise des clés

  • Gérer l'envoi des avis d'échéance

  • Collecter les loyers (ce qui requiert une carte professionnelle)

  • Déduire le montant des travaux des loyers au besoin

  • Conserver toutes les factures

  • Représenter le propriétaire à l'AG

  • Représenter le propriétaire en cas de litige auprès du tribunal

  • Gérer les incidents de paiement

  • S'occuper des équipements 

  • S’occuper de l’entretien prévu dans les obligations du bailleur.

  • Superviser les travaux

  • Réaliser les visites patrimoniales et les rapports de fin de chantier

  • Réviser les loyers

  • Appeler les charges et faire la régularisation des charges

  • Aider ou faire la déclaration fiscale 

Les frais de gestion sont plus élevés que les prix d'appel en ligne, mais on voit très bien la différence entre la seule gestion courante ou la seule gestion administrative et une gestion complète. 

Combien coûte la gestion immobilière par une agence ? 

Est-ce une opération rentable ? Dans la mesure où, lorsque vous êtes au régime réel pour votre imposition, vous pouvez déduire les honoraires de gestion locative de vos revenus fonciers, alors en effet, l'opération est parfaitement rentabilisée. 

Un conseil : il ne faut pas fixer le montant du loyer en fonction des frais de gestion. Si vous faites payer la gestion locative au locataire par le biais d'un loyer trop élevé, vous serez mal positionné sur le marché et vous n'apparaîtriez pas dans les recherches d'annonces. 

Il n'y a pas de différence tarifaire entre une location vide et une location meublée. 

Aussi, en fonction du niveau de prestation, vous pouvez louer pour un forfait fixe. Ou vous pouvez louer avec un taux de gestion inférieur à 5% avec un gestionnaire immobilier 100% digital (un niveau de prestation moindre).

En général, les agences physiques qui proposent la gestion complète, proposent un taux de gestion entre 7 et 9% HT.

Point de vigilance : Vous devriez faire attention sur quoi le taux de gestion s'applique : sur les loyers encaissés (le plus cher) ou sur les loyers hors charges (le moins cher). 

Si vous le désirez, vous pouvez comparer le coût de la gestion locative à Nice, à l'aide de notre tableau comparatif remis à jour tous les ans.

Avec qui allez-vous signer un contrat de gestion ?

Donner un mandat et confier son bien est une acte de confiance avant tout. C'est un partenaire dont vous aurez besoin, pas d'un agent capable de rédiger une lettre ou de classer des factures.

Votre choix ne doit pas être purement économique. Le gain se place parfois ailleurs que sur les tarifs. 

Profitez des conseils offerts par l'expert de la gestion locative depuis 30 ans à Nice : Gestion Cassini.

Retour

Ce site est protégé par reCAPTCHA et les règles de confidentialité et les conditions d'utilisation de Google s'appliquent.