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LMNP et location saisonnière à Nice

Si la métropole de Nice peut parfois faire peur aux investisseurs immobiliers, elle n'est pourtant pas prête à se départir de cette manne financière que représente la location saisonnière en meublé touristique. En effet, chaque séjour est taxé. Et fait assez extraordinaire, la taxe de séjour est reversée intégralement à l'Office de Tourisme de la ville de Nice.

Cela démontre bien les grands moyens que Mr le maire Estrosi veut investir dans le secteur du tourisme, qui a récupéré en 2022 presque intégralement son niveau de 2019. Et vous, les investisseurs et les propriétaires qui louez aux touristes en airbnb, vous y avez contribué.

Été 2022 : les hôtels étaient pleins à 90 %. Il est certain que sans LMNP (location meublée non professionnelle), les touristes se seraient échappés dans les villes voisines, ce qui ne ferait pas les affaires de la mairie ni des commerces niçois.

Est-ce que l'ère post-pandémie a modifié la réglementation et apporté une certaine flexibilité aux loueurs ? Alors que Nice a la réputation d'être la pire ville de France pour louer en saisonnier, est-ce que son classement au patrimoine mondial de l'UNESCO va changer la donne ?



La réglementation sur Nice pour les LMNP en 2023

Il y a eu quelques moments épiques pour les loueurs dont nous saluons la ténacité. Le dernier en date remonte en février 2021 lorsque C. Estrosi décida de refuser toutes les locations de courtes durées au motif que cela provoquerait une résurgence du coronavirus.


Or, deux associations se sont fédérées dont l'une, l'UPLT s'adresse exclusivement aux professionnels (agence de voyages et professionnels de l'immobilier) qui, ne l'oublions pas, ont le droit de vivre de cette activité. La deuxième est l'UNPLV (Union Nationale pour la Location de la Promotion de Vacances) ; ensemble elles s'organisent pour démontrer que la location meublée touristique est un mode d'hébergement alternatif parfaitement nécessaire et plébiscité par tous.

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Que dit la loi sur les locations meublées touristiques à Nice ?

En 2022, nous avions rédigé un article sur la location saisonnière, mais depuis le mois d'août 2022 précisément, des modifications sont survenues.


Voici un récapitulatif des démarches:

  • 2014 : instauration d'une autorisation de changement d'usage 👉 3 autorisations par propriétaire, valables 3 ans renouvelables 2 fois.
  • 2015 : simplification de la demande d'autorisation temporaire par CERFA.
  • 2017 : il faut obtenir un numéro d'enregistrement en se créant un compte hébergeur en ligne et payer la taxe de séjour.
  • 2018 : Nice est une zone toujours plus tendue pour le logement longue durée et le logement courte durée continue de faire concurrence au secteur hôtelier. La ville décide de mettre en place des compensations et de créer une distinction entre personne morale et personne physique, entre résidence principale et résidence secondaire : la personne morale (SCI) devra systématiquement demander un changement d'usage du local d'habitation et compenser, alors que la personne physique en principale pourra louer jusqu'à 120 jours/an avec un simple numéro d'hébergeur. Quant à la personne physique en secondaire, elle ne peut demander que 1 changement d'usage par foyer fiscal valable 6 ans (et au-delà ce sera obligation de compenser). Une compensation est obligatoire dès le 2e logement mis en location.
  • 2021 : 1 autorisation de changement d'usage par foyer fiscal valable 1 an, renouvelable 5 fois soit une durée de 6 ans maximum. Si le bien est issu d'une division, chaque division fera l'objet d'une autorisation (et donc d'une compensation).

Et nous en arrivons au 1er août 2022 avec une formule qui devrait contenter beaucoup de monde :

  • 2022 : le bail mixte, combinant location étudiante et location saisonnière. Finalement la commune estime qu'effectivement l'offre touristique est nécessaire, et qu'on peut aussi aider les étudiants qui trouvent très peu à se loger au centre-ville.

Dans tous les cas, le règlement de copropriété doit autoriser ce type de location dans l'immeuble, il faut joindre à la demande d'autorisation de changement d'usage, une copie du règlement ou un accord de la copro.

Enfin, la durée maximale d'un bail de location saisonnière est de 90 jours / an pour la même personne. Au-delà, on rentre dans le cadre d'un bail en location meublée classique d'une durée de 1 an.

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Le bail mixte, une fausse bonne idée ?

Louer en meublé 9 à 10 mois de l'année à un étudiant grâce au bail étudiant (septembre à mai ou octobre à juin) et récupérer le bien pour faire du saisonnier l'été en courte durée, c'est loin d'être nouveau.


➡️ Pourquoi les propriétaires en LMNP aiment bien le bail étudiant ?

Parce que souvent les parents sont garants du loyer, ou la CAF en prend en charge une partie. Louer en meublé permet de louer 20% plus cher en moyenne, même à des étudiants.

Les investisseurs peuvent louer des toutes petites surfaces (10-15 m²), ce qui ne serait pas viable pour habiter à l'année. Les étudiants sont plus enclins à accepter des logements peu équipés et petits pour un temps limité.

➡️ À quoi sert donc le bail mixte instauré par la mairie ?


Il engage le propriétaire de l'appartement meublé à louer à loyer plafonné à l'étudiant :

✅ 500 € HC pour un T1

✅ 650 € HC pour un T2

✅ 800 € HC pour un T3

✅ 1.200 € HC pour un T4

Nous sommes sur une grille de loyers vraiment inférieurs au marché locatif en meublé à Nice.

En contrepartie, il y a des avantages puisque toutes les barrières restrictives sont levées concernant l'activité commerciale :

  • Plus de limitation du nombre d'autorisations.
  • Le propriétaire peut-être une personne morale ou personne physique.
  • Aucune compensation n'est exigée.

Bon à savoir : l'étudiant doit être allocataire de la CAF.

Enfin, c'est la solution pour procéder en toute légalité, sachant que la ville a nommé des agents pour contrôler les annonces immobilières et notifier de sérieuses amendes aux réfractaires.

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La fiscalité en LMNP à Nice

Toutes les villes de plus de 200 000 habitants imposent des règles aux loueurs. Ce qui amène à se poser des questions de rentabilité, et à ne pas oublier que baser le remboursement de son crédit sur la location saisonnière qui ne peut pas durer plus de 6 ans, est une erreur (et votre banquier ne manquera pas de vous le dire). De même, passer sur du bail mixte pour lever les contraintes mais voir son loyer plafonné 9 mois de l'année doit être pris en compte dans votre calcul.



Quel type de société et quel statut faut-il pour la location meublée ou saisonnière ?

Un particulier, qualifié de "personne physique" dans les textes, peut louer en meublé mais devra immatriculer son activité via le formulaire P0i et le renvoyer à la préfecture dont dépend le bien loué dans les 15 jours maximums après avoir débuté l'activité.


Si le particulier a déjà un numéro de SIRET pour une autre activité, il faudra donc le recopier dans le document.

La façon dont vous allez choisir de déclarer les revenus va modifier de manière perceptible vos recettes finales.

Quel régime choisir en LMNP pour optimiser votre investissement ?

➡️ Le Micro Bic vous permet de bénéficier d'un abattement de 50% qui correspond à un forfait de charges.

Les revenus générés sont imposés sur le revenu après que l'État les ait automatiquement diminués de 50%.

➡️ Le régime réel vous permet de déduire absolument toutes les charges, intérêts d'emprunt, frais de mise en location, charges de copro, amortissements...des revenus générés.

Ensuite, vous serez imposé à l'IR pour le restant.

Tant que vous ne vendez pas de services dans la location, vous n'avez pas besoin de collecter ni de déclarer la TVA.

Gestion Cassini vous apporte une aide à la déclaration.

Quand passe-t-on LMP (Loueur Meublé Professionnel) ?

L'État se charge de votre statut LMNP ou LMP. Ce sont des critères de votre foyer fiscal qui le déterminent : réalisez-vous plus de 23.000 € /an avec la location meublée et est-ce que cela représente plus de 50% de l'ensemble des revenus du foyer ?


Si oui, vous êtes requalifié en LMP et vous serez assujetti à des cotisations sociales supplémentaires.



Les exceptions pour louer sa résidence principale plus de 120 jours / an

Il y a 3 exceptions légales du code du tourisme qui permettent de louer sa résidence principale plus de 120 jours/an en location saisonnière (rappelons que cette règle s'applique dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants donc à Nice) :


La résidence principale comme définie dans l’article 2 de la loi de 89 est un "...logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure[…] »

  • Raison professionnelle : un dossier fait désormais jurisprudence, celui d'une personne qui travaille à La Rochelle quelques jours par semaine et dont la résidence principale est à Paris. Le tribunal a statué qu'elle avait le droit à une dérogation pour déplafonner les 120 jours. Attention toutefois car chaque cas est différent, par exemple télétravailler au domicile de ses parents pour libérer le logement pour de la location n'est pas source de dérogation).
  • Raison médicale : vous êtes absent de votre résidence principale plusieurs jours pour raisons médicales. Voir la jurisprudence ci-dessus.
  • Cas de force majeure : personne à poursuivre au tribunal qui aurait invoqué cette cause pour le moment.

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Une autre façon de louer son meublé de tourisme hors bail mixte

Il existe 3 autres façons de louer un meublé plus de 120 jours/an sans s'engager sur un bail en habitation meublée :

  • Le bail mobilité : ce dispositif est moins rentable mais permet de louer sa résidence principale de 1 à 10 mois à des locataires non étudiants qui justifient d'une mutation professionnelle par exemple. Vous pouvez conclure une première location saisonnière et l'étendre en bail mobilité, qui n'est pas renouvelable. Attention toutefois à la durée de 8 mois imposée au propriétaire pour conserver son statut de résidence principale. L'avantage par rapport à un bail mixte c'est que le loyer n'est pas plafonné, et qu'il n'est pas besoin de demander une autorisation ni de faire un changement d'usage.
  • L'échange de logement : ce sont des plateformes où l'on peut vendre des nuitées qui ne sont pas comptabilisées dans les 120 jours.
  • La location d'une chambre du logement.



Pratiquer la location saisonnière en meublé de tourisme à Nice

Chaque nouvelle réglementation, chaque mesure prise par la métropole peut améliorer ou dégrader la situation en LMNP. La côté d'Azur regorge d'opportunités mais un conseil local est plus que nécessaire pour se tenir informé sur les contrats de location, les dispositions des politiques d'urbanisme, les opérations liées à internet.


L'équipe de gestion locative se tient à votre disposition pour en discuter.



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