Un point d'attention particulier concerne le stationnement : afin de limiter le trafic en ville, des places de stationnement sur la voirie ont été soustraites. Certes, de nouveaux projets de parkings souterrains sont en cours, mais la difficulté pour se garer augmente dans le quartier du port de Nice. C'est un point à prendre en compte lors de l'achat d'un bien dans le secteur, qui joue un rôle important dans l'estimation immobilière : il est difficile de trouver une annonce avec un bien complet, car séparer le parking ou le garage de l'appartement est très avantageux : le parking se vend très généreusement à part.
Présentation du quartier du port Lympia
Si vous voulez en savoir plus sur l'histoire du port de Nice, chers curieux, vous pouvez la découvrir sur notre page "quartiers de Nice où emménager". Ce qui nous permet de réellement considérer ici comment fonctionnent les estimations au port Lympia, en sachant que chaque rue, chaque place, fait l'objet d'une valorisation spécifique.
Le quartier du port se découpe en quelques zones :
La couronne du port : à l'est de la colline du château, incluant le quartier des antiquaires (rue Catherine Ségurane et rue Emmanuel Philibert), la rue Antoine Gautier, le quai des deux Emmanuel, le boulevard Stalingrad, le boulevard Franck Pilatte.
Le sud de l'avenue Barla : scindé en 2 micro quartiers. Depuis la rue Emmanuel Philibert jusqu'à la Place Garibaldi, et de Barla jusqu'à la place de l'Ile de Beauté, incluant la place du pin.
La zone entre Franck Pilatte et le boulevard Carnot, englobant une partie du boulevard Stalingrad.
Ce sont ces zones qui ont été ciblées par le projet de rénovation urbaine, partiellement abouti pour le moment. À ce sujet, au cours du premier trimestre 2024, une connaissance bien placée nous indiquait que le Palais Méditerranée, qui doit voir le jour en place du parking du quai Infernet, a du mal à recevoir des finances. Pourtant, la conférence des Nations-Unies sur les océans se tiendra bien ici, en 2025. Un bâtiment non définitif pourrait voir le jour.
Pour l'instant, les seuls travaux achevés sont ceux de la rue Cassini et la rénovation de l'église Notre-Dame-du-port.
Les prix de l'immobilier dans le quartier du port de Nice
Avec le triangle d'or au centre-ville (rue de France, place Grimaldi, Promenade des Anglais), et les quelques avenues très cotées comme Dubouchage, Liberté et Victor Hugo, les prix du port sont les plus élevés à l'achat, mais aussi à la location. Ce quartier est prisé pour la location saisonnière, car il est très animé en soirée, à deux pas du Vieux Nice et facile d'accès avec la ligne de tram qui a pour terminus le quai Napoléon Ier. Mécaniquement, les loyers en location longue durée montent, comme dans toutes les grandes villes touristiques, à cause de la pression de la demande réduite aux biens disponibles en dehors de la location courte durée.
Évolution du marché immobilier au quartier du port Lympia
Il est difficile de trouver des données fiables sur le prix au m² au port ou même à Nice. Les estimations en ligne des enseignes privées se basent sur les biens vendus au sein de leur réseau, ce qui ne reflète qu'une petite partie du marché. Les plateformes d'annonces immobilières, quant à elles, se basent sur les biens à vendre, ce qui ne reflète pas la réalité du prix de vente conclu. Nous nous fierons aux statistiques de la FNAIM qui peut mener des études à grande échelle.
En juin 2024, le prix médian au m² à Nice pour un appartement, tous secteurs confondus, est de 4932€.
C'est une augmentation de plus de 25% en 5 ans. Et alors que la crise immobilière et la hausse des taux font baisser les prix dans toutes les villes de France (-7% à Paris, -9% à Lyon entre 2023 et 2024), Nice est, comme à son habitude, la seule exception avec une hausse de +0.5% en 1 an.
Ce qui ne veut pas dire que la politique adoptée par les propriétaires de refuser de baisser leur prix fonctionne. À Nice et plus particulièrement au port, ils misent sur la clientèle internationale et sur la demande très forte. Et ils attendent que l'orage passe.
Sauf que les ventes ont drastiquement chuté en 2024, y compris à Nice. Ce qui tend à démontrer que Nice n'est pas qu'une ville de riches propriétaires étrangers. Au contraire.
Prix au mètre carré pour les appartements du quartier du port
Une chose est sûre, si le prix médian à Nice est de 4932€, très peu de rues sont en dessous de ce chiffre au port niçois.
Voyons en détail :
La couronne du port : entre 8000 et 10 000€ du mètre carré.
Zone sud de Barla : entre la rue Emmanuel Philibert et la Place Garibaldi, rue Bonaparte, place du Pin : entre 4000 et 7000€/m².
Quartier des antiquaires : de 5000 à 10 000€/m². Du simple au double en fonction de l'orientation de la vue sur le port ou sur la ville, et de l'étage.
Les facteurs qui influencent l'estimation immobilière au port de Nice
Il s'agit d'un quartier anthologique et donc ancien. Il aura toujours du succès. Malgré tout, certains facteurs positionnent les biens en fourchette haute ou basse.
L'âge de l'immeuble
Au port de Nice, on trouve 3 types d'immeubles :
Anciens : construits entre 1900 et 1960. Ces immeubles sont généralement sans ascenseur, sans parking avec un marchepied en guise d'extérieur.
Récents : entre 1960 et 1990. On commence alors à penser aux voitures et au stationnement, et l'ascenseur devient plus normatif, même s'il n'est pas systématique. Dès que possible, on construit un balcon ou une terrasse.
Modernes : depuis 1990. Ils sont très rares, et répondent aux normes HQE et BBC le plus généralement. Très souvent dotés de terrasses, d'un stationnement, parfois un garage fermé.
Ces critères, ainsi que l'état général de l'immeuble et les travaux à prévoir, impactent le prix à l'achat. Les immeubles modernes se trouvent généralement sur Franck Pilatte, avec des vues époustouflantes.
La typologie du bien
On trouve facilement à la vente des studios, des 2 pièces et des 3 pièces. Les grandes surfaces sont beaucoup plus rares, même si elles existent. Et quand elles seront disponibles, ce sera sur la gamme des immeubles dits récents, selon notre classification. Ou éventuellement sur des appartements réunis.
Quant aux maisons, elles sont rarissimes, et enclavées entre les immeubles. Les terrains ont été vendus aux promoteurs ce qui fait que les jardins sont quasiment inexistants. On est sur un profil de type maison de ville. On en trouve sur l'avenue Lympia, derrière Franck Pilatte. Également sur l'avenue Lympia privée ou encore sur l'avenue Gustavin.
Pour des villas avec vue mer, il faut préférer le Mont Boron.
L'état de l'appartement est un critère de prix à pondérer. Autrement dit, la situation du logement est plus importante que son état. Ne vous attendez pas à une forte décote.
La vue et le calme
Ce sont des critères qui ont un poids véritable dans l'estimation du prix de vente. La vue sur les bateaux, la vue sur la mer, et l'étage élevé font varier les prix du simple au double.
Le calme est prisé aussi. Par exemple, place du Pin, rue Bonaparte, qui sont des quartiers noctambules avec beaucoup de restaurants et de terrasses extérieures, les nuits peuvent être bruyantes. Alors que ces endroits sont très conviviaux et agréables la journée, les nuisances joueront au moment de négocier la vente.
Les travaux de rénovation urbaine
Étant donné que l'annonce des secteurs rénovés est faite depuis plusieurs années, les prix n'ont pas attendu pour monter. Il n'en reste pas moins qu'au port, on peut s'attendre à ce qu'ils montent encore particulièrement lorsque les quais auront verdi. Ou lorsque le parking du quai Infernet sera transformé. Ou que les ferries auront disparu au profit des bateaux de plaisance.
Immobilier au port de Nice : une tendance haussière permanente
Acheter ou vendre, louer ou occuper, les chiffres ne mentent pas : le marché immobilier du quartier du port sera toujours haussier. Il s'agit alors de définir votre projet.
Les avantages sont (encore à ce jour) nombreux pour tous les cas de figure. Les loyers en longue durée ne sont pas plafonnés, la plus-value n'est pas taxée à la revente au bout de 30 ans. Bien sûr, Airbnb est rentable.
La seule incertitude pour la rentabilité de chaque projet, ce sont les décisions politiques. Mais certainement pas la valeur intrinsèque du quartier du port de Nice !
