Bon plan immobilier : devenir propriétaire d'une maison pour la mettre en location

Publié le 20 janvier 2025

Vous envisagez d'acheter une maison pour la louer ? Vous avez raison. L'investissement immobilier locatif reste une valeur sûre pour vous constituer un patrimoine solide. À condition de faire quelques choix stratégiques.

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Car oui, l' achat immobilier  demande de la réflexion. Les étapes sont nombreuses, de l'étude du marché jusqu'à la mise en location. Et  les sommes en jeu sont trop importantes pour apprendre sur le tas  et faire des erreurs évitables.

En tant qu'experts immobiliers, nous voyons passer chaque jour des investisseurs qui se précipitent et viennent finalement chercher conseil à l'agence. Prenez le temps de lire ce guide complet. Vous y trouverez  toutes les clés pour acheter une maison pour la louer.

Le marché immobilier : contexte et opportunités

Une baisse des taux dynamise le marché de la transaction quand une hausse le ralentit. Malgré des conditions d'emprunt qui se durcissent toujours plus, l'attentisme dans les conditions économiques difficiles provoque généralement une baisse des prix  de l'immobilier. Mais à Nice, le secteur est totalement hors-jeu. Il ne réagit jamais comme le reste de la France.

La fin du Pinel en 2024 met fin à la manne d'investisseurs privés dans le neuf, et donc réduit l'arrivée de nouveaux logements en location sur le marché immobilier. Un nouveau dispositif pourrait voir le jour.

Non seulement la  demande locative  reste forte, particulièrement sur la Côte d'Azur avec la location saisonnière qui empiète sur la disponibilité des logements. Mais en plus, il y a cette pénurie de neuf additionnée aux sorties de location des DPE classés dans les plus mauvais scores. 

Nous sommes sur un marché, n'ayons pas peur des mots, en crise.

À Nice, le  montant des loyers  se maintient à un niveau élevé. Entre les étudiants, les jeunes actifs et les familles, les locataires potentiels ne manquent pas. La  location longue durée  offre ainsi des perspectives intéressantes pour les  propriétaires bailleurs .

Surtout depuis que la niche fiscale du LMNP a été ramenée au même niveau que l'abattement pour le bailleur longue durée. Alors, certes, le revenu annuel est moins élevé, mais il est certain que la stabilité est au rendez-vous. Les logements sont tellement difficiles à trouver que la rotation est très faible, et que les locataires se maintiennent pendant des années dans les logements.

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Pourquoi choisir la maison comme investissement locatif ?

Le choix du  type de logement  et du nombre de pièces de l'habitation est déterminant. Si les appartements dominent le marché niçois, les maisons, généralement situées dans les collines, présentent des avantages spécifiques pour l'investissement :

  • Une  vacance locative  réduite car l'offre est plus basse

  • Des  revenus locatifs  plus élevés qu'en appartements

  • Pas de charges de copropriété (sauf exception)

  • Un meilleur potentiel de plus-value à la revente.

Le coût d'acquisition est certes plus élevé, mais le  taux de rendement  peut s'avérer très intéressant sur le long terme.

La localisation : facteur clé du succès

Sur la Côte d'Azur, chaque  zone géographique  a ses spécificités. Le  prix des logements  varie considérablement selon les quartiers. À Nice, certains secteurs comme Cimiez ou le port connaissent une forte valorisation. Mais pour la location de maisons ou de villas, Mont-Boron est l'environnement de prédilection, ou encore le haut Nice Ouest.

Dans l'arrière-pays, des villes comme Contes offrent encore un excellent rapport qualité-prix. La  demande locative  y est soutenue, notamment pour les maisons avec jardin. De toutes les façons, les maisons avec jardin sont toujours très prisées car les gens recherchent beaucoup ce type d'espaces pour....leur chien ! Et oui, les enfants ne sont pas toujours les rois à Nice.

Les loyers sont peut-être inférieurs au centre-ville, mais les  prix d'achat  plus accessibles permettent d'obtenir une meilleure  rentabilité locative .

Le financement : optimiser son crédit immobilier

La  capacité d'emprunt  est devenue un enjeu majeur. Les banques exigent aujourd'hui un  apport personnel  conséquent, généralement 20% du  prix d'achat . Sur la Côte d'Azur, où les prix sont élevés, cela représente une somme importante.

Le montant que vous pourrez emprunter dépend de plusieurs critères :

  • Vos revenus actuels

  • Le  montant du loyer  espéré

  • La durée du prêt

  • Votre taux d'endettement global

Un conseil d'expert : faites appel à un courtier. Il connaît les établissements qui financent encore l' investissement locatif  et pourra négocier les meilleurs taux. Les  frais de notaire  et les éventuels  travaux de rénovation  doivent également être intégrés dans votre plan de financement.

Prenez en compte le DPE, car si vous ne le faites pas, votre banquier, lui, le fera. S'il est bas, il est en droit de vous imposer de faire des travaux avant toute mise en location. Et l'enveloppe du prêt comprendra donc les travaux à réaliser.

Ce qui baissera mécaniquement votre capacité d'emprunt.

La fiscalité : optimiser ses revenus locatifs

Le  régime fiscal  choisi impactera directement votre  rentabilité nette . Plusieurs options s'offrent à vous :

La  location meublée  sous statut LMNP permet d'amortir le bien et de réduire votre  impôt sur le revenu . La  location nue , elle, relève des revenus fonciers. Dans les deux cas, certaines charges sont déductibles, notamment la  taxe foncière .

Pour les investisseurs imposés dans les tranches supérieures, nous attendons une solution d'optimisation fiscale depuis l'arrêt du Pinel fin 2024.

La gestion locative au quotidien

Devenir  propriétaire bailleur  implique des responsabilités. La  location longue durée  d'une maison demande un suivi régulier :

  • L'entretien du bien : il y a un  dispatch des tâches entre le locataire et le propriétaire . Le propriétaire s'occupe de tout ce qui est structurel.

  • La relation avec le locataire : qui peut aussi bien être gérée par une agence immobilière.

  • La gestion administrative : également prise en charge dans l'offre de services de l'agence immobilière.

  • Le suivi des paiements, les relances et le suivi de la hausse des loyers à indexer.

Deux options s'offrent à vous : la gestion directe ou le recours à Gestion Cassini. 

Anticiper les dépenses

Le  retour sur investissement  dépend de votre capacité à anticiper les charges. Dès le début, il faut connaître les échéances des travaux futurs et se poser les bonnes questions pour établir un budget :

  • Dans combien de temps doit-on changer la chaudière ou le cumulus ?

  • S'il y a une piscine, quel est le revêtement et combien de temps dure-t-il ?

  • La toiture : prévoir de la changer tous les 10 ou 15 ans.

  • Le tableau électrique est-il à refaire ?

Ces coûts doivent être pris en compte dans un  fonds travaux , représentant environ 10% du montant du loyer mensuel.

Si la maison n'a jamais été rénovée et date des années 60, s'agit-il d'un bon investissement locatif ?

Si la maison est plus récente, mais pas de première fraîcheur, cela peut parfaitement convenir pour de la location. 

Il est impensable de faire de la bonne gestion immobilière sans anticiper ces charges et projeter la maison dans un futur proche et lointain. Parfois, il est plus profitable d'avoir plusieurs biens dans son portefeuille, pour permettre une prise en charge au coup par coup des dépenses, et les financer grâce aux revenus locatifs des autres biens. 

Chaque fonds travaux sert alors à financer les grosses dépenses, réparation ou rénovation, de la maison.

Plus la maison possède d'aménagements coûteux, plus le fonds travaux doit être important. Pensez aussi à combiner  location saisonnière  et bail mobilité pour optimiser le rendement locatif.

Les autres charges à prendre en compte sont : 

  • Les mensualités du  prêt immobilier,

  • Les impôts et taxes,

  • L'assurance propriétaire non occupant,

  • Le coût de la gestion locative d'une agence immobilière.

La sélection des locataires : colocation ou famille ?

Les études le démontrent : le troisième âge préfère habiter au centre-ville, alors que ce sont les familles, recomposées ou non, qui veulent vivre en maison, quitte à s'éloigner un peu.

Il est donc tout à fait probable que votre locataire soit une famille.

Comment savoir si elle est solvable ?

Comme la  signature du contrat  de location est une étape décisive, qui garantit les  revenus locatifs  réguliers, autant mener des recherches approfondies. 

  • La stabilité professionnelle  : généralement, on demande un CDI avec une période d'essai échue. Mais il y a de très bons profils parmi les entrepreneurs. Cela se constate sur les 3 derniers bilans ou les 3 dernières années de cotisations.

  • Le niveau de revenus  : 3 fois le montant du loyer. À vous de décider si vous cumulez les revenus d'un couple non solidaire fiscalement. Un couple non solidaire offre-t-il à vos yeux suffisamment de garanties pour cumuler les revenus comme un couple marié ? Autrement dit, si l'un des deux quitte le foyer, celui qui reste demeure-t-il suffisamment solvable ? Vous avez le droit de tout envisager. Et donc, de creuser un peu sur le passé des gens. Ce qu'une agence immobilière sait très bien faire. 

  • Le bon paiement des impôts  : l'avis d'imposition permet de voir si le foyer fiscal paye des pénalités de retard. En fonction du pourcentage de pénalités, on peut vite établir s'il s'agit d'un retard dit "de bonne foi", ou un retard plus important qui doit mettre la puce à l'oreille. Il ne faut pas hésiter à demander des explications, au risque de paraître indiscret. C'est la seule façon de connaître l'histoire d'un foyer.

  • Le bon paiement des précédents loyers  : selon la situation du foyer, il est possible de demander les 3 dernières quittances de loyer. Cela permet d’interroger l’ancien bailleur sur la qualité des candidats postulants. Et aussi bien évidemment de vérifier qu’ils sont bons payeurs.

N'hésitez pas à souscrire une  garantie loyers impayés  (GLI) pour sécuriser vos revenus. 

Les erreurs à éviter en achetant une maison pour la louer

Après des années d'expérience dans l' investissement immobilier locatif , voici les pièges les plus fréquents :

  • Négliger l'état du bien avant achat

  • Sous-estimer les charges

  • Mal évaluer la demande locative locale

  • Se précipiter sur une opportunité sans étudier le marché

  • Ignorer les évolutions réglementaires

  • Rédiger un bail trop ou pas assez exhaustif : tous les éléments inscrits au bail d'un logement nu doivent être remplacés par le bailleur. En revanche, pour une location meublée, omettre un élément sur le bail peut faire l'objet d'une requalification.

C'est pourquoi, on ne le dira jamais assez, une agence immobilière en gestion locative est la meilleure option pour éviter une situation 

Perspectives et évolution du marché de la maison à louer

La  zone géographique  de Nice et sa région proche restent inébranlablement attractives. Parce que c'est un bassin d'emploi dynamique. Parce que c'est un centre culturel et touristique incontournable. Parce que le foncier est de plus en plus rare (pour ne pas dire inexistant, au point qu'on surélève maintenant les bâtiments pour créer des logements supplémentaires).

Mais évidemment, le défaut de toutes ces qualités reste le prix à l'achat. Pour l'instant, les loyers ne sont pas plafonnés. Il est donc possible de le changer à chaque nouveau locataire. 

Acheter une maison pour la louer reste une excellente stratégie pour  constituer un patrimoine et générer un complément de revenus . La clé du succès ? Une préparation minutieuse et une gestion rigoureuse.

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