Faut-il encore investir dans l'immobilier à Nice en 2022 ?

Investir dans l'immobilier est un excellent moyen d'assurer votre avenir financier.

On remarque d'ailleurs une véritable tendance chez les 20-35 ans qui estiment que leur travail ne peut plus être leur seule source de revenus. Leur monde professionnel est instable, leur pension de retraite non garantie, et ils ne veulent plus dépendre d'une entreprise pour subvenir à leurs besoins.

Ce qui avant, semblait réservé à une élite, devient presque une nécessité.

Il existe de nombreux endroits dans le monde où vous pouvez faire des investissements intelligents. Tout dépend du niveau de risque que vous êtes prêt à assumer.

En tout cas, Nice est particulièrement stable et fiable, mais le soleil a un prix. Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier dans notre belle ville de Nizza la Bella, nous allons examiner ensemble les avantages et les inconvénients à l'aune de la politique urbaine et des réglementations qui affectent les investisseurs.

Car depuis que Christian Estrosi est le maire de Nice, les règlements concernant les locations saisonnières et de longue durée sont devenus plus stricts.

Entre 2014 et 2022, Christian Estrosi dresse un bilan de la location de courte durée et prend des mesures contraignantes.

L'objectif principal est de faire en sorte que les résidents de Nice soient prioritaires pour les locations, suivis des personnes de la région et enfin des touristes.

Mais enfin pourquoi donc ?

Nice est reconnue comme un marché en zone tendue, pas aussi tendu qu'à Paris mais juste en dessous. L'offre de logements est inférieure à la demande, ce qui créé une tension dans la recherche d'appartements.

Nice est belle, son soleil rayonne 225 jours par an et comme le chantait Charles Aznavour : "la misère est moins pénible au soleil". Son attractivité est extrêmement forte. La région est dynamique, il y a de nombreuses offres d'emplois dans le tourisme, la restauration mais aussi dans les technologies, les services. Et depuis la Covid, tout le monde veut une place au soleil.

Si la politique d'urbanisation de la ville a déjà été visée et les permis accordés de longue date, il n'en reste pas moins que les milliers de logements neufs sont déjà réservés, et qu'ils ne sont pas concernés par cette politique. On aurait au moins apprécié qu'ils désengorgent les capacités de logement dans l'ancien, mais non.

Ces mesures limitent la capacité des investisseurs à louer leurs propriétés sur une courte période.

Voyons un peu de quoi il s'agit :

2014 : instauration d'une autorisation temporaire de changement d'usage

• sur 50% de la surface totale de l'immeuble
• Pour une durée maximale consécutive de 90 jours non renouvelable
• Pas plus de 3 autorisations par propriétaire, valables 3 ans, renouvelables 2 fois soit 9 ans au total.  

Pour écrire cela en toute lettre, une même personne ne peut louer le bien au-delà de 3 mois. L'autorisation de louer en meublé de courte durée est valable 9 ans maximum.

Autrement dit, pour les personnes qui comptaient faire de leur achat une location saisonnière ad vitam aeternam, et qui expliquent à leur banquier que leur crédit sur 20 ans se remboursera avec 20 ans de location saisonnière, ne peuvent malheureusement plus utiliser cet argument. 9 ans maximum !

2017 : Nice rend l'inscription du meublé obligatoire en Mairie.

Comme à Nice, comme à Bordeaux, que l'on soit en résidence principale ou secondaire.

La Mairie délivre alors un numéro d'enregistrement, qui doit figurer sur toutes les annonces, papier ou numérique.

Et croyez bien que Airbnb, avant, c'était votre meilleur ami. Maintenant, c'est votre pire ennemi si vous ne respectez pas les règles : la mairie passe du temps à scruter les annonces : 5000€ d'amende sont en jeu !

2018 : distinction entre personne morale et personne physique

La situation ne s'améliorant pas, la ville cherche des manières de compenser le manque d'occupation disponible.

• Le meilleur cas est celui d'une personne physique qui veut louer sa résidence principale : elle doit certes le déclarer en mairie pour obtenir son numéro, mais peut louer jusqu'à 120 jours par an (4 mois). Au delà, ce sera un changement d'usage à déclarer.
• Personne physique en résidence secondaire (donc habitée moins de 8 mois par an) : une autorisation de changement d'usage par foyer fiscal pour une durée de location de 6 ans maximum, sinon, cela se durcit encore.
• S'il y a plusieurs logements en résidence secondaire : à partir du 2e logement, il va falloir compenser.
• Personne morale : autorisation de changement d'usage et compensation obligatoire.

Qu'est ce que la compensation ? (personne morale ou 2e logement en résidence secondaire)

La ville estime qu'à partir du moment où vous ne contribuez pas aux priorités de logement, voire même que vous soustrayez du logement locatif longue durée du marché, vous devez compenser par un autre bien qui, lui, servira à ce type d'habitation.

1 logement saisonnier = 1 logement longue durée

Soit vous possédez un gros patrimoine et vous pouvez compenser sans acheter, soit vous pouvez acheter des droits de commercialité à un propriétaire dont le local n'est pas à usage d'habitation, et vous le transformez. (Valable uniquement dans l'ancien).

Pourquoi toutes ces mesures ?

Du point de vue du bailleur, il est certain que ces mesures empêchent de vivre une vie d'investisseur heureux et libre.

Nice a les qualités de ses défauts : si elle est difficilement accessible, c'est parce qu'elle est dynamique, douce, culturelle, touristique, bien aménagée. Son carnaval est le 3e de France. Alors oui, elle est chère : en 2015, le prix moyen au m2 avoisinait les 3500 €, aujourd'hui c'est 25% de plus.

Nice est la seule ville des Alpes Maritimes où les prix de l'immobilier n'ont pas baissé depuis 2008

Mais c'est une grande métropole qui a beaucoup d'atout comparé à d'autres métropoles françaises (pas forcément moins chères)

Du point de vue de la Mairie de Nice, l'enjeu est de préserver l'équilibre entre les logements disponibles pour les touristes et ceux disponibles pour la location à long terme, ainsi que l'équilibre avec les commerces qui ont besoin de clients à l'année.

Nos meilleurs conseils si vous souhaitez investir à Nice :

Cet article nous a été inspiré par un jeune client, qui n'avait pas connaissance de ces réglementations et qui, au fur et à mesure que nous analysions son projet et que nous lui expliquions sa faisabilité, avait le visage qui se décomposait petit à petit.

Voici ce que Thomas Vincent, notre Directeur au service transaction, lui a dit, et que nous incorporons dans cet article :

➡️Il faut toujours vérifier le règlement de copropriété pour savoir si la location saisonnière est permise ou non. De plus en plus de copros ne le permettent plus, à cause des nuisances notamment.
➡️Il ne faut pas calculer un crédit en le rentabilisant avec la location saisonnière sur 300 jours/an et pendant 10-20 ans ou plus.

À Nice, si on est sûr de pouvoir louer dans ses conditions, ou en bail étudiant + location saisonnière, on doit investir dans des quartiers prisés pour préserver au maximum la rentabilité. Donc investir plus lourdement.
Depuis Janvier 2022, les banques accordent moins facilement de crédit à 110%, il faut avoir un apport.


Nice est une ville qui présente encore de nombreux avantages pour l'investissement immobilier, car on peut investir de très nombreuses façons. Il est important de bien vous renseigner sur les nouvelles réglementations et de vous assurer que votre projet est réalisable.

Plus tôt vous agirez, plus ce sera avantageux !

Lire notre article sur la location saisonnière à Nice en 2023.